Wie viel Steuer auf Mieteinnahmen? Beispielrechnung 2026

Auf Mieteinnahmen selbst fällt keine Steuer an, sondern auf den Überschuss: Miete minus Zinsen, Abschreibung und übrige Werbungskosten. Er wird zum übrigen Einkommen addiert und mit Ihrem Grenzsteuersatz besteuert. Im Beispiel bleiben von 10.800 € Miete 4.600 € Überschuss; bei 150.000 € Einkommen kostet er 2.038 € Steuer im Jahr.

Was versteuert wird: der Überschuss, nicht die Miete

Die Vermietung einer Wohnung gehört zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.[F-SAMB-01] Einkünfte sind dort der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten.[F-ZVEB-01] Zu den Einnahmen zählt alles, was Ihnen aus der Vermietung zufließt, also Kaltmiete und Umlagen.[F-SAMB-02] Der Rechner fragt nur die Kaltmiete ab; Umlagen, die Sie an Versorger und Verwalter weiterreichen, lassen Sie auf beiden Seiten weg. Abziehen dürfen Sie alle Aufwendungen, die der Vermietung dienen:[F-SEVB-01]

• Schuldzinsen des Kredits für die Wohnung, nicht die Tilgung.[F-GEN-01]
• Abschreibung (AfA) auf das Gebäude, bei Denkmalen die erhöhte Denkmal-AfA.[F-SEVB-02] Den Betrag liefert der AfA-Rechner.
• Übrige Kosten: Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung, nicht umlagefähiges Hausgeld, Reparaturen, soweit Sie sie selbst tragen.[F-SEVB-02]

Es zählt das Jahr, in dem das Geld fließt. Miete für Dezember, die Anfang Januar eingeht, gehört als regelmäßig wiederkehrende Zahlung noch zum alten Jahr.[F-SAMB-03]

Beispielrechnung: Wohnung mit wenig Restschuld

Eine Wohnung, deren Kredit weitgehend getilgt ist: wenig Zinsen, die Miete deckt alle Kosten. Der Steuerersparnis-Rechner rechnet auch diesen Fall. Er zeigt dann keine Ersparnis, sondern zusätzliche Steuer.

Wie viel Steuer bei welchem Einkommen

Derselbe Überschuss kostet je nach übrigem Einkommen unterschiedlich viel, weil er oben auf das Einkommen kommt, dort, wo der Grenzsteuersatz gilt.[F-GEN-02]

Ab mittleren Einkommen entspricht die Steuer je Euro Überschuss dem Grenzsteuersatz. Bei 60.000 € liegt sie etwas darüber, weil der Satz in der Progressionszone mit jedem zusätzlichen Euro steigt. Welche Zahl als Einkommen in den Rechner gehört, erklärt die Anleitung Zu versteuerndes Einkommen berechnen; warum der Durchschnittssteuersatz hier in die Irre führt, Grenzsteuersatz und Durchschnittssteuersatz.

Was die Steuer auf die Miete senkt

Jeder zusätzliche Euro Werbungskosten mindert den Überschuss und spart den Grenzsteuersatz. Im Beispiel senken 1.000 € mehr Kosten die Steuer um 443 €, 44,31 Cent je Euro. Mehr als der Grenzsteuersatz kommt nie zurück: Die Ausgabe selbst tragen Sie.[F-GEN-02]

Den größten Unterschied machen Zinsen und Abschreibung. Mit 7.000 € Zinsen statt 2.000 € kippt dieselbe Wohnung in einen Verlust von 400 €, der Ihr übriges Einkommen mindert und 177 € Steuer spart.[F-LOSS-01] Diesen Fall rechnet die Anleitung Steuerersparnis einer vermieteten Wohnung berechnen durch, die hohe Abschreibung eines Baudenkmals die Anleitung Denkmal-AfA berechnen. Welche Kosten im Einzelnen zählen, steht im Lexikon unter Werbungskosten bei Vermietung.

Kleine Überschüsse und Vorauszahlungen

Für Angestellte gibt es eine kleine Grenze: Betragen alle Einkünfte ohne Lohnsteuerabzug zusammen höchstens 410 €, wird ein gleich hoher Betrag vom Einkommen abgezogen, sie bleiben also steuerfrei. Darüber wird veranlagt.[F-SAMB-04] Bis 820 € mildert ein Härteausgleich den Übergang: Abgezogen wird der Betrag, um den die Einkünfte unter 820 € liegen.[F-SAMB-06] Bei einem Überschuss wie im Beispiel spielt das keine Rolle; es betrifft kleine Überschüsse, etwa aus einem vermieteten Stellplatz.

Weil auf Mieteinnahmen keine Lohnsteuer einbehalten wird, kann das Finanzamt vierteljährliche Vorauszahlungen festsetzen, bemessen nach dem letzten Steuerbescheid, sobald sie mindestens 400 € im Jahr erreichen.[F-SAMB-05] Im ersten Jahr kommt die Steuer auf den Überschuss mit der Nachzahlung nach dem Bescheid; danach können die 2.038 € aus dem Beispiel in vier Raten vorab fällig werden.