Einkünfte aus Vermietung berechnen: Leerstand, Erhaltungsaufwand, Miete unter Marktniveau

Einkünfte aus Vermietung sind die Mieteinnahmen einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters minus aller Werbungskosten. Für eine Wohnung mit 1.100 € Kaltmiete, 9.800 € Zinsen und 5.600 € Abschreibung ergibt das im Beispiel −7.700 € im Jahr; bei 120.000 € übrigem Einkommen ändert das Ihre Steuer um −3.528 €.[F-LKKA-09][F-GEN-01][F-VSR-03]

Schritt 1: die Einnahmen

Zu den Einnahmen gehört alles, was Ihnen aus der Vermietung zufließt: die Kaltmiete und die Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters. Die Nebenkosten, die Sie selbst an Versorger, Hausverwaltung oder Gemeinde zahlen, stehen als Werbungskosten dagegen; unter dem Strich gleicht sich das weitgehend aus.[F-LKKA-09] Maßgeblich ist das Kalenderjahr, in dem das Geld eingeht; eine Dezembermiete, die kurz nach Neujahr kommt, zählt noch zum alten Jahr.[F-VSR-04]

Schritt 2: die Werbungskosten

Werbungskosten sind die Zinsen des Kaufkredits, nicht die Tilgung,[F-GEN-01] die Abschreibung des Gebäudes,[F-VSR-03] die Grundsteuer[F-GSD-11] und alle übrigen Kosten der Vermietung: Verwaltung, Versicherung, Reparaturen, Fahrten zur Wohnung, Steuerberatung. Abgezogen wird im Jahr der Zahlung.[F-VSR-04] Eine Ausnahme ist das Hausgeld einer Eigentumswohnung: Der Teil, der in die Erhaltungsrücklage fließt, zählt erst, wenn die Gemeinschaft ihn für eine Erhaltungsmaßnahme ausgibt.[F-HGR-01]

Leerstand: was ein Monat ohne Mieter kostet

Steht die Wohnung leer und wollen Sie sie weiter dauerhaft vermieten, fehlen die Einnahmen, die laufenden Kosten bleiben aber in der Regel Werbungskosten.[F-VSR-05][F-UEP-02] Ein Teil des Ausfalls kommt deshalb über die Steuer zurück:

Erhaltungsaufwand: sofort oder verteilt

Reparaturen und Instandhaltung ziehen Sie im Jahr der Zahlung ab. Größere Aufwendungen an einem Gebäude, das überwiegend Wohnzwecken dient, dürfen Sie gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen; wird die Wohnung vorher verkauft, ist der Rest im Verkaufsjahr abziehbar.[F-ERHV-01][F-ERHV-02] Bei 15.000 € Reparaturkosten sieht das erste Jahr so aus:

Der Sofortabzug wirkt im ersten Jahr am stärksten. Verteilen kann sich lohnen, wenn Ihr Einkommen in den Folgejahren höher ist, Ihr Grenzsteuersatz also steigt; wie viel, rechnet der Rechner zum Verteilen von Erhaltungsaufwand Jahr für Jahr.

Miete unter Marktniveau: die Grenzen von 50 und 66 %

Vermieten Sie günstiger, etwa an Angehörige, kommt es auf das Verhältnis zur ortsüblichen Miete an. Unter 50 % wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt; ab 66 % gilt sie bei Dauervermietung als voll entgeltlich.[F-VSR-01] Im aufgeteilten Fall rechnet der Rechner nur den entgeltlichen Anteil der Werbungskosten an; dazwischen zieht er sie voll ab und weist darauf hin, dass dann eine Überschussprognose entscheidet.[F-VSR-02]

Was das Ergebnis bei Ihrem Einkommen bewirkt

Ein Überschuss wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert, ein Verlust mindert die Steuer auf Ihr übriges Einkommen; jeder Euro wirkt höchstens mit dem Grenzsteuersatz.[F-GEN-02][F-LOSS-01] Dieselbe Wohnung wirkt deshalb je nach Einkommen verschieden:

• bei 60.000 € übrigem Einkommen: −2.868 € Steuer im Jahr (Grenzsteuersatz 38,58 %)
• bei 120.000 € übrigem Einkommen: −3.528 € Steuer im Jahr (Grenzsteuersatz 44,31 %)
• bei 250.000 € übrigem Einkommen: −3.412 € Steuer im Jahr (Grenzsteuersatz 44,31 %)

Angestellte können einen Verlust aus Vermietung als Freibetrag eintragen lassen; die Wirkung kommt dann monatlich mit dem Gehalt statt mit dem Steuerbescheid.[F-LOSS-02] Mit Ihren eigenen Zahlen rechnet der Vermietung-Steuerrechner jede Zeile nach.