So rechnet der Rechner
Rechenweg in Schritten
- Monatliche Rate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12, auf den Cent gerundet; sie bleibt bis zum Ende gleich.
- Jeden Monat: Zinsen = Restschuld × Sollzins ÷ 12; der Rest der Rate tilgt und senkt die Restschuld.
- Sondertilgung: jeweils im Dezember ab dem Kalenderjahr nach der Auszahlung von der Restschuld abgezogen, bevor die Zinsen dieses Monats anfallen; die Rate bleibt gleich.
- Restschuld nach der Zinsbindung = Restschuld nach der letzten Rate der Zinsbindung; Zinsen in der Zinsbindung = Summe der Monatszinsen bis dahin.
- Danach rechnet der Rechner mit demselben Zins und derselben Rate weiter, bis die Restschuld null ist; daraus folgen das Datum der Schuldenfreiheit und die Zinsen insgesamt.
Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate über die Zinsbindung gleich. Sie ergibt sich aus Darlehen mal (Sollzins plus anfängliche Tilgung) geteilt durch zwölf. Jeden Monat werden die Zinsen auf die Restschuld berechnet; der Rest der Rate tilgt. Weil die Restschuld sinkt, steigt der Tilgungsanteil von Monat zu Monat.
Eine Sondertilgung zieht der Rechner jeweils im Dezember von der Restschuld ab, ab dem Jahr nach Auszahlung. Die Rate bleibt gleich, die Laufzeit wird kürzer.
Wer die Wohnung vermietet, kann die Zinsen als Werbungskosten absetzen, die Tilgung nicht.[F-GEN-01] Die Steuerwirkung zeigt der Steuerersparnis-Rechner, den Cashflow mit Finanzierung der Mietrendite-Rechner.
Rechenmethode Version 2026.1, Stand September 2026. Einzelheiten in der Methodik.
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel · beim Erstellen der Seite berechnet
350.000 € zu 3,6 % mit 2 % Tilgung
- Zinsbindung
- 10 Jahre
- Monatliche Rate
- 1.633,33 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- 265.892 €
- Zinsen in der Zinsbindung
- 111.892 €
| Variante | Rate | Restschuld nach 10 J. | Schuldenfrei nach |
|---|---|---|---|
| 2 % Tilgung | 1.633,33 € | 265.892 € | rund 29 Jahren |
| 3 % Tilgung | 1.925,00 € | 223.837 € | rund 22 Jahren |
| 2 % Tilgung + 5.000 € Sondertilgung pro Jahr | 1.633,33 € | 212.123 € | rund 20 Jahren |
Mit 2 % Tilgung stehen nach 10 Jahren noch 265.892 € offen. Ein Prozentpunkt mehr Tilgung erhöht die Rate um 292 € im Monat und macht das Darlehen rund 7 Jahre früher schuldenfrei.
Rechtsgrundlage und Belege
- F-GEN-01
Kreditzinsen für eine vermietete Wohnung sind Werbungskosten.
§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft
Belege geprüft am 26.09.2026. Der Prüfstatus steht an jedem Beleg; ein Sekundärbeleg ist noch nicht am Gesetzestext bestätigt. Zur Methodik
Annahmen und Grenzen
- Nach der Zinsbindung rechnet der Rechner mit demselben Zins weiter; die tatsächliche Anschlussfinanzierung kann teurer oder günstiger sein.
- Nominalzins ohne Gebühren, Bereitstellungszinsen oder Kosten einer Restschuldversicherung; kein Effektivzins.
- Monatliche Raten nachschüssig, Zinsen monatlich auf die Restschuld; Banken können anders runden.
- Keine Finanzierungsberatung und kein Kreditangebot: Der Rechner zeigt nur die Rechnung zu Ihren Eingaben.
Die Rechner ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Für Ihre Entscheidung lassen Sie die Zahlen von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.
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