Kapitalanlage-Wohnung berechnen: Miete, Zins, AfA, Steuer

Eine Kapitalanlage-Wohnung rechnen Sie in vier Posten: Miete, Kosten, Kredit und Steuer. Die Mietrendite zeigt das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis, die Kreditrate den Zins, die Abschreibung den Steuereffekt. Im Beispiel bringt eine Wohnung für 300.000 € 4,00 % Bruttomietrendite und nach Zins, Tilgung, Kosten und Steuer einen Cashflow von −239 € im Monat.

Schritt 1: Mietrendite und Kaufnebenkosten

Beginnen Sie im Mietrendite-Rechner mit Kaufpreis, Kaltmiete pro Monat und den Kaufnebenkosten in Prozent. Dazu kommen die nicht umlagefähigen Kosten pro Monat (Verwaltung, Reparaturen) und die Instandhaltungsrücklage. Der Rechner zeigt die Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete durch Kaufpreis) und die Nettomietrendite nach Kosten auf Kaufpreis plus Nebenkosten. Im Beispiel: 4,00 % brutto, 3,30 % netto, 24.000 € Nebenkosten.

Schritt 2: Gebäudeanteil und Abschreibung

Unter „Gebäudeanteil am Kaufpreis“ tragen Sie ein, welcher Teil des Preises auf das Gebäude entfällt. Nur dieser Teil wird abgeschrieben; der Grundstücksanteil nicht. Die Aufteilung bestimmt damit direkt die Höhe der AfA.[F-AFA-02] Unter „Gebäude“ wählen Sie das Baujahr: Bei Fertigstellung 1925 bis 2022 gilt ein Satz von 2,0 % im Jahr, vor 1925 2,5 %, ab 2023 3,0 %.[F-AFA-01] Der Rechner schlägt die Nebenkosten anteilig auf Gebäude und Grundstück. Im Beispiel ergibt das 4.860 € AfA im Jahr.

Schritt 3: Kredit, Rate und Restschuld

Eigenkapital, Sollzins und anfängliche Tilgung bestimmen den Kredit. Der Mietrendite-Rechner finanziert Kaufpreis und Nebenkosten abzüglich Eigenkapital, im Beispiel 264.000 €. Für die Details öffnen Sie den Annuitätenrechner mit demselben Betrag, Zins und Tilgung: Die Monatsrate beträgt 1.254 €, nach zehn Jahren Zinsbindung bleiben 200.225 € Restschuld. Im ersten Jahr sind 9.678 € der Raten Zins und 5.370 € Tilgung. Die Zinsen sind Werbungskosten;[F-GEN-01] die Tilgung zählt der Rechner nur zum Cashflow, nicht zu den Werbungskosten.

Schritt 4: Der Steuereffekt

Miete minus Zinsen, AfA und abziehbare Kosten ergibt das Ergebnis aus Vermietung; Abschreibung und laufende Kosten zählen zu den Werbungskosten.[F-SEVB-02] Ist es negativ, mindert es Ihre übrigen Einkünfte.[F-LOSS-01] Der Mietrendite-Rechner zeigt den Steuereffekt im ersten Jahr. Die Rücklage zählt er als Ausgabe, aber nicht als Werbungskosten. Wer die Wirkung einzeln prüfen will, trägt die Jahreswerte in den Steuerersparnis-Rechner ein, als sonstige Werbungskosten nur die 840 € nicht umlagefähigen Kosten ohne Rücklage, und erhält dieselbe Zahl: 1.497 €. Wie das im Detail geht, zeigt die Anleitung Steuerersparnis einer vermieteten Wohnung berechnen.

So lesen Sie das Ergebnis

• Cashflow ohne und mit Tilgung trennen: Ohne Tilgung bleiben im Beispiel +2.500 € im Jahr. Die Zuzahlung entsteht erst durch die Tilgung, und die fließt in Ihr Vermögen.
• Brutto oder netto: Die Bruttomietrendite lässt Kaufnebenkosten und laufende Kosten weg. Für den Vergleich zweier Wohnungen taugt die Nettomietrendite besser, im Beispiel 3,30 % statt 4,00 %. Den Prozentsatz der Kaufnebenkosten für Ihr Bundesland liefert der Kaufnebenkosten-Rechner.
• Der Steuereffekt hängt am Einkommen: Jeder Euro Verlust spart höchstens Ihren Grenzsteuersatz.[F-GEN-02] Bei niedrigerem Einkommen fällt er kleiner aus.
• Nur das erste Jahr: Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, der Verlust schrumpft und mit ihm der Steuereffekt. Den Verlauf der Zinsen zeigt die Jahrestabelle des Annuitätenrechners.