Welche Mietrendite ist gut? Brutto, netto und Kaufpreisfaktor

Eine Mietrendite ist gut, wenn die Nettomietrendite über dem Zins Ihres Kredits liegt: Dann bringt jeder geliehene Euro vor Steuern mehr ein, als er an Zins kostet. Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, der Kaufpreisfaktor ihr Kehrwert. Im Beispiel ergeben 300.000 € Kaufpreis und 1.000 € Kaltmiete 4,00 % brutto, Faktor 25, und 3,30 % netto.

Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Kaufpreisfaktor

• Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis. Schnell gerechnet, aber ohne Nebenkosten und laufende Kosten.
• Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Er sagt, wie viele Jahresmieten die Wohnung kostet. Faktor 25 heißt 4,00 % brutto.
• Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Instandhaltungsrücklage) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten). Sie ist die Zahl, die Sie mit dem Kreditzins vergleichen.

Der Mietrendite-Rechner zeigt Brutto- und Nettomietrendite nebeneinander. Den Kaufpreisfaktor rechnen Sie aus der Bruttorendite um:

Woran Sie eine gute Mietrendite messen

Eine feste Grenze, ab der eine Mietrendite gut ist, gibt es nicht, weil die Kosten der Finanzierung mitentscheiden. Der brauchbare Maßstab ist der Sollzins. Liegt die Nettomietrendite darüber, hebt der Kredit die Rendite auf Ihr Eigenkapital; liegt sie darunter, drückt er sie. Im Beispiel steht die Nettomietrendite von 3,30 % einem angenommenen Sollzins von 3,70 % gegenüber. Diesen Zins haben wir für die Rechnung gesetzt; er ist kein aktuelles Marktangebot. Tragen Sie im Rechner den Zins Ihres Angebots ein.

Die Schwelle lässt sich ausrechnen: Mit denselben Kosten und demselben Zins läge die Nettomietrendite ab 1.109 € Kaltmiete im Monat auf Höhe des Zinses. Das entspricht einem Kaufpreisfaktor von 23 oder 4,44 % brutto. Bei einem höheren Faktor kostet jeder geliehene Euro mehr Zins, als er an Miete nach Kosten einbringt; der Kredit senkt dann die Rendite auf Ihr Eigenkapital, statt sie zu heben.

Dieselbe Rendite nach Steuern

Vor Steuern ist die Beispielwohnung ein Zuschussgeschäft. Nach Steuern ändert sich das Bild, weil Zinsen und Abschreibung Werbungskosten sind[F-GEN-01][F-AFA-01] und ein Verlust aus Vermietung Ihr übriges Einkommen mindert.[F-LOSS-01] Wie viel das bringt, entscheidet Ihr Grenzsteuersatz; mehr als diesen Satz erstattet die Steuer nie.[F-GEN-02]

Der Cashflow enthält die Tilgung von 448 € im Monat, die Ihre Schuld senkt. Ohne sie bleiben bei 150.000 € Einkommen +208 € im Monat; bezogen auf 60.000 € Eigenkapital zeigt der Rechner das als Eigenkapitalrendite nach Steuern von 4,2 % im ersten Jahr.

Niedrige Bruttorendite, hohe Abschreibung: der Denkmalfall

Bei einer Denkmalwohnung wird der bescheinigte Sanierungsanteil nicht mit 2,0 %, sondern 8 Jahre mit 9,0 % und 4 Jahre mit 7,0 % abgeschrieben.[F-7I-01][F-7I-02] Das verschiebt die Frage, welche Bruttorendite genügt.

Ein Freibrief für jeden Preis ist das nicht. Der Vorteil gilt nur, solange die erhöhte Abschreibung läuft: Nach 12 Jahren ist der Sanierungsanteil abgeschrieben. Wer innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, dem wird die abgesetzte AfA beim Veräußerungsgewinn wieder hinzugerechnet.[F-23-02] Den höheren Preis zahlen Sie außerdem mit einem höheren Kredit. Wie sich die Abschreibung Jahr für Jahr verteilt, zeigt der Denkmal-AfA-Rechner; wie der Kaufpreis aufgeteilt wird, das Lexikon unter Altbausubstanz und Sanierungsanteil.

Was die Kennzahlen nicht zeigen

• Mietausfall, Mietsteigerung und Wertentwicklung stecken in keiner der drei Zahlen.
• Alle Ergebnisse gelten für das erste volle Jahr; mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil und damit der Steuereffekt.
• Die Instandhaltungsrücklage zählt der Rechner als Ausgabe, aber vorsichtig nicht als Werbungskosten.