Steuerersparnis einer vermieteten Wohnung berechnen

Die Steuerersparnis einer vermieteten Wohnung ist die Differenz Ihrer Steuer mit und ohne das Ergebnis aus Vermietung. Liegen Zinsen, Abschreibung und übrige Werbungskosten über der Miete, entsteht ein Verlust, der Ihr übriges Einkommen mindert. Im Beispiel spart ein Verlust von 7.400 € bei 150.000 € Einkommen 3.279 € im Jahr, 273 € im Monat.

Welche Zahlen Sie brauchen

Werbungskosten sind alle Aufwendungen, um die Miete zu erzielen und zu sichern; sie werden bei den Einkünften aus Vermietung abgezogen.[F-SEVB-01] Für den Steuerersparnis-Rechner brauchen Sie die Jahreswerte:

1. Mieteinnahmen (kalt): die Nettokaltmiete des Jahres. Umlagen, die Sie an den Mieter weiterreichen, lassen Sie auf beiden Seiten weg.
2. Schuldzinsen: nur die Zinsen des Kredits für die Wohnung, nicht die Tilgung. Den Zinsanteil nennt der Tilgungsplan der Bank.[F-GEN-01]
3. Abschreibung (AfA): Gebäude-AfA, Denkmal-AfA oder Sonder-AfA des Jahres; alle zählen zu den Werbungskosten.[F-SEVB-02] Den Betrag liefern der AfA-Rechner oder der Denkmal-AfA-Rechner; wie Sie beide kombinieren, zeigt die Anleitung Denkmal-AfA berechnen.
4. Sonstige Werbungskosten: Verwaltung, nicht umlagefähiges Hausgeld, Reparaturen, Grundsteuer und Versicherungen, soweit Sie sie selbst tragen.[F-SEVB-02]
5. Ihr Einkommen: das zu versteuernde Einkommen ohne die Wohnung, dazu Veranlagung, Kirchensteuer und Steuerjahr.

So rechnet der Rechner

Er bildet zuerst das Ergebnis aus Vermietung: Miete minus Zinsen, AfA und sonstige Werbungskosten. Ein negatives Ergebnis wird mit Ihren anderen Einkünften verrechnet, etwa mit Gehalt oder Praxisgewinn.[F-LOSS-01] Dann rechnet er die Einkommensteuer mit Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer zweimal, ohne und mit diesem Ergebnis. Die Differenz ist die Ersparnis. Gezahlte Kirchensteuer ist selbst als Sonderausgabe abziehbar; der Rechner berücksichtigt das.[F-TAX-06]

Warum das Einkommen die Ersparnis bestimmt

Ein Verlust wirkt zum Grenzsteuersatz, dem Satz auf die letzten Euro Ihres Einkommens. Meist ist er deshalb bei höherem Einkommen mehr wert. Mehr als der Grenzsteuersatz ist nie drin: Ein Verlust ist Geld, das Sie ausgegeben haben, und die Steuer erstattet davon nur einen Teil.[F-GEN-02] Ihren Satz zeigt der Grenzsteuersatz-Rechner. Dieselbe Wohnung wie oben bei verschiedenen Einkommen:

Die Ausnahme in der Tabelle ist kein Rechenfehler: Bei 100.000 € liegt das Einkommen in der Milderungszone des Solidaritätszuschlags, in der der Soli auf 11,9 % der Einkommensteuer über der Freigrenze begrenzt ist und deshalb mit jedem Euro schneller wächst als der volle Soli.[F-TAX-02] Der Grenzsteuersatz beträgt dort 47,00 %, mehr als bei 150.000 €. Das Rechenbeispiel Soli-Falle erklärt den Effekt, Was ein Euro Abzug wert ist den Wert eines Abzugs allgemein.

Wenn kein Verlust entsteht

Mit weniger Kredit (4.000 € Zinsen) und 3.000 € AfA ergibt dieselbe Wohnung +2.300 €. Dann zeigt der Rechner keine Ersparnis, sondern 1.019 € zusätzliche Steuer. Ein Überschuss wird wie jedes andere Einkommen versteuert. Welche Kosten als Werbungskosten zählen, erklärt das Lexikon unter Werbungskosten bei Vermietung.

Wann die Ersparnis ankommt

Im ersten Jahr kommt die Ersparnis mit der Steuererklärung. Ab dem Jahr nach Kauf oder Fertigstellung können Angestellte den Verlust als Freibetrag eintragen lassen und haben dann jeden Monat mehr netto.[F-LOSS-02][F-LOSS-03]