So rechnet der Rechner
Rechenweg in Schritten
- Einnahmen = (Kaltmiete + Umlagen) × vermietete Monate, also das Jahr ohne die Leerstandsmonate.
- Erhaltungsaufwand dieses Jahres = Aufwand ÷ Zahl der Verteilungsjahre (§ 82b EStDV).
- Werbungskosten = Zinsen + AfA + Erhaltungsaufwand dieses Jahres + Betriebskosten + nicht umgelegtes Hausgeld + sonstige Kosten.
- Mit ortsüblicher Miete: Mietquote = Kaltmiete ÷ ortsübliche Miete; unter der unteren Grenze des § 21 Abs. 2 EStG zählen nur Werbungskosten × Mietquote.
- Einkünfte aus Vermietung = Einnahmen − Werbungskosten.
- Steuerwirkung = Steuer bei zvE plus Einkünften − Steuer bei Ihrem zvE, mit Soli und Kirchensteuer; ein Verlust zählt höchstens bis zu einem zvE von null; je Monat ein Zwölftel.
Der Rechner folgt dem Aufbau der Anlage V. Einnahmen sind die Kaltmiete und die Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters für die Monate, in denen die Wohnung vermietet war; die Nebenkosten, die Sie selbst bezahlen, stehen als Werbungskosten dagegen.[F-LKKA-09] Es zählt das Jahr, in dem Geld eingeht oder abfließt.[F-VSR-04]
Werbungskosten sind die Zinsen des Kaufkredits, nicht die Tilgung,[F-GEN-01] die Abschreibung des Gebäudes,[F-VSR-03] die Grundsteuer[F-GSD-11] und die übrigen Kosten der Vermietung. Größeren Erhaltungsaufwand dürfen Sie auf zwei bis fünf Jahre verteilen; der Rechner setzt dann den Anteil dieses Jahres an.[F-ERHV-01] Steht die Wohnung leer und soll weiter vermietet werden, fehlen die Mieten, die Kosten bleiben in der Regel abziehbar.[F-VSR-05]
Vermieten Sie unter der ortsüblichen Miete, prüft der Rechner die Grenzen von 50 und 66 %. Unter 50 % wird die Vermietung aufgeteilt; abziehbar ist dann nur der entgeltliche Anteil der Werbungskosten.[F-VSR-01][F-VSR-02]
Die Steuerwirkung ist die Differenz der Steuer mit und ohne die Vermietung bei Ihrem zu versteuernden Einkommen, mit Solidaritätszuschlag und, falls gewählt, Kirchensteuer als Sonderausgabe.[F-TAX-06] Ein Verlust spart höchstens Ihren Grenzsteuersatz je Euro.[F-GEN-02] Angestellte können ihn ab dem Jahr nach dem Kauf als Freibetrag eintragen lassen.[F-LOSS-02][F-LOSS-03]
Rechenmethode Version 2026.1, Stand September 2026, Einkommensteuertarif 2024 bis 2026. Einzelheiten in der Methodik.
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel · beim Erstellen der Seite berechnet
Vermietete Wohnung, 1.100 € Kaltmiete, ein Monat Leerstand
- Kaltmiete und Umlagen im Monat
- 1.100 € und 250 €
- Leerstand
- 1 Monat
- Schuldzinsen, AfA
- 9.800 €, 5.600 €
- Erhaltungsaufwand
- 4.500 €
- Nebenkosten, Verwaltung, Sonstiges
- 3.000 €, 600 €, 400 €
- Einkommen ohne Vermietung
- 120.000 €, einzeln, ohne Kirchensteuer, 2026
| Variante | Einkünfte | Steuerwirkung im Jahr |
|---|---|---|
| Wie angenommen | −9.050 € | −4.162 € |
| Ohne Leerstand | −7.700 € | −3.528 € |
| Erhaltung auf 3 Jahre verteilt | −6.050 € | −2.752 € |
| An Angehörige für 500 € (45,5 % der Marktmiete) | −1.864 € | −826 € |
Mit einem Monat Leerstand ergeben sich Einkünfte von −9.050 € und eine Steuerwirkung von −4.162 € im Jahr (negativ heißt: Ersparnis). Ohne den Leerstandsmonat wäre das Ergebnis −7.700 €.
Rechtsgrundlage und Belege
- F-LKKA-09
Was der Mieter für Nebenkosten zahlt, gehört zu Ihren Mieteinnahmen; die bezahlten Betriebskosten sind Werbungskosten.
§ 8 Abs. 1 S. 1–2 EStGAuslegung, steuerlich prüfen lassen
- F-VSR-04
Kosten zählen in dem Jahr, in dem Sie sie bezahlen, Mieten in dem Jahr, in dem sie eingehen.
§ 11 Abs. 1 S. 1–2, Abs. 2 S. 1–2 EStGPrimärtext geprüft
- F-GEN-01
Kreditzinsen für eine vermietete Wohnung sind Werbungskosten.
§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-VSR-03
Die Abschreibung des Gebäudes ist eine Werbungskost.
§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 S. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-GSD-11
Vermieter setzen die Grundsteuer als Werbungskosten ab.
§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 2 EStGPrimärtext geprüft
- F-ERHV-01
Größeren Erhaltungsaufwand an einem Wohngebäude im Privatvermögen können Sie gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen.
