So rechnet der Rechner
Rechenweg in Schritten
- Aufteilung: Kaufpreis samt anteiliger Nebenkosten in Grundstück, Altbausubstanz und Sanierungsanteil; Zuschüsse mindern den Sanierungsanteil.
- AfA je Jahr: Sanierungsanteil nach § 7i oder § 7h EStG mit den erhöhten Sätzen über 12 Jahre ab dem Jahr der Fertigstellung, Altbausubstanz linear nach Baujahr, Grundstück nie.
- Darlehen = Kaufpreis + Nebenkosten − Eigenkapital als Annuität mit Zinsbindung; danach zum Anschlusszins mit derselben Rate, angehoben, wenn sonst die Mindesttilgung nicht erreicht wird.
- Ergebnis aus Vermietung = Miete nach Leerstand (jährlich gesteigert) − nicht umlagefähige Kosten − Zinsen − AfA; Steuereffekt = Steuer bei Ihrem zvE − Steuer bei zvE plus diesem Ergebnis, mit Soli und Kirchensteuer.
- Cashflow vor Steuern = Miete − Kosten − Erhaltungsrücklage − Zinsen − Tilgung; nach Steuern kommt der Steuereffekt hinzu.
- Mit Verkauf am Ende der Haltedauer: Erlös = Wert − Verkaufskosten − Restschuld − Steuer auf den Gewinn, die nur innerhalb der Frist des § 23 EStG anfällt und die abgezogene AfA einschließt.
Der Rechner teilt den Kaufpreis in Grundstück, Altbausubstanz und Sanierungsanteil. Das Grundstück wird nie abgeschrieben; die Altbausubstanz linear mit 2,5 % (vor 1925 fertiggestellt), 2 % oder 3 % im Jahr.[F-AFA-01][F-AFA-02] Den bescheinigten Sanierungsanteil schreibt er nach § 7i ab, im förmlichen Sanierungsgebiet nach § 7h: im Jahr der Fertigstellung und den sieben Folgejahren je 9 %, danach vier Jahre je 7 %.[F-7I-01][F-AFA-05][F-7I-14] Begünstigt sind nur Kosten mit Bescheinigung der zuständigen Behörde, nicht Grundstück und Altbausubstanz; Zuschüsse mindern die Bemessungsgrundlage.[F-7I-02][F-7I-05][F-7I-09] Die Kaufnebenkosten verteilt er anteilig auf alle drei Teile.[F-7I-11]
Jedes Jahr rechnet er zwei Größen. Das Ergebnis aus Vermietung ist Miete minus nicht umlagefähige Kosten, Zinsen und AfA; Zinsen sind Werbungskosten, die Tilgung nicht.[F-GEN-01][F-DCF-01] Ein Verlust mindert die Steuer auf Ihr übriges Einkommen, ein Überschuss erhöht sie.[F-LOSS-01] Der Steuereffekt ist die Differenz Ihrer Einkommensteuer mit Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer mit und ohne die Wohnung, bei Ihrem zu versteuernden Einkommen.[F-GEN-02][F-TAX-06] Der Cashflow vor Steuern ist Miete minus Kosten, Erhaltungsrücklage, Zinsen und Tilgung; die Rücklage ist bei Zahlung keine Werbungskosten.[F-HGR-01] Nach Steuern kommt der Steuereffekt hinzu.
So lesen Sie den Cashflow
Die Tabelle unter dem Rechner zeigt jedes Jahr der Haltedauer. Die Spalte „nach Steuern / Monat“ ist der Betrag, der Ihr Konto im Durchschnitt jedes Monats belastet (Minus) oder entlastet (Plus). „Kumuliert eingesetzt“ ist Ihr Eigenkapital plus alle bisherigen Zuzahlungen abzüglich aller Überschüsse; sinkt die Zahl, holen Sie Geld zurück, steigt sie, legen Sie nach. Die Restschuld zeigt, wie viel vom Darlehen am Jahresende offen ist.
