Was an Ihrer Situation zählt
Kosten der freiberuflichen Tätigkeit gehören zuerst in die Gewinnermittlung. Die Abschreibung einer privaten vermieteten Wohnung gehört dagegen zum Ergebnis aus Vermietung. Erst in der Einkommensteuerveranlagung treffen beide Einkunftsarten zusammen.[F-ZVEB-01][F-INC-01][F-LOSS-01][F-VSR-03]
Die Einkommensteuer wird bei Selbständigen häufig durch Vorauszahlungen finanziert. Negative Vermietungseinkünfte können deren Bemessung beeinflussen, doch bei einem neu erworbenen Denkmalobjekt erst nach dem Erwerbs- oder Fertigstellungsjahr; bis dahin muss die Liquidität reichen.[F-LOSS-03][F-PENQ-05]
Drei Einkommen im Vergleich
Die Chips sind neutrale zvE-Beispiele. Sie behaupten weder einen typischen Freiberuflergewinn noch einen bestimmten Umsatz; beide können erheblich vom zvE abweichen.[F-ZVEB-01]
| Zu versteuerndes Einkommen | Einkommensteuer + Soli | Grenzsteuersatz inkl. Soli | Soli-Zone | Steuerminderung bei 10.000 € Abzug | Wohnung: Steuereffekt erste 12 Kalenderjahre | Wohnung: eigene Mittel bis zur ersten Miete |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 100.000 € | 32.115 € | 47,0 % | Soli-Milderungszone | 4.700 € | 187.524 € | 47.136 € |
| 150.000 € | 54.717 € | 44,3 % | voller Soli | 4.431 € | 188.807 € | 47.136 € |
| 200.000 € | 76.872 € | 44,3 % | voller Soli | 4.431 € | 186.687 € | 47.136 € |
Der Abzug in Spalte fünf ist eine hypothetische Minderung des zvE, keine zugesagte Ausgabe oder Erstattung. Der Wohnungseffekt enthält zusätzlich die Vermietung und gilt nur für das gezeigte Projektmodell. Der Tarif 2026 und das eingegebene zvE bleiben darin über die Projektjahre konstant.[F-GEN-02][F-LOSS-01][F-PENQ-06]
Welche Hebel Sie prüfen können
Gewinn und Privatbereich trennen
Beruflich veranlasste Ausgaben mindern den Gewinn; private Lebenshaltung nicht. Die Tabelle nimmt das fertige zvE als Eingabe und ersetzt keine Gewinnermittlung.[F-ZVEB-01][F-INC-01]
Vorsorge und Spenden
Altersvorsorge- und Basis-Krankenversicherungsbeiträge können das Einkommen im gesetzlichen Rahmen mindern. Begünstigte Spenden sind bis zur gesetzlichen Grenze als Sonderausgaben abziehbar.[F-NET-01][F-NET-02][F-EST-01]
Denkmalwohnung als eigene Einkunftsart
Erhöhte AfA benötigt die Bescheinigung begünstigter Arbeiten. Kreditzinsen können Werbungskosten sein; Tilgung, Leerstand und Eigenkapital bleiben wirtschaftliche Belastungen.[F-7I-05][F-GEN-01][F-DCF-01][F-PENQ-07]
Grenze der Denkmal-AfA: Nur bescheinigte Sanierungskosten sind erhöht abschreibbar. Grundstück und Altbausubstanz gehören nicht dazu. Ein hoher Grenzsteuersatz ersetzt weder die Bescheinigung noch tragbare Finanzierung.[F-7I-02][F-7I-05][F-PENQ-05]
Für Ihre Entscheidung: Ein einziges starkes Gewinnjahr trägt keine lange Finanzierung. Der zwölfjährige Modell-Steuereffekt verwendet einen konstanten Tarif und ein konstant angesetztes zvE; rechnen Sie auch ein schwächeres Geschäftsjahr durch.[F-GEN-02][F-PENQ-05]
Häufige Fragen
Trage ich Umsatz oder Gewinn ein?
Weder Umsatz noch Gewinn sind automatisch das zu versteuernde Einkommen. Verwenden Sie die zvE-Prognose nach den weiteren Einkünften und persönlichen Abzügen.[F-ZVEB-01]
Kann ich die Vorauszahlungen sofort senken?
Ein Vermietungsverlust aus einem neu erworbenen oder fertiggestellten Gebäude zählt für Vorauszahlungen grundsätzlich erst für spätere Kalenderjahre. Im ersten Jahr wirkt er gegebenenfalls über den Steuerbescheid.[F-LOSS-03][F-BONS-04]
Ist die Denkmal-AfA eine Betriebsausgabe?
