Grundsteuer-Rechner 2026: alle Landesmodelle

Rechenweg: Bundesmodell (Ertragswertverfahren)
Schritt	Wert
Nettokaltmiete laut Anlage 39 inkl. Mietniveaustufe	6,90 €/m²
Jährlicher Rohertrag	5.796 €
Bewirtschaftungskosten (25 %)	1.449 €
Reinertrag	4.347 €
Alter am Bewertungsstichtag	27 Jahre
Restnutzungsdauer	53 Jahre
Liegenschaftszinssatz	3 %
Vervielfältiger (Anlage 37)	26,37
Barwert des Reinertrags	114.630,39 €
Bodenwert	24.000 €
Abzinsungsfaktor (Anlage 41)	0,2088
Abgezinster Bodenwert	5.011,20 €
Mindestwert (75 % des Bodenwerts)	18.000 €
Grundsteuerwert (auf volle 100 € abgerundet)	119.600 €
Steuermesszahl	0,31 ‰
Grundsteuermessbetrag	37,08 €
Grundsteuer (× 600 %)	222,48 €

So rechnet der Rechner

Rechenweg in Schritten

Das Bundesland bestimmt das Modell: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen rechnen nach eigenem Landesgesetz, die übrigen 11 Länder nach dem Bundesmodell.
Bundesmodell: Jahresrohertrag = gesetzliche Nettokaltmiete je m² (Anlage 39 BewG nach Land, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr, mit dem Zu- oder Abschlag der Mietniveaustufe) × Wohnfläche × 12, dazu Garagen; minus Bewirtschaftungskosten ergibt den Reinertrag.
Bundesmodell: Reinertrag × Vervielfältiger (Anlage 37 BewG) + abgezinster Bodenwert (Anlage 41 BewG), mindestens der Mindestwert aus dem Bodenwert, abgerundet ergibt den Grundsteuerwert; Messbetrag = Grundsteuerwert × Steuermesszahl des Landes.
Baden-Württemberg: Grundsteuerwert = Grundstücksfläche (bei Wohnungseigentum anteilig) × Bodenrichtwert, abgerundet; Messbetrag = Grundsteuerwert × Steuermesszahl mit Abschlag für Wohngrundstücke.
Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen: Messbetrag aus Grundstücks- und Wohnfläche mal festen Beträgen je m², die Wohnfläche mit ermäßigter Messzahl; Hamburg ermäßigt in normaler Wohnlage weiter, Hessen und Niedersachsen gewichten mit dem Lagefaktor aus Bodenrichtwert und Gemeindedurchschnitt.
Grundsteuer im Jahr = Messbetrag × Hebesatz ÷ 100; je Quartal ein Viertel, je Monat ein Zwölftel.

Die Grundsteuer ist der Grundsteuermessbetrag mal dem Hebesatz der Gemeinde.[F-GST-02] Wie der Messbetrag entsteht, bestimmt das Bundesland: Elf Länder folgen dem Bundesmodell, Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Gesetze.

Bundesmodell: Aus einer gesetzlich festgelegten Miete nach Land, Gebäudeart, Wohnfläche, Baujahr und Mietniveaustufe der Gemeinde entsteht ein Reinertrag, der mit dem Liegenschaftszins kapitalisiert wird; dazu kommt der abgezinste Bodenwert. Das Ergebnis, mindestens 75 % des Bodenwerts und auf volle 100 € abgerundet, ist der Grundsteuerwert.[F-GST-09][F-GST-10][F-GST-05][F-GST-11][F-GST-04] Der Messbetrag ist dieser Wert mal 0,31 Promille, in Sachsen 0,36 und im Saarland 0,34 Promille.[F-GST-12][F-GST-13][F-GST-14] Die amtlichen Musterbescheide aus Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen rechnet der Rechner auf den Cent nach.[F-GST-16]