Im Beispiel zahlen Sie im ersten Jahr vor Steuern 604 € im Monat zu; die Steuer auf Ihr übriges Einkommen sinkt um 1.034 € im Monat, und nach Steuern bleiben 430 € im Monat übrig. Der Steuereffekt kommt in der Praxis nicht monatlich: Als Angestellter erhalten Sie ihn über die Steuererklärung des Folgejahres oder über einen Freibetrag im Lohnsteuerabzug.[F-LOSS-02][F-LOSS-03] Der Rechner verteilt ihn auf zwölf Monate, damit die Zahlen vergleichbar sind.
Warum nach Steuern nicht vor Steuern ist
Zahlungen und Steuer folgen verschiedenen Regeln. Die Tilgung geht vom Konto ab, mindert aber nicht die Steuer, denn sie zahlt Schulden zurück.[F-DCF-01] Die AfA dagegen kostet im laufenden Jahr kein Geld und mindert trotzdem die Steuer. Deshalb kann eine Wohnung vor Steuern Geld kosten und nach Steuern Geld bringen. Wie groß der Unterschied ist, hängt an Ihrem Grenzsteuersatz: jeder abgezogene Euro spart höchstens diesen Satz.[F-GEN-02] Mit 60.000 € statt 150.000 € zu versteuerndem Einkommen sinkt der Grenzsteuersatz von 44,3 % auf 38,6 %, und der Cashflow nach Steuern der Jahre 1 bis 8 fällt im Beispiel von +423 € auf +198 € im Monat.
Was nach Jahr 12 passiert
Nach zwölf Jahren ist der Sanierungsanteil vollständig abgeschrieben; es bleibt die lineare AfA auf die Altbausubstanz.[F-DCF-02] Gleichzeitig ist die Miete gestiegen und der Zinsanteil der Rate gesunken. Aus dem steuerlichen Verlust wird ein Überschuss. Im Beispiel liegt der Cashflow nach Steuern in den Jahren 1 bis 8 bei durchschnittlich +423 € im Monat, in den Jahren 9 bis 12 bei +233 € und ab Jahr 13 bei −497 €: Die Wohnung erzielt dann einen steuerpflichtigen Überschuss von 2.470 € im Jahr, und die Steuer steigt um 91 € im Monat. Diese Stufe ist der Grund, warum der Rechner Jahr 13 immer zeigt, auch bei kürzerer Haltedauer.
Die zweite Stufe kommt aus der Finanzierung. Im Beispiel endet die Zinsbindung nach 10 Jahren; mit 4,5 % Anschlusszins steigen die Zinsen von 10.044 € auf 12.143 € im Jahr, bei gleicher Rate. Den Anschlusszins kennt heute niemand; rechnen Sie mehrere Werte durch. Spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung muss die Bank sagen, ob sie einen neuen Zins anbietet.[F-RSCH-01]
Verkauf und Spekulationsfrist
Ein privater Verkauf ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kaufvertrag und Verkaufsvertrag nicht mehr als zehn Jahre liegen; danach ist der Gewinn steuerfrei.[F-23-01][F-23-03] Innerhalb der Frist mindert jede abgezogene AfA, auch die Sonder-AfA, die Anschaffungskosten und erhöht so den Gewinn.[F-23-02] Gewinne unter 1.000 € im Jahr bleiben steuerfrei.[F-23-04] Verkauft man die Beispielwohnung nach 15 Jahren, ist der Gewinn steuerfrei. Nach 9 Jahren wäre er steuerpflichtig, die abgezogene AfA von 251.160 € erhöht ihn, und die Steuer darauf betrüge 117.257 €. Noch nicht genutzte Denkmal-AfA lässt sich beim Verkauf nicht nachholen.[F-7I-18]
Rechenmethode Version 2026.1, Stand September 2026, Einkommensteuertarif 2024 bis 2026. Einzelheiten in der Methodik.
