Denkmalwohnung
846.737 €Spanne bei 0 %–3 % Wertentwicklung: 606.693 €–1.004.889 €.
Verkauf nach Steuern und Restschuld: 421.727 €. Verbleibendes Monatsbudget fließt in den ETF.
Höchster zusätzlicher Monatsbedarf: 0,00 €.
Denkmal-Immobilie, ETF-Sparplan oder bAV?
Wo Ihr freies Monatsbudget rechnerisch mehr Endvermögen ergibt, hängt von Rendite, Steuern, Finanzierung und Risiken ab. Dieser Rechner setzt dieselben eigenen Mittel und dasselbe Monatsbudget für alle drei Wege an. Ändern Sie die Annahmen; es gibt keinen allgemeinen Sieger.
Der Vergleich nutzt das Steuerrecht von 2026 für alle Modelljahre. Das ist eine Szenariorechnung, keine Prognose und keine individuelle Steuer- oder Anlageberatung.
Modellwert nach 20 Jahren · Szenarien
ETF-Sparplan
495.597 €Spanne bei 3 %–7 % Rendite: 385.328 €–646.913 €.
Vorabpauschalensteuer: 18.002 €; Steuer beim Verkauf: 28.675 €.
bAV mit ETF-Rest
449.616 €Spanne bei 1 %–5 % Vertragsrendite: 434.494 €–469.052 €.
Barwert der späteren Nettorente 86.734 € bei 3 % Abzinsung. Monatliche Entgeltumwandlung 675,99 €; Nettoaufwand 358,28 €. Restbudget und Startkapital liegen im ETF.
Alle drei Wege starten mit 100.000 € und höchstens 700 € freiem Netto im Monat. Bei der bAV steht der Barwert späterer Zahlungen neben sofort verfügbaren Werten. Die Spannen ändern jeweils nur eine Annahme; andere Risiken bleiben offen.
Ihr Gehalt liegt über den Beitragsbemessungsgrenzen: der Arbeitgeber spart keine Beiträge und muss keinen Zuschuss zahlen.
Die Denkmal-Rechnung im Detail
Die Karte übernimmt Einkommen, Kaufpreis, Miete und Eigenmittel aus Ihrem Vergleich. Sie rechnet ein eigenes Projektbeispiel mit Bauzeit und KfW; Zeitraum und Ergebnis können deshalb abweichen. Prüfen Sie die Annahmen, bevor Sie eine Anfrage senden.
Unverbindliches Projektbeispiel · kostenfrei
Was würde eine Denkmalwohnung unter diesen Annahmen für Sie bedeuten?
Sehen Sie Steuereffekt, eigene Mittel und monatlichen Saldo für die aktuellen Werte.
Beispielwerte für Ihre Rechnung. Beispiel-Einkommen: 120.000 €, bitte anpassen.
Ihre Rechnung
Steuereffekt in 12 Jahren+185.407 €2026–2037
+786 €im Monat im ersten Mietjahr
116.423 €eigene Mittel bis zur ersten Miete
Annahmen dieser Rechnung
17 € Kaltmiete je m² · 2 % Mietsteigerung · 2 % Wertentwicklung · 2 % Mietausfall · 3,85 % Bankzins · 75 % Denkmal-AfA-Anteil.
Kaufpreis 509.248 € für 64 m², zusätzliches Eigenkapital 71.991 €; Grundstück 5 %, Altbau 20 %, Kaufnebenkosten 5,5 %.
Laufende Kosten 46 € und Rücklage 22 € im Monat; Banktilgung 1 %, KfW-Modell 120.000 € zu 2,93 % für 360 Monate mit 6.000 € Zuschuss.
Kauf 2026, Fertigstellung 2028, Mietbeginn 2029; Bauzeitzinsen 100 % der Musterrechnung. Alle Annahmen bearbeiten
So ist das gerechnet: Modellrechnung mit editierbaren Annahmen. Miete, Zins und Wertentwicklung sind nicht garantiert. Risiken: Leerstand, Anschlusszins, Kapitalbindung. Nachweise: Nürnberger Marktbericht, Destatis, Bundesbank.
- Eigene Mittel bis zur ersten Miete
- 116.423 €
- Davon Kaufnebenkosten
- 28.009 €
- Davon Bauzeitzinsen
- 16.423 €
- Davon zusätzliches Eigenkapital
- 71.991 €
- Monatlicher Saldo 2029
- +786 €
- Monatlicher Saldo nach der Denkmal-AfA (2040)
- −581 €
- Steuereffekt 2029
- +19.235 €
- Rechnerischer Wohnungswert nach 12 Mietjahren
- 645.850 €
Der monatliche Saldo enthält Miete, Zins, Tilgung, laufende Kosten und Steuerwirkung. Der rechnerische Wohnungswert ist darin nicht enthalten.
Annahmen
Passen Sie die Werte an oder wählen Sie „Vorsichtig rechnen“.
