So rechnet der Rechner
Rechenweg in Schritten
- Ergebnis aus Vermietung = Kaltmiete − Schuldzinsen − Abschreibung − sonstige Werbungskosten (Tilgung zählt nicht).
- Steuer A = Einkommensteuer, Soli und gegebenenfalls Kirchensteuer auf Ihr zu versteuerndes Einkommen ohne die Vermietung.
- Steuer B = dieselbe Rechnung auf Einkommen plus Ergebnis; ein Verlust höchstens bis zur Höhe des übrigen Einkommens.
- Ersparnis = Steuer A − Steuer B (negativ: Mehrsteuer bei einem Überschuss); im Monat ein Zwölftel davon.
Aus Miete minus Werbungskosten ergeben sich die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Zu den Werbungskosten gehören die Kreditzinsen,[F-GEN-01] die Abschreibung und die laufenden Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Ein negatives Ergebnis wird im selben Jahr mit dem übrigen Einkommen verrechnet, etwa mit Gehalt oder Praxisgewinn.[F-LOSS-01] Der Rechner ermittelt die Steuer einmal auf Ihr zu versteuerndes Einkommen ohne die Vermietung und einmal einschließlich des Ergebnisses; die Differenz ist die Ersparnis (oder bei einem Überschuss die Mehrsteuer). Jeder Euro Verlust spart dabei höchstens Ihren Grenzsteuersatz.[F-GEN-02]
Angestellte können einen Verlust als Freibetrag in die Lohnsteuerabzugsmerkmale eintragen lassen.[F-LOSS-02] Für ein Gebäude gilt das erst ab dem Kalenderjahr nach Anschaffung oder Fertigstellung; im ersten Jahr kommt die Ersparnis mit dem Steuerbescheid.[F-LOSS-03]
Eine Grenze: Ist der Kauf ein Steuerstundungsmodell, dürfen Verluste nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden.[F-15B-01] Kritisch wird es bei einem vorgefertigten Konzept mit Anfangsverlusten über 10 % des eingesetzten Eigenkapitals.[F-15B-02] Mit Kirchensteuer rechnet der Rechner den Sonderausgabenabzug mit.[F-TAX-06]
Rechenmethode Version 2026.1, Stand September 2026, Einkommensteuertarif 2024 bis 2026. Einzelheiten in der Methodik.
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel · beim Erstellen der Seite berechnet
Vermietete Wohnung im ersten vollen Jahr
- Kaltmiete im Jahr
- 12.000 €
- Schuldzinsen
- 11.500 €
- AfA
- 9.000 €
- Sonstige Werbungskosten
- 1.800 €
- Ergebnis Vermietung
- −10.300 €
| Einkommen ohne Vermietung | Veranlagung | Ersparnis pro Jahr | je Euro Verlust |
|---|---|---|---|
| 45.000 € | einzeln | 3.255 € | 31,60 Cent |
| 110.000 € | einzeln | 4.841 € | 47,00 Cent |
| 220.000 € | zusammen | 4.841 € | 47,00 Cent |
Der Verlust von 10.300 € senkt bei 110.000 € Einkommen die Steuer um 4.841 € im Jahr, 403 € im Monat. Bei 45.000 € Einkommen spart derselbe Verlust nur 3.255 €: Die Ersparnis hängt am Grenzsteuersatz.
Rechtsgrundlage und Belege
- F-LOSS-01
Ein steuerlicher Verlust aus Vermietung mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Gehalt oder Praxis.
§ 2 Abs. 3 EStGPrimärtext geprüft
- F-GEN-01
Kreditzinsen für eine vermietete Wohnung sind Werbungskosten.
§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-GEN-02
Eine Abschreibung spart nie mehr Steuer, als sie kostet: bei 42 % Steuersatz sparen 100 € Abschreibung 42 € plus Soli.
§ 21, § 32a EStGPrimärtext geprüft
- F-LOSS-02
Angestellte können den Verlust als Freibetrag eintragen lassen und haben dann monatlich mehr netto.
§ 39a Abs. 1 S. 1 Nr. 5 b EStGPrimärtext geprüft
- F-LOSS-03
Im ersten Jahr kommt die Steuerersparnis erst mit der Steuererklärung, ab dem Folgejahr über Freibetrag bzw. niedrigere Vorauszahlungen.
§ 37 Abs. 3 S. 8–10 EStGPrimärtext geprüft
- F-15B-01
Ist der Kauf ein Steuerstundungsmodell, darf der Verlust nicht mit dem Gehalt verrechnet werden.
§ 15b Abs. 1 EStG (für Vermietung über § 21 Abs. 1 S. 2)Primärtext geprüft
- F-15B-02
Kritisch wird es erst, wenn ein vorgefertigtes Konzept vorliegt und die Anfangsverluste 10 % des eingesetzten Eigenkapitals übersteigen.
§ 15b Abs. 2–3 EStGPrimärtext geprüft
- F-TAX-06
Gezahlte Kirchensteuer ist als Sonderausgabe abziehbar und mindert das zu versteuernde Einkommen.
§ 10 Abs. 1 Nr. 4 EStGPrimärtext geprüft
- F-EST27-01
Nach dem Regierungsentwurf gelten ab 2027 ein Grundfreibetrag von 12.564 €, 42 % ab 70.601 €, 45 % ab 250.000 € und 47 % ab 280.000 € zu versteuerndem Einkommen (Ledige). Das ist ein Entwurf, kein geltendes Recht.
Gesetzentwurf der Bundesregierung, Entwurf eines Einkommensteuerreformgesetzes 2027, Art. 1 Nr. 4Gesetzentwurf, nicht in Kraft
Belege geprüft am 28.09.2026. Der Prüfstatus steht an jedem Beleg; ein Sekundärbeleg ist noch nicht am Gesetzestext bestätigt. Zur Methodik
Annahmen und Grenzen
- Das Ergebnis ist ein Jahreswert; Verluste aus Vermietung können über die Jahre schwanken, etwa wenn die AfA nach Ablauf eines Sonderzeitraums sinkt.
- Tilgung ist keine Werbungskost und bleibt außen vor; ebenso die Instandhaltungsrücklage, solange sie nicht ausgegeben ist.
- Ein Verlust, der das übrige Einkommen übersteigt, wird hier nicht vor- oder zurückgetragen; der Rechner begrenzt ihn auf das Einkommen.
- Ob Kosten sofort abziehbar sind oder abgeschrieben werden müssen, prüft der Rechner nicht.
- Ohne Kinderfreibeträge und ohne Kappung der Kirchensteuer.
Die Rechner ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Für Ihre Entscheidung lassen Sie die Zahlen von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.
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