Baden-Württemberg bewertet nur den Boden: Fläche mal Bodenrichtwert, Messzahl 1,30 Promille, für Wohngrundstücke 30 % weniger.[F-GST-61][F-GST-60] Bayern rechnet nach Flächen: 0,04 € je m² Grund und 0,50 € je m² Wohnfläche, Wohnfläche mit 70 % Messzahl.[F-GSD-04][F-GST-20] Hamburg rechnet ebenso nach Flächen und senkt die Messzahl für die Wohnfläche in normaler Wohnlage um weitere 25 %.[F-GST-30][F-GST-31] Hessen und Niedersachsen gewichten die Flächen zusätzlich mit einem Lagefaktor aus dem Verhältnis von Bodenrichtwert zum Durchschnitt der Gemeinde.[F-GST-42][F-GST-52]

Die Hebesätze der Gemeinden nach der Reform, mit Jahr und Beleg, stehen in der Übersicht nach Gemeinde; jede Gemeindeseite öffnet den Rechner mit ihrem Hebesatz.

Rechenmethode Version 2026.1, Stand September 2026. Einzelheiten in der Methodik.

Rechenbeispiel

Rechenbeispiel · beim Erstellen der Seite berechnet

Eigentumswohnung mit 70 m² in Nordrhein-Westfalen, Hebesatz 600 %

Grundstück der Wohnanlage: 1.000 m², Miteigentumsanteil 80/1000
Baujahr, Bodenrichtwert: 1995, 300 €/m²
Mietniveaustufe: 3
Grundsteuerwert: 119.600,00 €
Grundsteuermessbetrag: 37,08 €
Grundsteuer im Jahr: 222,48 €

Dieselbe Wohnung in jedem Land: Messbetrag nach dem Landesmodell (Hebesatz der Gemeinde kommt hinzu)
Bundesland	Modell	Messbetrag	Steuer bei 600 %
Baden-Württemberg	Bodenwertmodell Baden-Württemberg	21,84 €	131,04 €
Bayern	Flächenmodell Bayern	27,70 €	166,20 €
Berlin	Bundesmodell (Ertragswertverfahren)	39,87 €	239,22 €
Brandenburg	Bundesmodell (Ertragswertverfahren)	37,94 €	227,64 €
Bremen	Bundesmodell (Ertragswertverfahren)	34,97 €	209,82 €
Hamburg	Wohnlagemodell Hamburg	21,57 €	129,42 €
Hessen	Flächen-Faktor-Verfahren Hessen	27,00 €	162,00 €
Mecklenburg-Vorpommern	Bundesmodell (Ertragswertverfahren)	37,79 €	226,74 €
Niedersachsen	Flächen-Lage-Modell Niedersachsen	27,70 €	166,20 €
Nordrhein-Westfalen	Bundesmodell (Ertragswertverfahren)	37,08 €	222,48 €
Rheinland-Pfalz	Bundesmodell (Ertragswertverfahren)	37,88 €	227,28 €
Saarland	Bundesmodell (Ertragswertverfahren)	46,55 €	279,30 €
Sachsen	Bundesmodell (Ertragswertverfahren)	43,16 €	258,96 €
Sachsen-Anhalt	Bundesmodell (Ertragswertverfahren)	34,41 €	206,46 €
Schleswig-Holstein	Bundesmodell (Ertragswertverfahren)	37,01 €	222,06 €
Thüringen	Bundesmodell (Ertragswertverfahren)	34,75 €	208,50 €

Die Wohnung kostet in Nordrhein-Westfalen bei einem Hebesatz von 600 % 222,48 € Grundsteuer im Jahr. Bei gleichem Hebesatz reicht der Messbetrag von 21,57 € (Hamburg) bis 46,55 € (Saarland); die Hebesätze der Gemeinden liegen zusätzlich weit auseinander.

