So rechnet der Rechner
Rechenweg in Schritten
- Eingesetzter Betrag = Ihr Betrag, höchstens die Restschuld des bestehenden Kredits und der Kaufpreis der zweiten Immobilie.
- Variante Sondertilgung: bestehender Kredit um den Betrag kleiner, zweiter Kredit voll; Variante Eigenkapital: bestehender Kredit voll, zweiter Kredit um den Betrag kleiner.
- Zinsen des ersten Jahres je Kredit = Schuld × Sollzins.
- Abziehbare Zinsen = Zinsen des zweiten Kredits, dazu die des bestehenden nur bei vermieteter Wohnung; Steuerersparnis = Steuer bei Ihrem zvE − Steuer nach Abzug dieser Zinsen, mit Soli und Kirchensteuer.
- Zinsen nach Steuern = Zinsen − Steuerersparnis je Variante; der Unterschied der beiden Varianten ist der Vorteil. Zinssatz nach Steuern = Sollzins × (1 − Grenzsteuersatz), wo die Zinsen abziehbar sind.
- Übersteigt der Betrag Ihr Sondertilgungsrecht, weist der Rechner darauf hin.
Variante Sondertilgung: Der Betrag senkt die Restschuld des bestehenden Kredits, die zweite Immobilie wird ohne ihn finanziert. Variante Eigenkapital: Der bestehende Kredit bleibt, der Kredit der zweiten Immobilie ist um den Betrag kleiner. Für beide rechnet der Rechner die Zinsen des ersten Jahres aus Schuld mal Sollzins.
Abziehbar sind nur Zinsen, die mit Einkünften zusammenhängen: die des Kredits für die vermietete Wohnung immer, die des bestehenden Kredits nur, wenn auch diese Wohnung vermietet ist.[F-SEK-01][F-GEN-01][F-SEK-02] Die Steuerersparnis ist die Differenz der Steuer bei Ihrem zu versteuernden Einkommen mit und ohne die abziehbaren Zinsen, mit Soli und, falls gewählt, Kirchensteuer.[F-LOSS-01][F-TAX-06] Jeder Euro Zinsen spart höchstens den Grenzsteuersatz.[F-GEN-02]
Sondertilgungen während der Zinsbindung sind nur im vereinbarten Rahmen frei; darüber hinaus kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Der Rechner weist darauf hin, wenn der Betrag Ihr Sondertilgungsrecht übersteigt.[F-ASTB-01][F-ASTB-02]
Rechenmethode Version 2026.1, Stand September 2026. Einzelheiten in der Methodik.
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel · beim Erstellen der Seite berechnet
25.000 € für die Sondertilgung oder als Eigenkapital der zweiten Wohnung
- Bestehender Kredit
- 280.000 € zu 3,4 %
- Zweite Wohnung, vermietet
- 330.000 € zu finanzieren, 3,8 %
- Einkommen
- 140.000 €, zusammen veranlagt, ohne Kirchensteuer, 2026
| Fall | Sondertilgung | Eigenkapital | Unterschied |
|---|---|---|---|
| Erste Wohnung selbst bewohnt | 16.074 € | 16.354 € | −280 € |
| Erste Wohnung vermietet | 12.682 € | 12.620 € | +62 € |
| Selbst bewohnt, Einkommen 40.000 € | 18.490 € | 18.552 € | −62 € |
Ist die erste Wohnung selbst bewohnt, kostet die Variante Sondertilgung im ersten Jahr 280 € weniger Zinsen nach Steuern: Der zweite Kredit kostet nach Steuern 2,20 %, der erste 3,40 %. Ist auch die erste vermietet, kostet die Sondertilgung 62 € mehr, weil der zweite Kredit den höheren Zins hat.
Rechtsgrundlage und Belege
- F-SEK-01
Kreditzinsen mindern die Steuer nur, soweit der Kredit mit Einkünften zusammenhängt, etwa mit einer vermieteten Wohnung.
§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 S. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-SEK-02
Zinsen für die selbst bewohnte Wohnung sind Kosten der privaten Lebensführung und nicht absetzbar.
§ 12 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-GEN-01
Kreditzinsen für eine vermietete Wohnung sind Werbungskosten.
§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-LOSS-01
Ein steuerlicher Verlust aus Vermietung mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Gehalt oder Praxis.
§ 2 Abs. 3 EStGPrimärtext geprüft
- F-GEN-02
Eine Abschreibung spart nie mehr Steuer, als sie kostet: bei 42 % Steuersatz sparen 100 € Abschreibung 42 € plus Soli.
§ 21, § 32a EStGPrimärtext geprüft
- F-ASTB-01
Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit festem Sollzins dürfen Sie während der Zinsbindung nur vorzeitig zurückzahlen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben, es sei denn, der Vertrag erlaubt Sondertilgungen.
§ 500 Abs. 2 S. 1–2 BGBPrimärtext geprüft
- F-ASTB-02
Zahlen Sie während einer festen Zinsbindung vorzeitig zurück, kann die Bank eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
§ 502 Abs. 1 S. 1 BGBPrimärtext geprüft
- F-TAX-06
Gezahlte Kirchensteuer ist als Sonderausgabe abziehbar und mindert das zu versteuernde Einkommen.
§ 10 Abs. 1 Nr. 4 EStGPrimärtext geprüft
Belege geprüft am 30.09.2026. Der Prüfstatus steht an jedem Beleg; ein Sekundärbeleg ist noch nicht am Gesetzestext bestätigt. Zur Methodik
Annahmen und Grenzen
- Verglichen werden die Zinsen des ersten vollen Jahres auf die Schulden nach der Entscheidung; Tilgungsverlauf, Anschlusszinsen und Zinsbindungsende sind nicht berücksichtigt.
- Die zweite Immobilie gilt als vermietet; Miete, AfA und übrige Werbungskosten sind in beiden Varianten gleich und bleiben deshalb außen vor.
- Ob die Bank die zweite Immobilie ohne diesen Betrag finanziert, zu welchem Zins und mit welcher Beleihung, prüft der Rechner nicht.
- Ohne Vorfälligkeitsentschädigung über das Sondertilgungsrecht hinaus; ohne Kinderfreibeträge und ohne Kappung der Kirchensteuer.
Die Rechner ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Für Ihre Entscheidung lassen Sie die Zahlen von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.
Häufige Fragen
Warum spielt es eine Rolle, ob die erste Wohnung selbst bewohnt ist?
Zinsen für die selbst bewohnte Wohnung sind Kosten der privaten Lebensführung und mindern die Steuer nicht; Zinsen für eine vermietete Wohnung sind Werbungskosten. Ein Euro weniger Schuld spart deshalb je nach Kredit verschieden viel Steuer.[F-SEK-02][F-SEK-01]
Darf ich jederzeit mehr tilgen?
Während einer festen Zinsbindung nur im Rahmen eines vereinbarten Sondertilgungsrechts oder mit berechtigtem Interesse; für eine vorzeitige Rückzahlung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.[F-ASTB-01][F-ASTB-02]
Ist das eine Empfehlung?
Nein. Der Rechner vergleicht die Zinskosten zweier Varianten im ersten Jahr. Liquidität, Laufzeiten, Anschlusszinsen, die Bank- und Beleihungsbedingungen und Ihre übrigen Ziele gehören zu einer Entscheidung dazu.
Werden meine Angaben gespeichert?
Nein. Der Rechner läuft in Ihrem Browser. Ein geteilter Link enthält die Zahlen nur hinter dem Zeichen #, und die Kirchensteuer steht nie darin.
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