So rechnet der Rechner
Rechenweg in Schritten
- Bemessungsgrundlage = Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes; der Anteil für Grund und Boden bleibt draußen.
- Lineare AfA = Bemessungsgrundlage × Satz nach dem Jahr der Fertigstellung (§ 7 Abs. 4 EStG); im ersten Jahr zeitanteilig ab dem Monat der Fertigstellung oder Anschaffung.
- Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) = Restwert × Satz, jedes Jahr neu; Wechsel zur linearen AfA auf den Restwert, sobald diese höher ist.
- Sonder-AfA (§ 7b EStG) zusätzlich in vier Jahren, auf die je Quadratmeter Wohnfläche gedeckelte Bemessungsgrundlage; sie entfällt über der Baukostenobergrenze.
- AfA je Jahr = reguläre AfA + Sonder-AfA; die Tabelle summiert die Jahre.
Gebäude werden linear abgeschrieben: mit 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925, 2 % bei Fertigstellung 1925 bis 2022 und 3 % ab 2023. Grund und Boden wird nie abgeschrieben.[F-AFA-01] Wie der Kaufpreis aufgeteilt wird, bestimmt deshalb die Höhe der AfA.[F-AFA-02] Im ersten Jahr zählt die AfA zeitanteilig ab dem Monat der Fertigstellung oder Anschaffung.
Für neue Mietwohnungen mit Baubeginn vom 1.10.2023 bis 30.9.2029 ist statt dessen die degressive AfA von 5 % des jeweiligen Restwerts möglich.[F-AFA-06] Sie ist anfangs höher als die lineare, sinkt dann aber jedes Jahr; der Rechner wechselt zur linearen AfA, sobald diese mehr bringt.
Zusätzlich kann die Sonder-AfA nach § 7b greifen: vier Jahre je 5 %, auf höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche.[F-7B-01] Liegen die Kosten über 5.200 € je m², entfällt sie ganz.[F-7B-02] Voraussetzung sind ein Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029 und ein Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel,[F-7B-03] und die Wohnung muss zehn Jahre zu Wohnzwecken vermietet werden.[F-7B-04]
Bei normalen Altbauten gilt eine Sanierung in den ersten drei Jahren über 15 % der Gebäudekosten als anschaffungsnaher Aufwand und wird ebenfalls nur abgeschrieben.[F-AFA-03]
Rechenmethode Version 2026.1, Stand September 2026, Einkommensteuertarif 2024 bis 2026. Einzelheiten in der Methodik.
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel · beim Erstellen der Seite berechnet
Neubauwohnung: 400.000 € Gebäudekosten, 80 m², fertig im Juli 2026
- Kosten je m²
- 5.000 €
- Bemessungsgrundlage § 7b (gedeckelt)
- 320.000 €
- Baubeginn und Bauantrag
- im Förderzeitraum (Annahme)
- Altbau vor 1925 zum Vergleich
- 95.000 € in 10 Jahren
| Variante | Erstes Jahr | Jahre 1 bis 4 | 10 Jahre |
|---|---|---|---|
| Linear 3 % | 6.000 € | 42.000 € | 114.000 € |
| Linear 3 % + § 7b | 22.000 € | 106.000 € | 166.828 € |
| Degressiv 5 % | 10.000 € | 65.624 € | 154.203 € |
| Degressiv 5 % + § 7b | 26.000 € | 129.624 € | 201.249 € |
Degressive AfA und Sonder-AfA zusammen schreiben in den ersten zehn Jahren 201.249 € ab, die lineare AfA allein 114.000 €. Die Sonder-AfA rechnet nur mit 320.000 €, weil die Bemessungsgrundlage auf 4.000 € je m² gedeckelt ist.
Rechtsgrundlage und Belege
- F-AFA-01
Der Altbauanteil wird normal abgeschrieben, bei Baujahr vor 1925 mit 2,5 % pro Jahr. Grund und Boden gar nicht.
§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStGPrimärtext geprüft
- F-AFA-02
Wie der Kaufpreis auf Grund und Gebäude aufgeteilt wird, bestimmt die Höhe der Abschreibung.
BFH 21.07.2020, IX R 26/19Primärtext geprüft
- F-AFA-06
Neubau: bis zu ~10 % im ersten Jahr, aber nur bei engen Bedingungen.
§ 7b EStG; § 7 Abs. 5a EStGPrimärtext geprüft
- F-7B-01
Neubau-Sonder-AfA: 4 Jahre je 5 %, aber höchstens auf 4.000 € pro m² Wohnfläche.
§ 7b Abs. 1 S. 1–2, Abs. 3 Nr. 1–2 EStGPrimärtext geprüft
- F-7B-02
Über 5.200 € Baukosten pro m² gibt es die Sonder-AfA gar nicht.
§ 7b Abs. 2 S. 2 Nr. 2, Abs. 4 S. 1 Nr. 3 EStGPrimärtext geprüft
- F-7B-03
Der Bauantrag muss vor dem 1.10.2029 gestellt sein, und das Haus braucht EH40 mit QNG-Siegel.
§ 7b Abs. 2 S. 1 Nr. 1–2, Abs. 5 EStGPrimärtext geprüft
- F-7B-04
Die Wohnung muss 10 Jahre lang (Kaufjahr plus 9) zu Wohnzwecken vermietet werden, sonst wird die Sonder-AfA zurückgenommen.
§ 7b Abs. 2 S. 1 Nr. 3, Abs. 4 S. 1 Nr. 1–2, S. 2–3 EStGPrimärtext geprüft
- F-AFA-03
Bei normalen Altbauten wird teure Sanierung in den ersten 3 Jahren nur langsam abgeschrieben. Beim Denkmal ist das anders.
§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (für Vermietung über § 9 Abs. 5 S. 2)Primärtext geprüft
Belege geprüft am 26.09.2026. Der Prüfstatus steht an jedem Beleg; ein Sekundärbeleg ist noch nicht am Gesetzestext bestätigt. Zur Methodik
Annahmen und Grenzen
- Die Gebäudekosten geben Sie selbst an; wie der Kaufpreis auf Grundstück und Gebäude aufgeteilt wird, bestimmt die Höhe entscheidend.
- Degressive AfA: Der Rechner wechselt zur linearen AfA auf den Restwert, sobald diese höher ist (33 Jahre Nutzungsdauer); einen früheren Wechsel bildet er nicht ab.
- Nach den vier Jahren der Sonder-AfA rechnet der Rechner vereinfacht mit der regulären AfA weiter; wie diese sich danach genau bemisst, lassen Sie steuerlich prüfen.
- Ob die Bedingungen für degressive AfA oder § 7b erfüllt sind, prüft der Rechner nicht; er nimmt Ihre Angaben als gegeben.
- Denkmal-AfA nach § 7i hat einen eigenen Rechner.
Die Rechner ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Für Ihre Entscheidung lassen Sie die Zahlen von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.
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