Was an Ihrer Situation zählt
Eine Praxis finanziert Räume, Personal und Geräte. Bei einer Investition außerhalb der Praxis konkurriert das nötige Eigenkapital mit Liquidität für den Betrieb. Ein Steuerabzug ersetzt diese Liquidität nicht.[F-INC-01][F-GEN-02][F-PENQ-05]
Als Selbständige oder Selbständiger zahlen Sie Einkommensteuer über Vorauszahlungen. Ein prognostizierter Vermietungsverlust kann Vorauszahlungen grundsätzlich beeinflussen; bei einem neu erworbenen oder fertiggestellten Gebäude greift die Berücksichtigung erst in späteren Kalenderjahren.[F-LOSS-01][F-LOSS-03]
Drei Einkommen im Vergleich
Die Werte sind bewusst neutrale zvE-Beispiele, keine behaupteten Durchschnittsgewinne von Zahnarztpraxen. Praxisumsatz, Praxisgewinn und zvE dürfen nicht gleichgesetzt werden.[F-ZVEB-01]
| Zu versteuerndes Einkommen | Einkommensteuer + Soli | Grenzsteuersatz inkl. Soli | Soli-Zone | Steuerminderung bei 10.000 € Abzug | Wohnung: Steuereffekt erste 12 Kalenderjahre | Wohnung: eigene Mittel bis zur ersten Miete |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 100.000 € | 32.115 € | 47,0 % | Soli-Milderungszone | 4.700 € | 187.524 € | 47.136 € |
| 150.000 € | 54.717 € | 44,3 % | voller Soli | 4.431 € | 188.807 € | 47.136 € |
| 200.000 € | 76.872 € | 44,3 % | voller Soli | 4.431 € | 186.687 € | 47.136 € |
Der Abzug in Spalte fünf ist eine hypothetische Minderung des zvE, keine zugesagte Ausgabe oder Erstattung. Der Wohnungseffekt enthält zusätzlich die Vermietung und gilt nur für das gezeigte Projektmodell. Der Tarif 2026 und das eingegebene zvE bleiben darin über die Projektjahre konstant.[F-GEN-02][F-LOSS-01][F-PENQ-06]
Welche Hebel Sie prüfen können
Praxisaufwand richtig abgrenzen
Betriebsausgaben gehören in die Gewinnermittlung der Praxis; private Ausgaben nicht. Die Tabelle hier setzt erst beim zvE an und berechnet keine Praxisbuchführung.[F-ZVEB-01][F-INC-01]
Altersvorsorge
Beiträge zu einem berufsständischen Versorgungswerk können als Altersvorsorgeaufwendungen abziehbar sein. Die gesetzliche Höchstgrenze und weitere eigene Beiträge bestimmen den tatsächlichen Spielraum.[F-MED-02][F-NET-01]
Denkmal-AfA getrennt prüfen
Eine vermietete Denkmalwohnung gehört zu einer anderen Einkunftsart. Bescheinigte Sanierungskosten und Kreditzinsen können das Ergebnis aus Vermietung mindern, die Tilgung dagegen nicht.[F-7I-02][F-GEN-01][F-DCF-01]
Grenze der Denkmal-AfA: Nur bescheinigte Sanierungskosten sind erhöht abschreibbar. Grundstück und Altbausubstanz gehören nicht dazu. Ein hoher Grenzsteuersatz ersetzt weder die Bescheinigung noch tragbare Finanzierung.[F-7I-02][F-7I-05][F-PENQ-05]
Für Ihre Entscheidung: Die Wohnungsfinanzierung ist zusätzlich zur Praxisfinanzierung tragbar zu halten. Das Projektmodell enthält keine Praxiskosten, keinen Praxiswert und keine Bankzusage.[F-PENQ-05][F-GEN-02]
Häufige Fragen
Soll ich meinen Praxisumsatz in die Karte eintragen?
Nein. Der Umsatz ist nicht der Gewinn und auch nicht das zu versteuernde Einkommen. Verwenden Sie Ihr zvE aus allen Einkunftsarten nach den persönlichen Abzügen.[F-ZVEB-01]
Wirkt ein Vermietungsverlust im selben Steuerjahr?
Ein negativer Überschuss aus Vermietung kann mit positivem Praxisgewinn im selben Veranlagungsjahr verrechnet werden. Der Zeitpunkt der AfA beginnt erst mit der Fertigstellung.[F-LOSS-01][F-7I-14]
Sind Darlehensraten voll absetzbar?
