So rechnet der Rechner
Rechenweg in Schritten
- Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis.
- Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Instandhaltungsrücklage) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten).
- Darlehen = Kaufpreis + Kaufnebenkosten − Eigenkapital; Annuität aus Zins und anfänglicher Tilgung.
- Ergebnis aus Vermietung = Miete − Zinsen − AfA auf den Gebäudeanteil − abziehbare Kosten; Steuereffekt = Steuer auf Ihr Einkommen ohne minus mit diesem Ergebnis.
- Cashflow nach Steuern = Miete − Kosten − Rücklage − Zins − Tilgung + Steuereffekt.
Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht die nicht umlagefähigen Kosten und die Rücklage von der Miete ab und teilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten; sie ist die ehrlichere Kennzahl.
Für den Cashflow finanziert der Rechner Kaufpreis und Nebenkosten abzüglich Ihres Eigenkapitals mit einem Annuitätendarlehen. Die Zinsen sind Werbungskosten,[F-GEN-01] ebenso die Abschreibung auf den Gebäudeanteil mit 2,5, 2 oder 3 % je nach Baujahr.[F-AFA-01] Miete minus Werbungskosten ergibt das Ergebnis aus Vermietung; ein Verlust mindert die Steuer auf Ihr übriges Einkommen, ein Überschuss erhöht sie.[F-LOSS-01] Wie viel, hängt an Ihrem Grenzsteuersatz.[F-GEN-02]
Wer an Angehörige vermietet, sollte mindestens 66 % der ortsüblichen Miete verlangen, sonst werden Werbungskosten gekürzt.[F-USE-01]
Rechenmethode Version 2026.1, Stand September 2026, Einkommensteuertarif 2024 bis 2026. Einzelheiten in der Methodik.
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel · beim Erstellen der Seite berechnet
Bestandswohnung für 300.000 €, 1.000 € Kaltmiete
- Kaufnebenkosten
- 8,0 %
- Eigenkapital
- 60.000 €
- Zins und Tilgung
- 3,7 % und 2 %
- Gebäudeanteil, AfA
- 75 %, 2 % linear
- Einkommen
- 95.000 €, einzeln, ohne Kirchensteuer
| Posten | Einkommen 95.000 € | Einkommen 250.000 € |
|---|---|---|
| Cashflow vor Steuern | −364 € | −364 € |
| Steuereffekt | +132 € | +125 € |
| Cashflow nach Steuern | −232 € | −239 € |
Die Wohnung bringt 4,00 % Brutto- und 3,30 % Nettomietrendite. Nach Zins, Tilgung und Kosten fehlen vor Steuern 364 € im Monat; nach Steuern nur noch 232 €, weil der steuerliche Verlust aus AfA und Zinsen andere Steuer spart.
Rechtsgrundlage und Belege
- F-GEN-01
Kreditzinsen für eine vermietete Wohnung sind Werbungskosten.
§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-AFA-01
Der Altbauanteil wird normal abgeschrieben, bei Baujahr vor 1925 mit 2,5 % pro Jahr. Grund und Boden gar nicht.
§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStGPrimärtext geprüft
- F-LOSS-01
Ein steuerlicher Verlust aus Vermietung mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Gehalt oder Praxis.
§ 2 Abs. 3 EStGPrimärtext geprüft
- F-USE-01
Wer an Angehörige vermietet, sollte mindestens 66 % der ortsüblichen Miete verlangen.
§ 21 Abs. 2 EStGPrimärtext geprüft
- F-GEN-02
Eine Abschreibung spart nie mehr Steuer, als sie kostet: bei 42 % Steuersatz sparen 100 € Abschreibung 42 € plus Soli.
§ 21, § 32a EStGPrimärtext geprüft
Belege geprüft am 26.09.2026. Der Prüfstatus steht an jedem Beleg; ein Sekundärbeleg ist noch nicht am Gesetzestext bestätigt. Zur Methodik
Annahmen und Grenzen
- Erstes volles Jahr: Miete, Kosten und Zins ändern sich später; die Tilgung steigt mit jeder Rate.
- Kein Mietausfall, keine Mietsteigerung, keine Wertentwicklung und kein Verkauf.
- Alle nicht umlagefähigen Kosten gelten als sofort abziehbar; die Instandhaltungsrücklage vorsichtig als nicht abziehbar.
- Die Kaufnebenkosten zählt der Rechner vollständig zu den Anschaffungskosten; abgeschrieben wird davon der Gebäudeanteil. Einzelne Posten, die anders zu behandeln sind, trennt er nicht.
- Die Eigenkapitalrendite ist eine Jahresrendite ohne Tilgung und ohne Wertänderung, keine Gesamtrendite über die Haltedauer.
Die Rechner ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Für Ihre Entscheidung lassen Sie die Zahlen von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.
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