Warum das bei hohem Einkommen wirkt
Der Steuereffekt über zwölf Kalenderjahre ist im Beispiel bei 120.000 € zu versteuerndem Einkommen am größten: Die Abzüge ziehen Einkommen in die Soli-Milderungszone. Für Ledige ohne Kirchensteuer reicht sie 2026 von 74.969 € bis 116.607 € zvE. Dort liegt der Grenzsteuersatz bei 47,0 %, oberhalb zunächst bei 44,3 %; im höheren Einkommensbereich der Tabelle bleibt der Effekt hoch und fast gleich. Die Soli-Falle im Rechenbeispiel zeigt den Verlauf. Ein Euro Abschreibung ist dennoch kein Euro Ersparnis.[F-7I-01][F-GEN-02][F-TAX-02][F-TAX-03][F-TAX-04][F-MED-04]
Für die erhöhte AfA zählt nur der bescheinigte Sanierungsanteil. Grundstück und Altbausubstanz gehören nicht dazu; die Bescheinigung ist Pflicht.[F-7I-02][F-7I-05]
Die Rechnung berücksichtigt zusätzlich Miete, Zinsen und laufende Kosten. Deshalb ist der Steuereffekt kein reines Grenzsteuersatz-mal-AfA-Ergebnis. Alle Zeilen nutzen dieselbe Wohnung und dieselben Modellannahmen; nur das zu versteuernde Einkommen ändert sich.[F-LOSS-01][F-GEN-02]
| Zu versteuerndes Einkommen | Steuereffekt im ersten vollen Mietjahr | Steuereffekt in 12 Kalenderjahren | Eigene Mittel bis zur ersten Miete |
|---|---|---|---|
| 80.000 € | 16.631 € | 163.009 € | 47.136 € |
| 100.000 € | 19.257 € | 187.524 € | 47.136 € |
| 120.000 € | 20.411 € | 196.666 € | 47.136 € |
| 150.000 € | 19.605 € | 188.807 € | 47.136 € |
| 200.000 € | 19.330 € | 186.687 € | 47.136 € |
| 250.000 € | 19.330 € | 186.687 € | 47.136 € |
Startwerte: 509.248 € Kaufpreis, 75,0 % angenommener Sanierungsanteil, 1.056 € Kaltmiete im Monat. Die editierbare Karte oben zeigt alle Annahmen und Risiken. Der Einkommensteuertarif 2026 bleibt im Modell über den gesamten Zeitraum konstant.[F-PENQ-06]
Was Sie wissen sollten
Vor der Sanierung kaufen: Als Käufer können Sie die erhöhte AfA nur für Arbeiten nach dem wirksamen Kaufvertrag beanspruchen. Die begünstigten Kosten müssen bescheinigt sein.[F-7I-03][F-7I-05]
Zwölf Jahre Abschreibung: § 7i verteilt die begünstigten Kosten über zwölf Jahre. Das ist keine zwölfjährige Haltepflicht. Verkaufen Sie früher, entfallen Ihre künftigen Abzüge; bei Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist kann die bereits genutzte AfA den steuerpflichtigen Gewinn erhöhen.[F-7I-01][F-23-02]
Finanzierung und Vermietung: Höhere Zinsen, Leerstand oder niedrigere Miete können den laufenden Saldo verschlechtern. Prüfen Sie deshalb nicht nur die Steuer, sondern auch eigene Mittel und Monatsbelastung in der Karte.[F-PENQ-05][F-PENQ-07]
Häufige Fragen
Ab welchem Einkommen lohnt sich eine Denkmalimmobilie?
Es gibt keine feste Einkommensgrenze. Entscheidend sind Ihr Grenzsteuersatz, die bescheinigten Sanierungskosten, Miete, Kaufpreis, Finanzierung und die Risiken. Vergleichen Sie den Steuereffekt mit dem gesamten Kapitaleinsatz.[F-GEN-02][F-7I-02]
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Im Modell mit 120.000 € zu versteuerndem Einkommen sind 47.136 € eigene Mittel bis zur ersten Miete nötig. Das umfasst Kaufnebenkosten und Bauzeitzinsen; weiteres Eigenkapital können Sie in der Rechnung einstellen. Die Bank prüft eine echte Finanzierung einzeln.
Was passiert, wenn ich die Wohnung verkaufe?
Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig sein. Die bereits abgesetzte AfA mindert die steuerlichen Anschaffungskosten und erhöht damit den Gewinn. Ein Verkauf vor Ablauf der zwölf AfA-Jahre beendet zudem künftige Abzüge für Sie.[F-23-02][F-7I-01]
Muss ich die Wohnung zwölf Jahre halten?