Rechtsgrundlage und Belege

F-GST-01
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach den neuen Messbeträgen erhoben.
§ 36 Abs. 1–2 GrStGPrimärtext geprüft
F-GST-02
Grundsteuer ist Messbetrag mal Hebesatz; den Hebesatz bestimmt die Gemeinde.
§ 25 Abs. 1 und 3 GrStGPrimärtext geprüft
F-GST-12
Im Bundesmodell beträgt die Steuermesszahl für Wohngrundstücke 0,31 Promille.
§ 15 Abs. 1 GrStGPrimärtext geprüft
F-GST-18
Die Grundsteuer ist vierteljährlich fällig: am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.
§ 28 Abs. 1 und 3 GrStGPrimärtext geprüft
F-GST-19
Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung.
§ 2 Nr. 1 BetrKVPrimärtext geprüft
F-GSD-11
Vermieter setzen die Grundsteuer als Werbungskosten ab.
§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 2 EStGPrimärtext geprüft
F-GST-03
Bewertet wird nach den Verhältnissen am 1. Januar 2022.
§ 266 Abs. 1 BewGPrimärtext geprüft
F-GST-04
Der Grundsteuerwert wird auf volle 100 € abgerundet.
§ 230 BewGPrimärtext geprüft
F-GST-05
Für eine Eigentumswohnung gilt ein Liegenschaftszins von 3 %, für ein Einfamilienhaus von 2,5 %.
§ 256 Abs. 1–3 BewGPrimärtext geprüft
F-GST-09
Die Miete ist gesetzlich pauschaliert: nach Land, Gebäudeart, Wohnfläche, Baujahr und Mietniveaustufe der Gemeinde.
§ 254 BewG und Anlage 39; gesetze-im-internet.dePrimärtext geprüft
F-GST-10
Für die Bewirtschaftungskosten zieht das Gesetz pauschal 18 bis 31 % der Miete ab.
§ 255 BewG und Anlage 40Primärtext geprüft
F-GST-11
Der Grundsteuerwert beträgt mindestens 75 % des Bodenwerts.
§§ 251, 252, 257 Abs. 2 BewG; gesetze-im-internet.dePrimärtext geprüft
F-GST-13
In Sachsen beträgt die Steuermesszahl für Wohngrundstücke 0,36 Promille.
SächsGrStMG vom 21.12.2021 (SächsGVBl. 2022 S. 9)Primärtext geprüft
F-GST-14
Im Saarland beträgt die Steuermesszahl für Wohngrundstücke 0,34 Promille.
Ministerium der Finanzen und für Wissenschaft Saarland, Grundsteuerreform – allgemeine InformationenSekundärbeleg, Primärtext ausstehend
F-GST-15
In Berlin bleibt die Messzahl für Wohngrundstücke bei 0,31 Promille; für Gewerbe gelten 0,45 Promille.
§ 1 BlnGrStMG vom 27.06.2024 (GVBl. 2024, 422)Primärtext geprüft
F-GST-16
Der Rechner reproduziert die amtlichen Musterbescheide aus Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen auf den Euro.
Finanzverwaltung NRW, Beispiel Grundsteuermessbescheid; Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, FAQ Grundsteuer; LfSt Rheinland-Pfalz, Grundfall GrundsteuerwertbescheidPrimärtext geprüft
F-GST-17
Welche Mietniveaustufe für Ihre Gemeinde gilt, steht in der Mietniveau-Einstufungsverordnung.
MietNEinV § 1 und Anlage; Anlage 39 Teil II BewGPrimärtext geprüft
F-GSD-04
In Bayern zählt die Fläche: 4 Cent je Quadratmeter Grund, 50 Cent je Quadratmeter Wohnfläche, Wohnflächen mit 70 % Messzahl.
Art. 1 Abs. 1–3, Art. 3 Abs. 1–2, Art. 4 Abs. 1 BayGrStGPrimärtext geprüft
F-GST-30
In Hamburg zählen 4 Cent je Quadratmeter Grund und 50 Cent je Quadratmeter Wohnfläche.
Finanzbehörde Hamburg, Berechnungsbeispiele zur neuen Grundsteuer in Hamburg (20.08.2024)Sekundärbeleg, Primärtext ausstehend
F-GST-31
In normaler Wohnlage sinkt die Messzahl für die Wohnfläche in Hamburg von 70 auf 52,5 %.
Finanzbehörde Hamburg, Berechnungsbeispiele (20.08.2024), Seite 3; § 4 Abs. 3 HmbGrStGSekundärbeleg, Primärtext ausstehend
F-GST-32
Eine Eigentumswohnung mit 100 m² in normaler Wohnlage kostet in Hamburg laut Finanzbehörde 265,68 € Grundsteuer im Jahr.
Finanzbehörde Hamburg, Berechnungsbeispiele 1–3 (20.08.2024)Primärtext geprüft
F-GST-42
In Hessen hängt die Grundsteuer über einen Faktor davon ab, wie teuer die Lage im Vergleich zum Gemeindedurchschnitt ist.
§ 7 Abs. 1–3 HGrStGPrimärtext geprüft
F-GST-43
In Hessen wird der Messbetrag auf volle Euro abgerundet.
§ 4 Abs. 1 HGrStGPrimärtext geprüft
F-GST-52
Den Lage-Faktor Ihres Grundstücks zeigt der Grundsteuer-Viewer Niedersachsen.
§ 5 Abs. 1 und 5 NGrStGPrimärtext geprüft
F-GST-53
In Niedersachsen wird die Grundsteuer auf volle Cent abgerundet.
§ 2 Abs. 1–3 NGrStGPrimärtext geprüft
F-GST-60
In Baden-Württemberg beträgt die Steuermesszahl für Wohngrundstücke 0,91 Promille.
§ 40 Abs. 2, 3 und 7 LGrStG BWPrimärtext geprüft
F-GST-61
In Baden-Württemberg zählt allein der Boden: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert.
§ 38 Abs. 1 und 4, § 24 Abs. 4 LGrStG BW; landesrecht-bw.dePrimärtext geprüft

