Anschlussfinanzierung berechnen: Zinsbindung 10 oder 15 Jahre

Eine Anschlussfinanzierung berechnen Sie in zwei Schritten: erst die Restschuld am Ende der Zinsbindung, dann die neue Rate für diese Restschuld zum neuen Zins. Bei 320.000 € Kredit, 3,50 % Sollzins (Annahme) und 2,0 % Tilgung bleiben nach 10 Jahren 243.502 €; bei angenommenen 6,00 % kostet die Anschlussrate 1.623,35 € statt bisher 1.466,67 €.

Schritt 1: die Restschuld

Tragen Sie im Annuitätenrechner Ihren ursprünglichen Kredit mit Zins, Tilgung und Zinsbindung ein und lesen Sie „Restschuld nach … Jahren“ ab. Im Beispiel sind das 243.502 € Ende 2036. Wie diese Zahl entsteht und wovon sie abhängt, zeigt die Anleitung Restschuld nach 10 Jahren berechnen.

Schritt 2: die neue Rate

Im zweiten Durchlauf wird die Restschuld zum Darlehensbetrag. Den neuen Zins kennt heute niemand; rechnen Sie deshalb mehrere durch. Die Zinssätze in der Tabelle sind Annahmen, keine Prognose.

Zinsbindung 10 oder 15 Jahre?

Angenommen, die längere Bindung kostet einen Aufschlag: 3,50 % für 10 Jahre, 3,90 % für 15 Jahre. Damit der Vergleich fair ist, zahlen beide Varianten dieselbe Monatsrate von 1.573,33 €. Mit 15 Jahren Bindung stehen Ende 2041 noch 189.820 € offen. Mit 10 Jahren bleiben nach der ersten Bindung 228.204 €, und für die letzten fünf Jahre entscheidet der Anschlusszins.

Beide Wege führen zur selben Restschuld, wenn der Anschlusszins nach zehn Jahren bei rund 5,33 % liegt. Liegt er darüber, war die 15-jährige Bindung günstiger; liegt er darunter, die 10-jährige. Die Frage lautet also nicht, welche Bindung billiger ist, sondern ob Sie gegen einen Zinsanstieg auf mehr als diesen Wert versichert sein wollen.

Ein Punkt spricht zusätzlich für die längere Bindung: Einen Kredit mit fester Zinsbindung können Sie zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, auch wenn die Bindung länger läuft.[F-ASTB-03] Fallen die Zinsen, kommen Sie also nach zehn Jahren heraus; steigen sie, gilt Ihr Zins weiter.

Was die Steuer bei einer vermieteten Wohnung ändert

Bei einer vermieteten Wohnung sind die Zinsen Werbungskosten.[F-GEN-01] Ein höherer Anschlusszins erhöht deshalb auch den Abzug. Steigt der Zins von 3,50 % auf 6,00 %, zahlen Sie im ersten Jahr der Anschlussfinanzierung 6.030 € mehr Zinsen; bei 150.000 € Einkommen senkt das Ihre Steuer um 2.672 €. Den Rest von 3.358 € tragen Sie selbst, denn mehr als den Grenzsteuersatz erstattet die Steuer nie.[F-GEN-02] Die Wirkung mit Ihren Zahlen zeigt der Steuerersparnis-Rechner.

Was Sie am Ende der Zinsbindung tun können

• Spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung muss Ihre Bank mitteilen, ob sie eine neue Zinsbindung anbietet und zu welchem Sollzins.[F-RSCH-01]
• Endet die Bindung ohne neue Vereinbarung, können Sie mit einem Monat Frist zum Ende der Bindung ganz oder teilweise kündigen und die Restschuld woanders finanzieren.[F-RSCH-02]
• Eine teilweise Rückzahlung zum Ende der Bindung senkt die Restschuld vor dem neuen Zins; wie stark Sondertilgungen wirken, zeigt die Anleitung Annuitätendarlehen mit Sondertilgung.

Die Rechnungen sind Beispiele zu angenommenen Zinsen, keine Finanzierungsberatung und kein Kreditangebot.