€
m²
Das Marktbeispiel gilt ab 35 m² Wohnfläche.€
€
Nebenkosten und Bauzeitzinsen kommen dazu.€
%
Im Modell ab dem dritten Mietjahr wirksam.%
Nur für den rechnerischen Wohnungswert.%
€
€
%
Im Modell für die ganze Laufzeit konstant.%
Aus der Musterrechnung; maßgeblich ist die Bescheinigung der konkreten Wohnung.Weitere Annahmen bearbeiten
%
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Der Rest ist im Modell der Denkmal-Sanierungsanteil.%
%
€
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Monate
€
%
Rechenkonventionen: Kauf und Fertigstellung im Dezember, Mietbeginn im Januar, Einkommensteuertarif 2026, konstante laufende Kosten und Rücklage, ohne Kirchensteuer. Die AfA-Aufteilung folgt der Musterrechnung.
Was die drei Werte bedeuten
Denkmalwohnung: Das Modell rechnet § 7i-AfA auf den bescheinigten Sanierungsanteil und lineare AfA auf die Altbausubstanz, Miete, Leerstand, Kosten, Darlehen und den Steuereffekt bei Ihrem zvE. Zum Ende verkauft es die Wohnung und zieht Restschuld, Verkaufskosten und gegebenenfalls Steuer ab. Verbleibendes Monatsbudget wird als ETF angelegt.[F-7I-01][F-7I-02][F-AFA-01][F-GEN-01][F-23-02]
ETF: Ein thesaurierender Aktienfonds erhält Anfangskapital und Monatsraten. Das Modell berücksichtigt die Aktienteilfreistellung, jährliche Vorabpauschalen und die Veräußerungssteuer. Der Basiszins 2026 ist ein Startwert; künftige Basiszinsen sind unbekannt.[F-IETF-01][F-IETF-02][F-IETF-03][F-IETF-04][F-IETF-05][F-IETF-06][F-COMP-01]
bAV: Die Entgeltumwandlung wird aus dem monatlichen Nettoaufwand über die Lohnabrechnung 2026 bestimmt. Der Vertrag wächst bis zum Modellende; die Auszahlungen werden mit Ihrem angenommenen Ruhestandssteuersatz und den Kranken- und Pflegebeiträgen nach heutigem Recht belastet. Anfangskapital und ungenutztes Monatsbudget fließen in den ETF.[F-BAV-01][F-BAV-02][F-BAV-03][F-BAV-04][F-BAV-06][F-BAV-09]
Risiken und Grenzen
- Denkmal: Hoher Kapitaleinsatz, Anschlusszins, Leerstand, Reparaturen, Wert- und Verkaufsrisiko. Die Vergleichsrechnung beginnt mit einer schon vermieteten Wohnung; die offene Projektkarte darunter rechnet zusätzlich eine Bauzeit und KfW. Ihre Ergebnisse sind daher nicht identisch.
- ETF: Kursschwankungen bis zum Verkauf; die eingestellte Rendite ist nicht sicher. Die Vorabpauschalensteuer wird als jährlicher Mittelabfluss berücksichtigt. Der Verkauf von Anteilen zu ihrer Finanzierung und andere Kapitalerträge, die den Pauschbetrag nutzen, bleiben außen vor.
- bAV: Vertragskosten stecken in Ihrer Nettorendite. Künftige Steuer- und Beitragssätze, geringere gesetzliche Rentenansprüche durch Entgeltumwandlung, Garantien und Insolvenzsicherung sind nicht bewertet. Für Selbständige ohne Arbeitsverhältnis passt die bAV-Spalte nicht.
Die niedrigen und hohen Renditen sind frei änderbare Stressszenarien, keine historische Spanne oder Erwartung. Bundesweite Immobilienpreise und Aktienindizes schwankten, und Vertragskosten mindern bAV-Erträge; diese Beobachtungen begründen die Sensitivität, nicht die voreingestellten Prozentwerte.[F-COMP-02][F-COMP-03][F-COMP-04] Als Preis- und Mietstartwerte dienen die dokumentierten Annahmen des Projektbeispiels; diese Wohnung und die tatsächlichen Marktbedingungen sind nicht verifiziert. Die gesetzliche 2026er Vorabpauschale und die Steuerregeln stehen in den Belegen. Für eine persönliche Steuerbeurteilung wenden Sie sich an eine dazu befugte Fachperson.
Rechtsgrundlagen
- F-IETF-01
Kapitalerträge werden mit einem festen Satz von 25 % besteuert (Abgeltungsteuer).
§ 32d Abs. 1 S. 1, 3 EStGPrimärtext geprüft
- F-IETF-02
Auf die Abgeltungsteuer kommen immer 5,5 % Solidaritätszuschlag, ohne Freigrenze.