Eine gesetzliche zwölfjährige Haltepflicht für § 7i gibt es nicht. Die erhöhte Abschreibung verteilt sich auf zwölf Jahre. Die Frist für einen steuerpflichtigen privaten Verkauf beträgt grundsätzlich zehn Jahre.[F-7I-01][F-23-02]
Gilt die Denkmal-AfA auch bei Selbstnutzung?
Bei eigener Nutzung kommt statt § 7i der Sonderausgabenabzug nach § 10f in Betracht: bis zu neun Prozent der begünstigten Kosten im Abschlussjahr und neun Folgejahren, solange Sie selbst darin wohnen.[F-10F-01]
Wer bekommt eine Provision?
Wenn nach einer Anfrage ein Kauf zustande kommt, erhalten wir eine Provision vom Projektentwickler. Die Anfrage geht zuerst an uns. Eine Weitergabe Ihrer Angaben braucht Ihre gesonderte Zustimmung.
Rechtsgrundlage und Belege
- F-7I-01
Die begünstigten Sanierungskosten schreiben Sie in 12 Jahren komplett ab: 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-02
Begünstigt sind nur die denkmalgerechten Sanierungskosten, nicht der Grundstücksanteil und nicht die Altbausubstanz.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStG; Bayern Bescheinigungsrichtlinie Nr. 3.2 (Verlust von Altbausubstanz nicht bescheinigungsfähig)Primärtext geprüft
- F-7I-03
Nur Bauarbeiten, die nach Ihrem Notartermin ausgeführt werden, sind für Sie als Käufer begünstigt. Deshalb kauft man Denkmalwohnungen vor oder während der Sanierung.
§ 7i Abs. 1 S. 5 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-05
Ohne Bescheinigung der Denkmalbehörde gibt es keine Denkmal-AfA.
§ 7i Abs. 2 S. 1 EStG; BayMBl. 2025 Nr. 424 (Präambel, Art. 23 BayDSchG)Primärtext geprüft
- F-10F-01
Selbstnutzer setzen 10 Jahre je 9 % als Sonderausgaben ab, insgesamt 90 %.
§ 10f Abs. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-23-02
Verkaufen Sie innerhalb von 10 Jahren, wird die abgesetzte Denkmal-AfA beim Gewinn wieder hinzugerechnet.
§ 23 Abs. 3 S. 4 EStGPrimärtext geprüft
- F-GEN-02
Eine Abschreibung spart nie mehr Steuer, als sie kostet: bei 42 % Steuersatz sparen 100 € Abschreibung 42 € plus Soli.
§ 21, § 32a EStGPrimärtext geprüft
- F-LOSS-01
Ein steuerlicher Verlust aus Vermietung mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Gehalt oder Praxis.
§ 2 Abs. 3 EStGPrimärtext geprüft
- F-TAX-02
Den Soli zahlt nur, wer mehr als 20.350 € Einkommensteuer zahlt (Paare 40.700 €).
SolZG § 3 Abs. 3, § 4Primärtext geprüft
- F-TAX-03
Wer als Lediger über rund 117.000 € zu versteuerndem Einkommen liegt, zahlt den vollen Soli.
Rechnung des Rechenkerns auf Basis der zitierten NormenRechnung auf Basis geprüfter Normen
- F-TAX-04
Jeder zusätzlich abgesetzte Euro spart bei Spitzenverdienern rund 44 bis 49 Cent.
Rechnung: t·(1.055+k)/(1+t·k); Kirchensteuer abziehbar nach § 10 Abs. 1 Nr. 4 EStGRechnung auf Basis geprüfter Normen
- F-MED-04
In der Soli-Übergangszone kostet jeder zusätzliche Euro rund 47 Cent Steuer, mehr als bei deutlich höheren Einkommen.
SolZG § 4 S. 2; Rechnung auf Basis von F-TAX-01/02Rechnung auf Basis geprüfter Normen
- F-PENQ-05
Der Modellzins von 3,85 % ist keine Finanzierungszusage.
Deutsche Bundesbank, Zeitreihe BBIM1.M.DE.B.A2C.P.R.A.2250.EUR.NSchätzung
- F-PENQ-06
Der Denkmal-AfA-Anteil von 75 % stammt aus der Musterrechnung; für eine konkrete Wohnung ist die Bescheinigung maßgeblich.
§ 7i EStGSchätzung
- F-PENQ-07
Null Mietausfall ist eine günstige Modellannahme; Leerstand und Zahlungsausfälle sind möglich.
Weitere Rechenwege: Denkmal-AfA-Rechner, Steuerersparnis-Rechner und Grenzsteuersatz-Rechner.
Für konkrete Einkommenssituationen: Steuern sparen bei hohem Einkommen – von Klinikgehalt bis RSU und Splitting.
Für dieselben eigenen Mittel: Denkmalwohnung, ETF-Sparplan und bAV vergleichen.