Tilgung bei vermieteter Wohnung: wie hoch, nach Steuern gerechnet

Bei einer vermieteten Wohnung sind die Kreditzinsen Werbungskosten, die Tilgung nicht. Jeder Euro Zins kostet Sie deshalb nach Steuern nur den Teil, den die Steuer nicht übernimmt; bei 3,60 % Sollzins (Annahme) und 150.000 € Einkommen rund 2,00 %. Eine höhere Tilgung spart also weniger, als der Zins vermuten lässt, senkt aber die Restschuld und das Zinsrisiko am Ende der Bindung.

Warum Zinsen zählen und Tilgung nicht

Zinsen für den Kredit einer vermieteten Wohnung sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung.[F-GEN-01] Die Tilgung dagegen ist Rückzahlung von Schulden, kein Aufwand. Ist das Ergebnis aus Vermietung negativ, mindert es Ihr übriges Einkommen.[F-LOSS-01] Jeder Euro Zins spart dabei höchstens Ihren Grenzsteuersatz, hier 44,31 %.[F-GEN-02]

1 bis 4 % Tilgung im Vergleich

Dieselbe Wohnung (300.000 € Kaufpreis, 1.050 € Kaltmiete, 284.000 € Kredit zu 3,60 %), nur die anfängliche Tilgung ändert sich. Cashflow nach Steuern aus dem Mietrendite-Rechner, Restschuld und Zinsen aus dem Annuitätenrechner, Steuerwert der Zinsen bei gleichbleibendem Einkommen.

Von 1,0 % auf 4,0 % Tilgung steigt die Rate um 710,00 € im Monat. Nach zehn Jahren sind dafür 102.372 € weniger Schulden offen, und Sie haben 17.172 € weniger Zinsen gezahlt. Weil die Steuer davon 7.608 € mitgetragen hätte, sparen Sie nach Steuern nur 9.564 €.

Die Schere über die Jahre

Bei gleichbleibender Rate verschiebt sich jedes Jahr ein Teil vom Zins zur Tilgung. Für die Steuer heißt das: Der Abzug schrumpft, obwohl Sie gleich viel zahlen. Im Beispiel mit 2,0 % Tilgung sind im ersten Jahr 10.129 € Zinsen und 5.775 € Tilgung fällig, im zehnten 7.924 € Zinsen und 7.980 € Tilgung. Die Steuerersparnis aus der Vermietung sinkt bei sonst gleichen Zahlen von +1.432 € auf +454 € im Jahr. Wer die Monatsbelastung plant, rechnet deshalb nicht nur das erste Jahr, sondern auch ein spätes Jahr der Bindung im Steuerersparnis-Rechner nach.

Welche Tilgung passt: was gegeneinander steht

Eine für alle richtige Tilgung gibt es nicht. Vier Punkte bestimmen die Rechnung:

• Rendite der Tilgung: Jeder zusätzlich getilgte Euro bringt nach Steuern etwa 2,00 % im Jahr, sicher. Bringt Ihr Geld anderswo nach Steuern mehr, spricht das rechnerisch für eine niedrige Tilgung.
• Restschuld und Zinsrisiko: Mit niedriger Tilgung bleibt am Ende der Bindung mehr offen, und für diesen Betrag gilt dann ein Zins, den heute niemand kennt. Wie sich ein höherer Anschlusszins auswirkt, zeigt Anschlussfinanzierung berechnen.
• Liquidität: Die höhere Rate ist jeden Monat fällig. Eine niedrige Tilgung mit vertraglichem Recht auf Sondertilgung hält die Pflicht klein und lässt Spielraum; die Wirkung zeigt Annuitätendarlehen mit Sondertilgung.
• Kredit für die eigene Wohnung: Bei einem Kredit für die selbst genutzte Wohnung sind die Zinsen nicht absetzbar.[F-TILV-01] Bei gleichem Zins bringt dort jeder getilgte Euro den vollen Zins statt rund 2,00 %.

Wie Miete, Kredit und Steuer einer Kapitalanlage zusammenspielen, rechnet die Anleitung Kapitalanlage-Wohnung berechnen Schritt für Schritt; die Steuerwirkung eines einzelnen Jahres der Steuerersparnis-Rechner.

Grenzen der Rechnung

• Einkommen, Tarif (2026) und Zins bleiben über zehn Jahre gleich; Miete und Kosten wie im ersten Jahr.
• Der Steuerwert der Zinsen ist bei gleichbleibendem Einkommen gerechnet, nicht für jedes Jahr neu mit Miete und Abschreibung.
• Keine Finanzierungsberatung: Die Zahlen zeigen die Rechnung zu den angenommenen Eingaben.