Belege geprüft am 28.09.2026. Der Prüfstatus steht an jedem Beleg; ein Sekundärbeleg ist noch nicht am Gesetzestext bestätigt. Zur Methodik

Annahmen und Grenzen

Nur Wohngrundstücke (Eigentumswohnung, Ein- und Zweifamilienhaus); keine Geschäfts- oder gemischt genutzten Grundstücke, kein Erbbaurecht, keine Grundsteuer A oder C.
Bundesmodell: ohne Kernsanierung, Abbruchverpflichtung und selbständig nutzbare Teilflächen; die Restnutzungsdauer folgt allein dem Baujahr. Für ein nach 2022 fertiggestelltes Gebäude zählt das Alter ab dem folgenden 1. Januar.
Ermäßigungen für geförderten Wohnraum und Wohnungsbaugesellschaften sind nicht abgebildet; die Denkmal-Ermäßigung gibt es nur auf Antrag.
Bayern und Niedersachsen: die Sonderregel für Flächen über 10.000 m² ist nicht abgebildet. Hamburg: Grund und Boden stets mit 0,04 € je m².
Maßgeblich sind die Bescheide: der Grundsteuerwert- oder Äquivalenzbetragsbescheid des Finanzamts und der Grundsteuerbescheid der Gemeinde.

Die Rechner ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Für Ihre Entscheidung lassen Sie die Zahlen von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.

Häufige Fragen

Wie berechnet sich die Grundsteuer seit 2025?

Grundsteuer ist der Grundsteuermessbetrag mal dem Hebesatz der Gemeinde. Den Messbetrag setzt das Finanzamt nach dem Modell des Bundeslands fest; den Hebesatz beschließt die Gemeinde.[F-GST-01][F-GST-02]

Wann ist die Grundsteuer fällig?

Zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Auf Antrag kann sie in einem Betrag am 1. Juli gezahlt werden.[F-GST-18]

Kann ich die Grundsteuer auf Mieter umlegen oder absetzen?

Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten der Betriebskostenverordnung. Bei einer vermieteten Wohnung sind Steuern vom Grundbesitz Werbungskosten.[F-GST-19][F-GSD-11]