So rechnet der Rechner
Rechenweg in Schritten
- Bemessungsgrundlage = bescheinigte Sanierungskosten minus öffentliche Zuschüsse (Grundstück und Altbausubstanz zählen nicht).
- Abschreibung je Jahr = Bemessungsgrundlage × Satz des Jahres: vermietet (§ 7i) 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %; selbst genutzt (§ 10f) 10 Jahre je 9 %. Beginn im Jahr der Fertigstellung.
- Steuer je Jahr zweimal nach § 32a EStG mit Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer: auf Ihr zu versteuerndes Einkommen ohne und mit dem Abzug.
- Ersparnis je Jahr = Steuer ohne Abzug minus Steuer mit Abzug; die Summe über alle Jahre ist die Gesamtersparnis.
Vermietete Baudenkmale schreiben die begünstigten Sanierungskosten nach § 7i EStG in zwölf Jahren ab: im Jahr der Fertigstellung und den sieben Folgejahren je 9 %, danach vier Jahre je 7 %.[F-7I-01] Die Abschreibung beginnt im Jahr, in dem die Baumaßnahme abgeschlossen ist, nicht beim Kauf.[F-7I-14] Für Gebäude im förmlichen Sanierungsgebiet gilt nach § 7h derselbe Verlauf.[F-AFA-05]
Begünstigt sind nur die denkmalgerechten Sanierungskosten, nicht Grundstück und Altbausubstanz,[F-7I-02] und nur mit Bescheinigung der Denkmalbehörde.[F-7I-05] Als Käufer zählen nur Arbeiten nach Ihrem Kaufvertrag.[F-7I-03] Öffentliche Zuschüsse mindern die Bemessungsgrundlage;[F-7I-09] nach unserer Auslegung gilt das auch für einen KfW-Tilgungszuschuss.[F-7I-10] Der Rechner zieht Zuschüsse deshalb vom Sanierungsanteil ab.
Selbstnutzer setzen nach § 10f zehn Jahre je 9 % wie Sonderausgaben ab, zusammen 90 %,[F-10F-01] für ein Objekt (Ehepaare zwei),[F-10F-02] und nie für dieselben Kosten zugleich mit § 7i.[F-10F-03]
Die Steuerersparnis jedes Jahres ist die Differenz der Steuer mit und ohne den Abzug bei Ihrem zu versteuernden Einkommen, mit Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Sie ist nie höher als der Abzug mal Grenzsteuersatz.[F-GEN-02] Nicht genutzte Denkmal-AfA wird nicht nachgeholt, auch nicht bei einem Verkauf innerhalb der zwölf Jahre.[F-7I-17][F-7I-18]
Rechenmethode Version 2026.1, Stand September 2026, Einkommensteuertarif 2024 bis 2026. Einzelheiten in der Methodik.
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel · beim Erstellen der Seite berechnet
250.000 € Sanierungsanteil, 150.000 € Einkommen, vermietet
- Fertigstellung
- 2027
- Veranlagung
- einzeln, ohne Kirchensteuer
- Bemessungsgrundlage
- 250.000 €
- Ersparnis mit 9 % Kirchensteuer
- 115.851 €
- Selbstnutzung (§ 10f) statt Vermietung
- 99.698 €
| Jahr | Satz | Abschreibung | Steuerersparnis |
|---|---|---|---|
| 2027 | 9,0 % | 22.500 € | 9.970 € |
| 2028 | 9,0 % | 22.500 € | 9.970 € |
| 2029 | 9,0 % | 22.500 € | 9.970 € |
| 2030 | 9,0 % | 22.500 € | 9.970 € |
| 2031 | 9,0 % | 22.500 € | 9.970 € |
| 2032 | 9,0 % | 22.500 € | 9.970 € |
| 2033 | 9,0 % | 22.500 € | 9.970 € |
| 2034 | 9,0 % | 22.500 € | 9.970 € |
| 2035 | 7,0 % | 17.500 € | 7.754 € |
| 2036 | 7,0 % | 17.500 € | 7.754 € |
| 2037 | 7,0 % | 17.500 € | 7.754 € |
| 2038 | 7,0 % | 17.500 € | 7.754 € |
| Summe | 250.000 € | 110.775 € |
Die 250.000 € Sanierungskosten werden in zwölf Jahren vollständig abgeschrieben und sparen bei 150.000 € Einkommen zusammen 110.775 € Steuer, 9.970 € pro Jahr in den ersten acht Jahren. Als Selbstnutzer wären es 99.698 €, weil § 10f nur 90 % über zehn Jahre erlaubt.