Bei einer privat vermieteten Wohnung gehört die Abschreibung zu den Einkünften aus Vermietung, nicht zur Gewinnermittlung Ihrer selbständigen Tätigkeit. Ein negatives Vermietungsergebnis kann in der Jahresveranlagung verrechnet werden.[F-ZVEB-01][F-VSR-03][F-LOSS-01]
Rechtsgrundlagen und Belege
- F-TAX-01
2026 gilt der Spitzensteuersatz von 42 % ab 69.879 € zu versteuerndem Einkommen (Ledige), 45 % ab 277.826 €.
§ 32a Abs. 1 und 5 EStG (Fassung für VZ 2026)Primärtext geprüft
- F-TAX-02
Den Soli zahlt nur, wer mehr als 20.350 € Einkommensteuer zahlt (Paare 40.700 €).
SolZG § 3 Abs. 3, § 4Primärtext geprüft
- F-7I-01
Die begünstigten Sanierungskosten schreiben Sie in 12 Jahren komplett ab: 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-02
Begünstigt sind nur die denkmalgerechten Sanierungskosten, nicht der Grundstücksanteil und nicht die Altbausubstanz.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStG; Bayern Bescheinigungsrichtlinie Nr. 3.2 (Verlust von Altbausubstanz nicht bescheinigungsfähig)Primärtext geprüft
- F-7I-05
Ohne Bescheinigung der Denkmalbehörde gibt es keine Denkmal-AfA.
§ 7i Abs. 2 S. 1 EStG; BayMBl. 2025 Nr. 424 (Präambel, Art. 23 BayDSchG)Primärtext geprüft
- F-LOSS-01
Ein steuerlicher Verlust aus Vermietung mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Gehalt oder Praxis.
§ 2 Abs. 3 EStGPrimärtext geprüft
- F-GEN-02
Eine Abschreibung spart nie mehr Steuer, als sie kostet: bei 42 % Steuersatz sparen 100 € Abschreibung 42 € plus Soli.
§ 21, § 32a EStGPrimärtext geprüft
- F-PENQ-05
Der Modellzins von 3,85 % ist keine Finanzierungszusage.
Deutsche Bundesbank, Zeitreihe BBIM1.M.DE.B.A2C.P.R.A.2250.EUR.NSchätzung
- F-PENQ-06
Der Denkmal-AfA-Anteil von 75 % stammt aus der Musterrechnung; für eine konkrete Wohnung ist die Bescheinigung maßgeblich.
§ 7i EStGSchätzung
- F-PENQ-07
Null Mietausfall ist eine günstige Modellannahme; Leerstand und Zahlungsausfälle sind möglich.
- F-ZVEB-01
Einkünfte sind der Gewinn oder der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten; ihre Summe, gemindert um wenige Entlastungsbeträge, ist der Gesamtbetrag der Einkünfte.
§ 2 Abs. 2–3 EStGPrimärtext geprüft
- F-INC-01
Nur betrieblich veranlasste Ausgaben mindern den Praxis- oder Unternehmensgewinn, private Ausgaben nicht.
§ 4 Abs. 4 EStG; § 12 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-VSR-03
Die Abschreibung des Gebäudes ist eine Werbungskost.
§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 S. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-LOSS-03
Im ersten Jahr kommt die Steuerersparnis erst mit der Steuererklärung, ab dem Folgejahr über Freibetrag bzw. niedrigere Vorauszahlungen.
§ 37 Abs. 3 S. 8–10 EStGPrimärtext geprüft
- F-NET-01
Ihren Arbeitnehmeranteil zur Rente können Sie in der Steuererklärung absetzen.
§ 10 Abs. 1 Nr. 2 a und Abs. 3 EStGPrimärtext geprüft
- F-NET-02
Kranken- und Pflegebeiträge für die Basisabsicherung sind voll absetzbar, gesetzliche Krankenbeiträge mit Krankengeld zu 96 %.
§ 10 Abs. 1 Nr. 3 a S. 4 und b EStGPrimärtext geprüft
- F-EST-01
Spenden setzen Sie als Sonderausgaben ab, bis 20 % Ihrer Einkünfte; die ersten 36 € deckt schon der Pauschbetrag.
§ 10b Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG; § 10c S. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-GEN-01
Kreditzinsen für eine vermietete Wohnung sind Werbungskosten.
§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-DCF-01
Absetzbar sind die Zinsen, nicht die Tilgung: Die Tilgung ist Cashflow, aber kein Aufwand.
§ 9 Abs. 1 S. 1 und S. 3 Nr. 1 EStGAuslegung, steuerlich prüfen lassen
- F-BONS-04
Die einbehaltene Lohnsteuer wird auf die Einkommensteuer angerechnet; zu viel Gezahltes erstattet das Finanzamt nach dem Bescheid.
§ 36 Abs. 2 S. 1 Nr. 1–2 und Abs. 4 S. 2 EStGPrimärtext geprüft
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