So rechnet der Rechner
Rechenweg in Schritten
- Gebäudeanteil = Kaufpreis − Grundstücksanteil; die Nebenkosten werden anteilig mit abgeschrieben; Gebäudekosten je m² = Gebäudeanteil samt Nebenkosten ÷ Wohnfläche.
- Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis; Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − Jahreskosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten).
- AfA ab Fertigstellung in drei Varianten: Linear 3 %; Degressiv 5 % auf den Restwert, nur mit Ihrer Bestätigung des Baubeginns; Degressiv 5 % + § 7b, nur mit Ihrer Bestätigung und bis 5.200 € Gebäudekosten je m².
- Für jedes der 10 Jahre: Ergebnis aus Vermietung = Miete (ab dem zweiten Mietjahr mit Ihrer Steigerung) − Kosten − AfA; Steuereffekt = Steuer bei Ihrem zvE − Steuer bei zvE plus diesem Ergebnis, mit Soli und Kirchensteuer.
- Überschuss nach Steuern je Jahr = Miete − Kosten + Steuereffekt, ohne Finanzierung.
- Rendite nach Steuern = Summe der Überschüsse ÷ 10 Jahre ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten).
Der Rechner teilt den Kaufpreis in Grundstück und Gebäude. Das Gebäude samt anteiliger Nebenkosten wird in drei Varianten abgeschrieben: linear mit 3 % (Fertigstellung ab 2023),[F-AFA-01] degressiv mit 5 % des Restwerts bei Baubeginn vom 1.10.2023 bis 30.9.2029,[F-AFA-06] und degressiv plus Sonder-AfA nach § 7b: vier Jahre je 5 % auf höchstens 4.000 € je m².[F-7B-01] Über 5.200 € Gebäudekosten je m² entfällt die Sonder-AfA,[F-7B-02] und sie verlangt Bauantrag im Förderzeitraum, Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel[F-7B-03] sowie zehn Jahre Vermietung zu Wohnzwecken.[F-7B-04]
Für jedes Jahr ergibt sich aus Miete, Kosten und AfA das Ergebnis aus Vermietung. Ein Verlust mindert die Steuer auf Ihr übriges Einkommen, ein Überschuss erhöht sie.[F-LOSS-01] Der Überschuss nach Steuern ist Miete minus Kosten plus Steuereffekt; sein Durchschnitt über zehn Jahre, geteilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten, ist die Rendite nach Steuern ohne Finanzierung.
Die höhere Abschreibung am Anfang ist kein Geschenk: Insgesamt wird in jeder Variante dasselbe Gebäude abgeschrieben. Der Vorteil liegt im früheren Steuereffekt und darin, dass er bei hohem Grenzsteuersatz anfällt. Wer vor Ablauf von zehn Jahren verkauft, versteuert den Gewinn.[F-23-01]
Rechenmethode Version 2026.1, Stand September 2026, Einkommensteuertarif 2024 bis 2026. Einzelheiten in der Methodik.
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel · beim Erstellen der Seite berechnet
Neubauwohnung für 420.000 €, 75 m², 1.250 € Kaltmiete
- Grundstücksanteil, Nebenkosten
- 15 %, 6,5 %
- Gebäudekosten je m² (mit Nebenkosten)
- 5.069 €
- Fertigstellung
- Januar 2027
- Mietsteigerung
- 1,5 % pro Jahr
- Einkommen
- 120.000 €, einzeln, ohne Kirchensteuer
- Brutto- / Nettomietrendite
- 3,57 % / 3,19 %
| Variante | AfA | Steuereffekt | Überschuss nach Steuern | Rendite nach Steuern |
|---|---|---|---|---|
| Linear 3 % | 114.062 € | −16.450 € | 134.740 € | 3,01 % |
| Degressiv 5 % | 152.562 € | +658 € | 151.848 € | 3,39 % |
| Degressiv 5 % + § 7b | 196.668 € | +21.744 € | 172.934 € | 3,87 % |
Mit linearer AfA bringt die Wohnung 3,01 % nach Steuern, mit degressiver AfA 3,39 % und mit zusätzlicher Sonder-AfA 3,87 %. Der Unterschied von 38.193 € in zehn Jahren ist vor allem Steuerstundung: Die höhere AfA am Anfang fehlt später.
Rechtsgrundlage und Belege
- F-AFA-01
Der Altbauanteil wird normal abgeschrieben, bei Baujahr vor 1925 mit 2,5 % pro Jahr. Grund und Boden gar nicht.
§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStGPrimärtext geprüft
- F-AFA-06
Neubau: bis zu ~10 % im ersten Jahr, aber nur bei engen Bedingungen.
§ 7b EStG; § 7 Abs. 5a EStGPrimärtext geprüft
- F-7B-01
Neubau-Sonder-AfA: 4 Jahre je 5 %, aber höchstens auf 4.000 € pro m² Wohnfläche.
§ 7b Abs. 1 S. 1–2, Abs. 3 Nr. 1–2 EStGPrimärtext geprüft
- F-7B-02
Über 5.200 € Baukosten pro m² gibt es die Sonder-AfA gar nicht.
§ 7b Abs. 2 S. 2 Nr. 2, Abs. 4 S. 1 Nr. 3 EStGPrimärtext geprüft
- F-7B-03
Der Bauantrag muss vor dem 1.10.2029 gestellt sein, und das Haus braucht EH40 mit QNG-Siegel.
§ 7b Abs. 2 S. 1 Nr. 1–2, Abs. 5 EStGPrimärtext geprüft
- F-7B-04
Die Wohnung muss 10 Jahre lang (Kaufjahr plus 9) zu Wohnzwecken vermietet werden, sonst wird die Sonder-AfA zurückgenommen.
§ 7b Abs. 2 S. 1 Nr. 3, Abs. 4 S. 1 Nr. 1–2, S. 2–3 EStGPrimärtext geprüft
- F-LOSS-01
Ein steuerlicher Verlust aus Vermietung mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Gehalt oder Praxis.
§ 2 Abs. 3 EStGPrimärtext geprüft
- F-23-01
Wer eine vermietete Wohnung vor Ablauf von 10 Jahren verkauft, zahlt Steuer auf den Gewinn.
§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft
Belege geprüft am 26.09.2026. Der Prüfstatus steht an jedem Beleg; ein Sekundärbeleg ist noch nicht am Gesetzestext bestätigt. Zur Methodik
Annahmen und Grenzen
- Ohne Finanzierung: Die Rendite bezieht den Überschuss auf Kaufpreis plus Nebenkosten. Zinsen und Hebel zeigt der Mietrendite-Rechner.
- Zehn Kalenderjahre ab Fertigstellung; das erste Jahr zählt zeitanteilig ab dem Fertigstellungsmonat.
- Kein Verkauf und keine Wertentwicklung; bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren wäre der Gewinn steuerpflichtig.
- Konstanter Tarif 2026 und konstantes übriges Einkommen.
- Ob die Förderbedingungen erfüllt sind, prüft der Rechner nicht; er nimmt Ihre Angaben als gegeben.
Die Rechner ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Für Ihre Entscheidung lassen Sie die Zahlen von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.
Verwandte Rechner
- AbschreibungGebäude-AfA-RechnerLineare, degressive und Sonder-AfA im Vergleich, Jahr für Jahr mit Restwert.
- RenditeMietrendite-RechnerBrutto- und Nettomietrendite und der monatliche Cashflow mit Finanzierung, vor und nach Steuern.
- KaufGrunderwerbsteuer-RechnerKaufpreis und Bundesland wählen: Grunderwerbsteuer und der Vergleich mit allen anderen Ländern.