§ 82b Abs. 1 S. 1–2 EStDVPrimärtext geprüft
- F-VSR-01
Unter 50 % der ortsüblichen Miete wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt; ab 66 % gilt sie bei Dauervermietung als voll entgeltlich.
§ 21 Abs. 2 S. 1–2 EStGPrimärtext geprüft
- F-VSR-02
Bei einer Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete rechnet der Rechner nur den entgeltlichen Anteil der Werbungskosten an.
§ 21 Abs. 2 EStG; § 9 Abs. 1 S. 1 EStGAuslegung, steuerlich prüfen lassen
- F-VSR-05
Steht die Wohnung leer, soll aber weiter vermietet werden, bleiben die laufenden Kosten in der Regel Werbungskosten.
Auslegung von BFH, Urteil vom 29.05.2018, IX R 8/17, Rz. 8–9; BFH, Urteil vom 19.02.2019, IX R 16/18, Rz. 16Auslegung, steuerlich prüfen lassen
- F-LOSS-01
Ein steuerlicher Verlust aus Vermietung mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Gehalt oder Praxis.
§ 2 Abs. 3 EStGPrimärtext geprüft
- F-GEN-02
Eine Abschreibung spart nie mehr Steuer, als sie kostet: bei 42 % Steuersatz sparen 100 € Abschreibung 42 € plus Soli.
§ 21, § 32a EStGPrimärtext geprüft
- F-TAX-06
Gezahlte Kirchensteuer ist als Sonderausgabe abziehbar und mindert das zu versteuernde Einkommen.
§ 10 Abs. 1 Nr. 4 EStGPrimärtext geprüft
- F-UEP-02
Bei dauerhafter Vermietung einer Wohnung unterstellt der BFH die Überschussabsicht, auch wenn lange Verluste anfallen.
BFH, Urteil vom 19.02.2019, IX R 16/18, Rz. 16Primärtext geprüft
- F-LOSS-02
Angestellte können den Verlust als Freibetrag eintragen lassen und haben dann monatlich mehr netto.
§ 39a Abs. 1 S. 1 Nr. 5 b EStGPrimärtext geprüft
- F-LOSS-03
Im ersten Jahr kommt die Steuerersparnis erst mit der Steuererklärung, ab dem Folgejahr über Freibetrag bzw. niedrigere Vorauszahlungen.
§ 37 Abs. 3 S. 8–10 EStGPrimärtext geprüft
- F-HGR-01
Was Sie über das Hausgeld in die Erhaltungsrücklage zahlen, ist erst dann Werbungskosten, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt.
BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24, Leitsatz und II.1.c)bb)(1)-(2)Primärtext geprüft
Belege geprüft am 30.09.2026. Der Prüfstatus steht an jedem Beleg; ein Sekundärbeleg ist noch nicht am Gesetzestext bestätigt. Zur Methodik
Annahmen und Grenzen
- Eine Wohnung und ein Jahr; mehrere Objekte rechnen Sie einzeln und addieren die Ergebnisse.
- Die AfA geben Sie selbst ein; ob Kosten sofort abziehbar sind oder als anschaffungsnahe Herstellungskosten abgeschrieben werden müssen, prüft der Rechner nicht.
- Zahlungen in die Erhaltungsrücklage der WEG sind erst abziehbar, wenn die Gemeinschaft sie für Erhaltung ausgibt; tragen Sie nur den verwendeten Teil ein.
- Bei einer Miete zwischen 50 und 66 % der ortsüblichen Miete zieht der Rechner alle Werbungskosten ab; eine Überschussprognose rechnet er nicht.
- Ein Verlust über dem übrigen Einkommen wird nicht vor- oder zurückgetragen; ohne Kinderfreibeträge und ohne Kappung der Kirchensteuer.
Die Rechner ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Für Ihre Entscheidung lassen Sie die Zahlen von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.
Häufige Fragen
Sind die Nebenkosten des Mieters Einnahmen?
Ja. Die Vorauszahlungen des Mieters zählen zu den Einnahmen, die bezahlten Nebenkosten zu den Werbungskosten. Unter dem Strich gleicht sich das weitgehend aus; tragen Sie deshalb beides ein.[F-LKKA-09]
Was gilt, wenn die Wohnung leer steht?
Für die Monate ohne Mieter gibt es keine Miete, die laufenden Kosten zählen aber in der Regel weiter, solange Sie die Wohnung dauerhaft vermieten wollen.[F-VSR-05][F-UEP-02]
Muss ich Reparaturen sofort absetzen?
Erhaltungsaufwand ziehen Sie im Jahr der Zahlung ab. Größere Aufwendungen an einem überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäude dürfen Sie gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen.[F-VSR-04][F-ERHV-01]
Was passiert bei einer Miete unter der ortsüblichen Miete?
Unter 50 % der ortsüblichen Miete wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt; ab 66 % gilt sie bei Dauervermietung als voll entgeltlich.[F-VSR-01]
Werden meine Angaben gespeichert?
Nein. Der Rechner läuft in Ihrem Browser. Ein geteilter Link enthält die Zahlen nur hinter dem Zeichen #, und die Kirchensteuer steht nie darin.
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