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel · beim Erstellen der Seite berechnet
Rechenbeispiel: Denkmalwohnung für 400.000 €, 70 % Sanierungsanteil, 1.200 € Kaltmiete, 150.000 € Einkommen
- Aufteilung
- 70 % Sanierung (§ 7i), 20 % Altbau (fertiggestellt vor 1925), 10 % Grundstück
- Nebenkosten
- 5,0 % des Kaufpreises (20.000 €)
- Miete und Kosten
- 1.200 € im Monat, +1,5 % pro Jahr, 2,0 % Ausfall; 60 € Kosten und 40 € Rücklage im Monat, +2,0 % pro Jahr
- Finanzierung
- 60.000 € Eigenkapital, Darlehen 360.000 €, 3,6 % Zins für 10 Jahre, 2,0 % Tilgung, danach 4,5 %
- Einkommen
- 150.000 € zu versteuerndes Einkommen, einzeln, ohne Kirchensteuer, Tarif 2026
- Verkauf
- nach 15 Jahren, 1,0 % Wertentwicklung pro Jahr, 3,0 % Verkaufskosten (Annahmen)
| Jahr | vor Steuern | Steuereffekt | nach Steuern |
|---|---|---|---|
| 1: 2027 | −604 € | +1.034 € | +430 € |
| 2: 2028 | −588 € | +1.017 € | +429 € |
| 3: 2029 | −572 € | +999 € | +427 € |
| 4: 2030 | −556 € | +981 € | +425 € |
| 5: 2031 | −540 € | +963 € | +423 € |
| 6: 2032 | −524 € | +944 € | +420 € |
| 7: 2033 | −507 € | +924 € | +417 € |
| 8: 2034 | −490 € | +904 € | +414 € |
| 9: 2035 | −472 € | +666 € | +193 € |
| 10: 2036 | −455 € | +644 € | +189 € |
| 11: 2037 | −437 € | +714 € | +276 € |
| 12: 2038 | −419 € | +691 € | +272 € |
| 13: 2039 | −401 € | −91 € | −492 € |
| 14: 2040 | −382 € | −115 € | −497 € |
| 15: 2041 | −363 € | −139 € | −502 € |
Im Beispiel zahlen Sie im ersten Jahr vor Steuern 604 € im Monat zu; die Steuer auf Ihr übriges Einkommen sinkt um 1.034 € im Monat, und nach Steuern bleiben 430 € im Monat übrig. Ab Jahr 13 sind es −492 € im Monat. Der Verkauf nach 15 Jahren brächte unter diesen Annahmen 220.909 € nach Restschuld und Kosten. Das ist ein Rechenbeispiel, keine Prognose.
Rechtsgrundlage und Belege
- F-7I-01
Die begünstigten Sanierungskosten schreiben Sie in 12 Jahren komplett ab: 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-02
Begünstigt sind nur die denkmalgerechten Sanierungskosten, nicht der Grundstücksanteil und nicht die Altbausubstanz.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStG; Bayern Bescheinigungsrichtlinie Nr. 3.2 (Verlust von Altbausubstanz nicht bescheinigungsfähig)Primärtext geprüft
- F-7I-05
Ohne Bescheinigung der Denkmalbehörde gibt es keine Denkmal-AfA.
§ 7i Abs. 2 S. 1 EStG; BayMBl. 2025 Nr. 424 (Präambel, Art. 23 BayDSchG)Primärtext geprüft
- F-7I-09
Öffentliche Zuschüsse mindern die abschreibbaren Kosten.
§ 7i Abs. 1 S. 7 und Abs. 2 S. 2 EStG; BayMBl. 2025 Nr. 424 Nr. 5.3Primärtext geprüft
- F-7I-11
Auch Nebenkosten können anteilig begünstigt sein, aber nur der Teil, der auf die Sanierung entfällt.
BayMBl. 2025 Nr. 424, Nr. 3.3 (verweist auf BMF 20.10.2003, BStBl. I S. 546)Primärtext geprüft
- F-7I-14
Die Abschreibung beginnt erst im Jahr der Fertigstellung der Sanierung.
