Annuitätendarlehen mit Sondertilgung berechnen

Eine Sondertilgung senkt die Restschuld sofort, die Monatsrate bleibt gleich, und weil danach weniger Zinsen anfallen, fließt mehr von jeder Rate in die Tilgung. Bei 350.000 € Kredit, 3,60 % Sollzins (Annahme) und 2,0 % Tilgung sparen 5.000 € Sondertilgung pro Jahr in 10 Jahren 7.339 € Zinsen; die Restschuld sinkt um 52.339 €.

So rechnet der Annuitätenrechner die Sondertilgung

Im Annuitätenrechner tragen Sie Darlehensbetrag, Sollzins, anfängliche Tilgung, Zinsbindung und unter „Sondertilgung pro Jahr“ den Betrag ein. Der Rechner zieht ihn jeweils im Dezember von der Restschuld ab, zum ersten Mal im Jahr nach der ersten Rate. Die Rate bleibt, die Laufzeit wird kürzer. Den Zins setzen Sie selbst: 3,60 % ist in diesem Beispiel eine Annahme, kein aktuelles Angebot.

Im Beispiel beginnt die erste Rate im Januar 2027. Die Zinsbindung endet im Dezember 2036; bis dahin fallen 9 Sondertilgungen an, zusammen 45.000 €.

Sondertilgung oder gleich höhere Tilgung?

Wer 5.000 € im Jahr sicher übrig hat, kann sie auch über die Rate zahlen: 3,43 % statt 2,0 % anfängliche Tilgung kostet 416,67 € mehr im Monat, also dasselbe Geld im Jahr. Die Restschuld nach 10 Jahren liegt dann bei 205.814 € statt 213.553 €, weil das Geld schon ab dem ersten Monat tilgt und nicht erst im Dezember des Folgejahres.

Der Preis dafür ist die Bindung: Die höhere Rate schulden Sie jeden Monat, die Sondertilgung leisten Sie nur, wenn Sie wollen. Bei schwankendem Einkommen, etwa mit Bonus oder Praxisgewinn, ist das Recht zur Sondertilgung oft mehr wert als die kleine Differenz.

Nach Steuern: Sondertilgung bei einer vermieteten Wohnung

Für eine selbst genutzte Wohnung bringt jeder sondergetilgte Euro genau den Sollzins, sicher und steuerfrei. Bei einer vermieteten Wohnung sind die Zinsen Werbungskosten;[F-GEN-01] jeder gesparte Euro Zins erhöht also das Ergebnis aus Vermietung und damit Ihre Steuer, höchstens um Ihren Grenzsteuersatz.[F-GEN-02]

Bei einem Grenzsteuersatz von 44,31 % wirkt die Sondertilgung nach Steuern wie eine sichere Anlage mit rund 2,00 % im Jahr. Ob das viel oder wenig ist, hängt davon ab, was das Geld sonst bringt. Rechnerisch bringt dieselbe Sondertilgung bei gleichem Zins auf einen Kredit mehr, dessen Zinsen nicht absetzbar sind, etwa den für die eigene Wohnung. Wie Zinsen und Abschreibung die Steuer einer vermieteten Wohnung senken, zeigt der Steuerersparnis-Rechner, wie Rendite und Zins zusammenhängen, die Anleitung Welche Mietrendite ist gut?.

Was im Kreditvertrag stehen muss

Eine Sondertilgung ist bei einem Immobilienkredit mit fester Zinsbindung kein Selbstläufer. Ohne vertragliches Sondertilgungsrecht dürfen Sie während der Zinsbindung nur vorzeitig zurückzahlen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben,[F-ASTB-01] und die Bank kann dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.[F-ASTB-02] Entscheidend ist deshalb, wie viel pro Jahr der Vertrag ohne Kosten erlaubt und ob ein nicht genutztes Recht verfällt. Unabhängig davon können Sie einen Kredit mit fester Zinsbindung zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist ganz oder teilweise kündigen; das lässt sich vertraglich nicht ausschließen.[F-ASTB-03] Was die Absetzbarkeit der Zinsen voraussetzt, erklärt das Lexikon unter Werbungskosten bei Vermietung.

Grenzen der Rechnung

• Nach der Zinsbindung rechnet der Rechner mit demselben Zins weiter; die Anschlussfinanzierung kann teurer oder günstiger sein.
• Die Steuerrechnung hält das Einkommen über alle Jahre gleich und nutzt den Tarif 2026.
• Keine Finanzierungsberatung: Die Zahlen zeigen nur die Rechnung zu den angenommenen Eingaben.