Rechtsgrundlage und Belege
- F-7I-01
Die begünstigten Sanierungskosten schreiben Sie in 12 Jahren komplett ab: 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-02
Begünstigt sind nur die denkmalgerechten Sanierungskosten, nicht der Grundstücksanteil und nicht die Altbausubstanz.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStG; Bayern Bescheinigungsrichtlinie Nr. 3.2 (Verlust von Altbausubstanz nicht bescheinigungsfähig)Primärtext geprüft
- F-7I-03
Nur Bauarbeiten, die nach Ihrem Notartermin ausgeführt werden, sind für Sie als Käufer begünstigt. Deshalb kauft man Denkmalwohnungen vor oder während der Sanierung.
§ 7i Abs. 1 S. 5 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-05
Ohne Bescheinigung der Denkmalbehörde gibt es keine Denkmal-AfA.
§ 7i Abs. 2 S. 1 EStG; BayMBl. 2025 Nr. 424 (Präambel, Art. 23 BayDSchG)Primärtext geprüft
- F-7I-09
Öffentliche Zuschüsse mindern die abschreibbaren Kosten.
§ 7i Abs. 1 S. 7 und Abs. 2 S. 2 EStG; BayMBl. 2025 Nr. 424 Nr. 5.3Primärtext geprüft
- F-7I-10
Ein KfW-Tilgungszuschuss senkt voraussichtlich die Bemessungsgrundlage der Denkmal-AfA; das mit dem Steuerberater klären.
§ 7i Abs. 1 S. 7 EStG i. V. m. KfW Merkblatt 261Auslegung, steuerlich prüfen lassen
- F-7I-14
Die Abschreibung beginnt erst im Jahr der Fertigstellung der Sanierung.
§ 7i Abs. 1 S. 1 und S. 5 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-17
Nicht ausgeschöpfte Denkmal-AfA wird nicht nachgeholt; der Rest läuft nach 12 Jahren mit dem normalen Gebäudesatz weiter.
§ 7i Abs. 1 S. 8 EStG; § 7h Abs. 1 S. 5 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-18
Beim Verkauf innerhalb der 12 Jahre verfällt die restliche Denkmal-AfA. Sie lässt sich nicht im Verkaufsjahr nachholen.
§ 7i, § 7h, § 7 EStG (texts read); § 11a Abs. 2 EStG; § 23 Abs. 3 S. 1, S. 4 EStGPrimärtext geprüft
- F-10F-01
Selbstnutzer setzen 10 Jahre je 9 % als Sonderausgaben ab, insgesamt 90 %.
§ 10f Abs. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-10F-02
Selbstnutzer bekommen § 10f nur für ein Objekt (Ehepaare zwei).
§ 10f Abs. 3 EStGPrimärtext geprüft
- F-10F-03
Kein doppelter Abzug: entweder § 7i (Vermietung) oder § 10f (Selbstnutzung) pro Jahr.
§ 10f Abs. 1 S. 3 EStGPrimärtext geprüft
- F-AFA-05
Für Häuser im förmlichen Sanierungsgebiet gilt dieselbe Abschreibung nach § 7h.
§ 7h Abs. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-GEN-02
Eine Abschreibung spart nie mehr Steuer, als sie kostet: bei 42 % Steuersatz sparen 100 € Abschreibung 42 € plus Soli.
§ 21, § 32a EStGPrimärtext geprüft
Belege geprüft am 26.09.2026. Der Prüfstatus steht an jedem Beleg; ein Sekundärbeleg ist noch nicht am Gesetzestext bestätigt. Zur Methodik
Annahmen und Grenzen
- Nur der bescheinigte Sanierungsanteil: Der Rechner kennt weder Grundstücks- noch Altbauanteil; die Altbausubstanz schreiben Sie linear ab (siehe AfA-Rechner).
- Konstantes Einkommen und der Tarif 2026 für alle Jahre; steigt Ihr Einkommen, steigt auch die Ersparnis und umgekehrt.
- Die Ersparnis ist isoliert gerechnet: Miete, Zinsen und andere Werbungskosten verschieben den Grenzsteuersatz. Für das Zusammenspiel dient der Steuerersparnis-Rechner.
- Voll ausgeschöpfte Sätze; die Sätze sind Höchstsätze.
- Ob Kosten begünstigt sind, entscheiden Denkmalbehörde und Finanzamt; der Rechner nimmt Ihren Betrag als gegeben.
Die Rechner ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Für Ihre Entscheidung lassen Sie die Zahlen von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.
Verwandte Rechner
- AbschreibungGebäude-AfA-RechnerLineare, degressive und Sonder-AfA im Vergleich, Jahr für Jahr mit Restwert.
- FinanzierungKfW-261-RechnerWann der Tilgungszuschuss gutgeschrieben wird und was er an Laufzeit und Zinsen spart.
- VerkaufSpekulationsfrist-RechnerFristende, Veräußerungsgewinn mit hinzugerechneter AfA und die Steuer bei einem Verkauf vor Ablauf.