§ 7i Abs. 1 S. 1 und S. 5 EStGPrimärtext geprüft
- F-AFA-01
Der Altbauanteil wird normal abgeschrieben, bei Baujahr vor 1925 mit 2,5 % pro Jahr. Grund und Boden gar nicht.
§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStGPrimärtext geprüft
- F-AFA-02
Wie der Kaufpreis auf Grund und Gebäude aufgeteilt wird, bestimmt die Höhe der Abschreibung.
BFH 21.07.2020, IX R 26/19Primärtext geprüft
- F-AFA-05
Für Häuser im förmlichen Sanierungsgebiet gilt dieselbe Abschreibung nach § 7h.
§ 7h Abs. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-DCF-01
Absetzbar sind die Zinsen, nicht die Tilgung: Die Tilgung ist Cashflow, aber kein Aufwand.
§ 9 Abs. 1 S. 1 und S. 3 Nr. 1 EStGAuslegung, steuerlich prüfen lassen
- F-DCF-02
Ab dem 13. Jahr bleibt nur die lineare AfA auf die Altbausubstanz; die Sanierungskosten sind dann vollständig abgeschrieben.
§ 7h Abs. 1 S. 1 EStG; § 7i Abs. 1 S. 1 EStG; § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStGPrimärtext geprüft
- F-GEN-01
Kreditzinsen für eine vermietete Wohnung sind Werbungskosten.
§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-GEN-02
Eine Abschreibung spart nie mehr Steuer, als sie kostet: bei 42 % Steuersatz sparen 100 € Abschreibung 42 € plus Soli.
§ 21, § 32a EStGPrimärtext geprüft
- F-LOSS-01
Ein steuerlicher Verlust aus Vermietung mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Gehalt oder Praxis.
§ 2 Abs. 3 EStGPrimärtext geprüft
- F-HGR-01
Was Sie über das Hausgeld in die Erhaltungsrücklage zahlen, ist erst dann Werbungskosten, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt.
BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24, Leitsatz und II.1.c)bb)(1)-(2)Primärtext geprüft
- F-RSCH-01
Spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung muss die Bank mitteilen, ob sie eine neue Zinsbindung anbietet, und wenn ja, zu welchem Sollzins.
§ 493 Abs. 1 BGBPrimärtext geprüft
- F-23-01
Wer eine vermietete Wohnung vor Ablauf von 10 Jahren verkauft, zahlt Steuer auf den Gewinn.
§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-23-02
Verkaufen Sie innerhalb von 10 Jahren, wird die abgesetzte Denkmal-AfA beim Gewinn wieder hinzugerechnet.
§ 23 Abs. 3 S. 4 EStGPrimärtext geprüft
- F-23-03
Die 10 Jahre zählen von Notartermin zu Notartermin.
ständige BFH-Rechtsprechung; Wortlaut § 23: „Anschaffung und Veräußerung“Sekundärbeleg, Primärtext ausstehend
- F-23-04
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr insgesamt unter 1.000 € liegen (Freigrenze).
§ 23 Abs. 3 S. 5 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-17
Nicht ausgeschöpfte Denkmal-AfA wird nicht nachgeholt; der Rest läuft nach 12 Jahren mit dem normalen Gebäudesatz weiter.
§ 7i Abs. 1 S. 8 EStG; § 7h Abs. 1 S. 5 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-18
Beim Verkauf innerhalb der 12 Jahre verfällt die restliche Denkmal-AfA. Sie lässt sich nicht im Verkaufsjahr nachholen.
§ 7i, § 7h, § 7 EStG (texts read); § 11a Abs. 2 EStG; § 23 Abs. 3 S. 1, S. 4 EStGPrimärtext geprüft
- F-TAX-06
Gezahlte Kirchensteuer ist als Sonderausgabe abziehbar und mindert das zu versteuernde Einkommen.
