Eigenkapitalrendite einer Mietwohnung berechnen: der Hebel des Kredits

Die Eigenkapitalrendite einer Mietwohnung ist der jährliche Überschuss nach Zinsen, Kosten und Steuer, geteilt durch Ihr eingesetztes Eigenkapital. Weil nur ein Teil des Kaufpreises aus eigenem Geld stammt, kann sie weit über der Mietrendite liegen, solange die Wohnung mehr einbringt, als der Kredit kostet. Im Beispiel sind das 7,0 % im ersten Jahr bei 3,61 % Nettomietrendite.

So rechnet der Mietrendite-Rechner die Eigenkapitalrendite

Der Mietrendite-Rechner zeigt unter „Eigenkapitalrendite nach Steuern“ den Cashflow nach Steuern ohne Tilgung, geteilt durch Ihr Eigenkapital. Die Tilgung zieht er nicht ab, weil sie kein Aufwand ist, sondern Ihre Schuld senkt und damit Ihr Vermögen erhöht. Im Beispiel:

Der Steuereffekt entsteht, weil Zinsen und Abschreibung Werbungskosten sind[F-GEN-01][F-AFA-01] und ein Verlust aus Vermietung Ihr übriges Einkommen mindert.[F-LOSS-01]

Der Leverage-Effekt: mehr Kredit, höhere Rendite?

Vor Steuern gilt vereinfacht: Eigenkapitalrendite = Nettomietrendite + (Nettomietrendite − Sollzins) × Kredit ÷ Eigenkapital. Liegt die Nettomietrendite über dem Zins, hebt jeder zusätzliche Euro Kredit die Rendite; liegt sie darunter, drückt er sie, und zwar umso stärker, je weniger Eigenkapital Sie einsetzen. Dieselbe Wohnung mit weniger Eigenkapital und bei zwei angenommenen Zinssätzen:

Bei 3,00 % liegt der Zins unter der Nettomietrendite von 3,61 %: Mit weniger Eigenkapital steigt die Rendite. Bei 4,50 % kehrt sich das vor Steuern um; wer dann wenig Eigenkapital einsetzt, verdient auf sein Geld weniger als ohne Kredit. Nach Steuern bleibt der Hebel in diesem Beispiel trotzdem positiv: Die Zinsen mindern die Steuer, die Abschreibung ebenso, und das verschiebt die Grenze nach oben. Wie viel die Steuer ausmacht, hängt an Ihrem Grenzsteuersatz; mehr als diesen Satz erstattet sie nie.[F-GEN-02]

Die Steuer wirkt dabei in zwei Richtungen. Ohne Kredit gibt es keine Zinsen zum Absetzen, der Überschuss wird ohne Zinsabzug versteuert: Aus 3,6 % vor Steuern werden 2,7 %. Mit Kredit mindern die Zinsen die Steuer, der Staat trägt einen Teil der Finanzierungskosten. In diesem Beispiel kippt der Hebel nach Steuern deshalb erst bei einem Sollzins von rund 4,8 %, deutlich über der Nettomietrendite. Das gilt bei 150.000 € Einkommen; mit niedrigerem Grenzsteuersatz liegt die Grenze tiefer.

Was die Kennzahl nicht zeigt

• Nur das erste Jahr: Mit jeder Rate sinken die Zinsen, damit der Steuereffekt, und die Rendite auf das Eigenkapital verändert sich. Über die Haltedauer ist sie keine Gesamtrendite.
• Keine Wertänderung: Steigt oder fällt der Wert der Wohnung, wirkt der Hebel darauf genauso, in beide Richtungen.
• Sehr wenig Eigenkapital: Die Prozentzahl wird groß, das Risiko auch. Ein Mietausfall oder ein höherer Anschlusszins trifft dann unmittelbar Ihr Einkommen.
• Tilgung: Sie fließt in Ihr Vermögen, belastet aber die Liquidität. Ob eine hohe Tilgung oder eine Sondertilgung sich rechnet, ist eine eigene Frage; die Anleitung Annuitätendarlehen mit Sondertilgung rechnet sie nach Steuern.

Wer die Eigenkapitalrendite mit einem ETF-Sparplan vergleichen will, vergleicht eine Jahreszahl ohne Wertänderung mit einer langfristigen Rendite; das Rechenbeispiel Immobilie oder ETF nach Steuern rechnet beides über die Haltedauer. Wie eine Denkmalwohnung ganz ohne Eigenkapital aussieht, zeigt Denkmal ohne Eigenkapital. Wann eine Mietrendite überhaupt gut ist, erklärt Welche Mietrendite ist gut?