Nein. Zinsen können Werbungskosten der Vermietung sein. Die Tilgung ist Rückzahlung der Schuld und kein Aufwand, der das Vermietungsergebnis mindert.[F-GEN-01][F-DCF-01]
Rechtsgrundlagen und Belege
- F-TAX-01
2026 gilt der Spitzensteuersatz von 42 % ab 69.879 € zu versteuerndem Einkommen (Ledige), 45 % ab 277.826 €.
§ 32a Abs. 1 und 5 EStG (Fassung für VZ 2026)Primärtext geprüft
- F-TAX-02
Den Soli zahlt nur, wer mehr als 20.350 € Einkommensteuer zahlt (Paare 40.700 €).
SolZG § 3 Abs. 3, § 4Primärtext geprüft
- F-7I-01
Die begünstigten Sanierungskosten schreiben Sie in 12 Jahren komplett ab: 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-02
Begünstigt sind nur die denkmalgerechten Sanierungskosten, nicht der Grundstücksanteil und nicht die Altbausubstanz.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStG; Bayern Bescheinigungsrichtlinie Nr. 3.2 (Verlust von Altbausubstanz nicht bescheinigungsfähig)Primärtext geprüft
- F-7I-05
Ohne Bescheinigung der Denkmalbehörde gibt es keine Denkmal-AfA.
§ 7i Abs. 2 S. 1 EStG; BayMBl. 2025 Nr. 424 (Präambel, Art. 23 BayDSchG)Primärtext geprüft
- F-LOSS-01
Ein steuerlicher Verlust aus Vermietung mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Gehalt oder Praxis.
§ 2 Abs. 3 EStGPrimärtext geprüft
- F-GEN-02
Eine Abschreibung spart nie mehr Steuer, als sie kostet: bei 42 % Steuersatz sparen 100 € Abschreibung 42 € plus Soli.
§ 21, § 32a EStGPrimärtext geprüft
- F-PENQ-05
Der Modellzins von 3,85 % ist keine Finanzierungszusage.
Deutsche Bundesbank, Zeitreihe BBIM1.M.DE.B.A2C.P.R.A.2250.EUR.NSchätzung
- F-PENQ-06
Der Denkmal-AfA-Anteil von 75 % stammt aus der Musterrechnung; für eine konkrete Wohnung ist die Bescheinigung maßgeblich.
§ 7i EStGSchätzung
- F-PENQ-07
Null Mietausfall ist eine günstige Modellannahme; Leerstand und Zahlungsausfälle sind möglich.
- F-ZVEB-01
Einkünfte sind der Gewinn oder der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten; ihre Summe, gemindert um wenige Entlastungsbeträge, ist der Gesamtbetrag der Einkünfte.
§ 2 Abs. 2–3 EStGPrimärtext geprüft
- F-INC-01
Nur betrieblich veranlasste Ausgaben mindern den Praxis- oder Unternehmensgewinn, private Ausgaben nicht.
§ 4 Abs. 4 EStG; § 12 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-LOSS-03
Im ersten Jahr kommt die Steuerersparnis erst mit der Steuererklärung, ab dem Folgejahr über Freibetrag bzw. niedrigere Vorauszahlungen.
§ 37 Abs. 3 S. 8–10 EStGPrimärtext geprüft
- F-MED-02
Beiträge zum Versorgungswerk sind bis zum Höchstbetrag voll als Sonderausgaben abziehbar.
§ 10 Abs. 1 Nr. 2 a, Abs. 3 S. 1–2 EStGteils Primärtext, teils Sekundärbeleg
- F-NET-01
Ihren Arbeitnehmeranteil zur Rente können Sie in der Steuererklärung absetzen.
§ 10 Abs. 1 Nr. 2 a und Abs. 3 EStGPrimärtext geprüft
- F-GEN-01
Kreditzinsen für eine vermietete Wohnung sind Werbungskosten.
§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-DCF-01
Absetzbar sind die Zinsen, nicht die Tilgung: Die Tilgung ist Cashflow, aber kein Aufwand.
§ 9 Abs. 1 S. 1 und S. 3 Nr. 1 EStGAuslegung, steuerlich prüfen lassen
- F-7I-14
Die Abschreibung beginnt erst im Jahr der Fertigstellung der Sanierung.
§ 7i Abs. 1 S. 1 und S. 5 EStGPrimärtext geprüft
Allgemeine Erklärung und Modellrechnung, keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wir erhalten bei einem Kauf eine Provision vom Projektentwickler. Offenlegung.