§ 10 Abs. 1 Nr. 4 EStGPrimärtext geprüft
Belege geprüft am 30.09.2026. Der Prüfstatus steht an jedem Beleg; ein Sekundärbeleg ist noch nicht am Gesetzestext bestätigt. Zur Methodik
Annahmen und Grenzen
- Übergabe, Mietbeginn und erste Rate am 1. Januar des ersten Jahres. Liegt die Übergabe später im Jahr, gilt die Sonder-AfA trotzdem mit vollem Jahressatz, Miete und lineare AfA aber nur anteilig.
- Einkommen und Steuertarif 2026 bleiben in allen Jahren gleich. Steigt Ihr Einkommen, steigt der Steuereffekt eines Verlusts und auch die Steuer auf einen Überschuss.
- Die Kaufnebenkosten verteilt der Rechner anteilig auf Grundstück, Altbausubstanz und Sanierungsanteil. Welcher Teil begünstigt ist, entscheiden Bescheinigung und Finanzamt.
- Der Sanierungsanteil wird als voll bescheinigt angenommen; die Sätze sind Höchstsätze. Ein Rest bei nicht ausgeschöpften Sätzen ist nicht abgebildet.
- Nach der Zinsbindung läuft die Restschuld zum eingegebenen Anschlusszins mit gleicher Rate weiter, mindestens mit 1 % Tilgung; Kosten einer Anschlussfinanzierung fehlen.
- Die Erhaltungsrücklage zählt als Ausgabe, aber nie als Werbungskosten, auch nicht, wenn die Gemeinschaft sie später ausgibt. Sonderumlagen und Reparaturen außerhalb der eingegebenen Kosten fehlen.
- Beim Verkauf zählt die Frist vom 1. Januar des ersten Jahres. Wer den Kaufvertrag vor der Fertigstellung unterschreibt, erreicht die zehn Jahre entsprechend früher. Die Steuer auf einen Gewinn rechnet der Rechner mit Ihrem Einkommen ohne die Wohnung.
- Kein Rechenergebnis hier ist eine Rendite- oder Wertprognose. Die Wertentwicklung ist Ihre Annahme; rechnen Sie auch 0 % oder ein Minus durch.
Die Rechner ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Für Ihre Entscheidung lassen Sie die Zahlen von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.
Häufige Fragen
Warum ist der Cashflow vor Steuern negativ, aber nach Steuern positiv?
Vor Steuern zählen nur Zahlungen: Miete hinein, Kosten, Zinsen und Tilgung hinaus. Steuerlich zählt die Tilgung nicht, dafür die Abschreibung, die nichts kostet. So entsteht ein steuerlicher Verlust, der die Steuer auf Ihr Gehalt mindert. Diese Minderung ist der Steuereffekt; er gleicht die Zuzahlung ganz oder teilweise aus.[F-DCF-01][F-LOSS-01][F-GEN-02]
Was passiert nach dem zwölften Jahr?
Die Sonderabschreibung auf den Sanierungsanteil ist dann vollständig verbraucht. Es bleibt die lineare AfA auf die Altbausubstanz. Die Wohnung erzielt meist einen steuerpflichtigen Überschuss, und der Steuereffekt dreht ins Minus. Der Rechner zeigt Jahr 13 auch dann, wenn Ihre Haltedauer früher endet.[F-DCF-02][F-7I-01]
Ist die Steuerersparnis eine Rendite?
Nein. Sie ist eine Minderung Ihrer Steuer, die es nur gibt, weil Sie Geld ausgegeben haben, und jeder abgezogene Euro spart höchstens Ihren Grenzsteuersatz. Der Rechner zeigt sie deshalb getrennt als Steuereffekt und bewertet das Ergebnis nicht.[F-GEN-02]
Werden meine Eingaben gespeichert oder gesendet?
Nein. Der Rechner läuft in Ihrem Browser. Der Link zu einer Rechnung trägt die Eingaben hinter dem Zeichen #; diesen Teil sendet der Browser nicht an den Server. Die Kirchensteuer schreibt der Rechner nie in den Link.
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