§ 3 Abs. 1 Nr. 5 SolZG 1995; § 4 S. 1, 4 SolZG 1995Primärtext geprüft
- F-IETF-03
Bei Aktien-ETFs im Privatvermögen sind 30 % der Erträge steuerfrei (Teilfreistellung).
§ 20 Abs. 1 S. 1 InvStGPrimärtext geprüft
- F-IETF-04
Auch thesaurierende ETFs werden jährlich über die Vorabpauschale besteuert; sie ist durch den tatsächlichen Wertzuwachs begrenzt.
§ 16 Abs. 1, § 18 Abs. 1, 4 InvStGPrimärtext geprüft
- F-IETF-05
Beim Verkauf werden die bereits versteuerten Vorabpauschalen vom Gewinn abgezogen.
§ 19 Abs. 1 S. 3–4 InvStGPrimärtext geprüft
- F-IETF-06
Kapitalerträge bis 1.000 € im Jahr (Ehepaare 2.000 €) bleiben steuerfrei.
§ 20 Abs. 9 S. 1–2 EStGPrimärtext geprüft
- F-COMP-01
Der Basiszins für die Vorabpauschale 2026 beträgt 3,20 %. Für spätere Jahre ist er noch nicht bekannt.
BMF, 13 January 2026Primärtext geprüft
- F-COMP-02
Bundesweite Wohnimmobilienpreise stiegen 2025 nach verschiedenen Indizes um 2,6 bis 3,3 %; daraus folgt kein Wertzuwachs für eine einzelne Wohnung.
Deutsche Bundesbank, Monatsbericht Februar 2026Primärtext geprüft
- F-COMP-03
Selbst ein breiter Aktienindex hatte starke positive und negative Kalenderjahre. Die Szenariospanne im Rechner ist keine Ertragsprognose.
MSCI World Index Factsheet, April 2026Primärtext geprüft
- F-COMP-04
Vertragskosten können die Rendite deutlich mindern. Nutzen Sie für die bAV den Wert nach Kosten aus Ihrem Angebot.
BaFin, 18 March 2022Primärtext geprüft
- F-BAV-01
Beiträge in eine Direktversicherung, Pensionskasse oder einen Pensionsfonds sind bis 8 % der Beitragsbemessungsgrenze der Rentenversicherung im Jahr steuerfrei.
§ 3 Nr. 63 S. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-BAV-02
Sozialabgabenfrei sind diese Beiträge nur bis 4 % der Beitragsbemessungsgrenze, auch wenn sie aus umgewandeltem Gehalt stammen.
§ 1 Abs. 1 S. 1 Nr. 9 SvEVPrimärtext geprüft
- F-BAV-03
Arbeitnehmer haben Anspruch auf Entgeltumwandlung bis 4 % der Beitragsbemessungsgrenze; der Arbeitgeber gibt 15 % dazu, soweit er Sozialbeiträge spart.
§ 1a Abs. 1 S. 1, Abs. 1a BetrAVGPrimärtext geprüft
- F-BAV-04
Die Betriebsrente aus steuerfreien Beiträgen ist im Alter voll steuerpflichtig.
§ 22 Nr. 5 S. 1–2 EStGPrimärtext geprüft
- F-BAV-06
Pflichtversicherte Rentner zahlen Krankenkassenbeitrag nur auf den Teil der Betriebsrente über einem Freibetrag von einem Zwanzigstel der Bezugsgröße.
§ 226 Abs. 2 S. 1–2 SGB VPrimärtext geprüft
- F-BAV-09
Pflegeversicherung fällt auf die ganze Betriebsrente an, sobald sie über der Grenze liegt; einen Freibetrag gibt es dort nicht.
§ 57 Abs. 1 S. 1 SGB XI; § 59 Abs. 1 S. 1 SGB XIPrimärtext geprüft
- F-7I-01
Die begünstigten Sanierungskosten schreiben Sie in 12 Jahren komplett ab: 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-02
Begünstigt sind nur die denkmalgerechten Sanierungskosten, nicht der Grundstücksanteil und nicht die Altbausubstanz.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStG; Bayern Bescheinigungsrichtlinie Nr. 3.2 (Verlust von Altbausubstanz nicht bescheinigungsfähig)Primärtext geprüft
- F-AFA-01
Der Altbauanteil wird normal abgeschrieben, bei Baujahr vor 1925 mit 2,5 % pro Jahr. Grund und Boden gar nicht.
§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStGPrimärtext geprüft
- F-GEN-01
Kreditzinsen für eine vermietete Wohnung sind Werbungskosten.
§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-23-02
Verkaufen Sie innerhalb von 10 Jahren, wird die abgesetzte Denkmal-AfA beim Gewinn wieder hinzugerechnet.
§ 23 Abs. 3 S. 4 EStGPrimärtext geprüft
Wir erhalten bei einem Kauf eine Provision vom Projektentwickler. Kommerzielle Verbindung. Eine Anfrage geht zunächst an uns und wird nur nach Ihrem Absenden übermittelt.