Zinsen nach Steuern: eigene Wohnung tilgen oder Eigenkapital in die vermietete

Zinsen für eine vermietete Wohnung mindern die Steuer, Zinsen für die eigene Wohnung nicht. Bei 42,00 % Grenzsteuersatz kostet ein Kredit zu 3,80 % für die vermietete Wohnung nach Steuern 2,20 %, ein Kredit zu 3,40 % für die eigene Wohnung volle 3,40 %. Im Beispiel kosten 25.000 € als Sondertilgung auf die eigene Wohnung deshalb 280 € weniger Zinsen nach Steuern im Jahr als dieselbe Summe als Eigenkapital.[F-SEK-01][F-SEK-02]

Warum zwei Kredite verschieden viel kosten

Schuldzinsen sind Werbungskosten, soweit sie mit einer Einkunftsart zusammenhängen, etwa mit der Vermietung einer Wohnung.[F-SEK-01][F-GEN-01] Ausgaben für die eigene Lebensführung, dazu gehört die selbst bewohnte Wohnung, mindern die Steuer nicht.[F-SEK-02] Ein abziehbarer Zins kostet nach Steuern deshalb nur den Teil, der nach der Steuerersparnis bleibt: Zinssatz mal eins minus Grenzsteuersatz.[F-GEN-02] Ein Verlust aus der Vermietung wird dabei mit Ihrem übrigen Einkommen verrechnet.[F-LOSS-01]

Die zwei Varianten

Ausgangslage: Sie haben 25.000 € frei, die eigene Wohnung ist noch mit 280.000 € finanziert, und für die vermietete Wohnung sind ohne diesen Betrag 330.000 € zu finanzieren.

• Sondertilgung: Die 25.000 € senken die Schuld der eigenen Wohnung auf 255.000 €; die vermietete Wohnung wird voll mit 330.000 € finanziert.
• Eigenkapital: Die eigene Wohnung bleibt bei 280.000 €; der Kredit der vermieteten Wohnung sinkt auf 305.000 €.

Die Gesamtschuld ist in beiden Varianten gleich. Verschieden ist, wie viel davon auf den Kredit entfällt, dessen Zinsen die Steuer mindern.

Das Rechenbeispiel

Wovon das Ergebnis abhängt

Vom Einkommen: Je höher der Grenzsteuersatz, desto billiger wird der abziehbare Kredit nach Steuern, und desto größer der Abstand.

• 60.000 € zu versteuerndes Einkommen: −148 € Zinsen nach Steuern für die Variante Eigenkapital (Grenzsteuersatz 28,19 %)
• 140.000 € zu versteuerndes Einkommen: −280 € Zinsen nach Steuern für die Variante Eigenkapital (Grenzsteuersatz 42,00 %)
• 300.000 € zu versteuerndes Einkommen: −322 € Zinsen nach Steuern für die Variante Eigenkapital (Grenzsteuersatz 44,31 %)

Von den Zinssätzen: Bei diesem Einkommen kosten beide Kredite nach Steuern etwa gleich viel, wenn der Kredit der vermieteten Wohnung rund 5,86 % kostet. Liegt er darüber, etwa bei 6,36 %, kostet die Variante Sondertilgung 128 € mehr.

Von der Nutzung: Sind beide Wohnungen vermietet, sind beide Zinsen abziehbar, und es entscheidet nur der Zinssatz; im Beispiel kostet die Sondertilgung dann 62 € mehr.

Welche Zahlen Sie eintragen

Für den bestehenden Kredit brauchen Sie die aktuelle Restschuld aus dem Kontoauszug der Bank, den Sollzins und das jährliche Sondertilgungsrecht aus dem Darlehensvertrag. Für die zweite Wohnung tragen Sie ein, was nach Ihrem übrigen Eigenkapital noch zu finanzieren wäre, also Kaufpreis und Nebenkosten abzüglich dessen, was Sie ohnehin einbringen, und den Zins aus dem Finanzierungsangebot. Das zu versteuernde Einkommen steht im letzten Steuerbescheid; nehmen Sie es vor den Zinsen dieser beiden Kredite.

Was der Vergleich nicht zeigt

Eine Sondertilgung während der Zinsbindung ist nur im Rahmen des vereinbarten Sondertilgungsrechts frei; darüber hinaus braucht es ein berechtigtes Interesse, und die Bank kann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.[F-ASTB-01][F-ASTB-02] Ob und zu welchem Zins die Bank die vermietete Wohnung mit weniger Eigenkapital finanziert, steht nicht in diesem Vergleich, ebenso wenig Liquidität, Laufzeiten und Anschlusszinsen. Ist der Kauf ein Steuerstundungsmodell, dürfen seine Verluste nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden.[F-15B-01]

Mit Ihren eigenen Zahlen rechnet der Rechner Sondertilgung oder Eigenkapital; wie sich eine Sondertilgung über die Laufzeit auswirkt, zeigt der Annuitätenrechner. Beides sind Rechnungen, keine Finanzierungsberatung.