400.000 € Kredit: monatliche Rate bei 20, 25 und 30 Jahren

Ein Kredit über 400.000 € kostet bei 3,50 % Sollzins (Annahme) rund 2.320,00 € im Monat, wenn er in 20 Jahren getilgt sein soll, 2.003,33 € bei 25 Jahren und 1.796,67 € bei 30 Jahren. Die längere Laufzeit senkt die Rate, kostet aber 89.745 € mehr Zinsen.

Rate für 400.000 € bei 20, 25 und 30 Jahren

Die Zinssätze in der Tabelle sind Annahmen, um die Spanne zu zeigen, keine aktuellen Konditionen. Jede Zelle ist mit dem Annuitätenrechner gerechnet, unter der Annahme, dass der Zins über die ganze Laufzeit gleich bleibt.

Welche Tilgung Sie im Rechner eintragen

Der Annuitätenrechner fragt nicht nach der Laufzeit, sondern nach der anfänglichen Tilgung. Die Laufzeit ergibt sich daraus. Für 400.000 € gilt:

Bei höherem Zins reicht für dieselbe Laufzeit eine niedrigere anfängliche Tilgung, weil der Tilgungsanteil der Rate schneller wächst. Wer umgekehrt mit einer runden Tilgung rechnet, sieht im Feld „Schuldenfrei“, wann der Kredit getilgt ist.

Die Zinsen über die ganze Laufzeit wachsen schneller als die Laufzeit selbst: Bei 20 Jahren zahlen Sie zusammen 156.744 € Zinsen, 39,2 % des Kredits; bei 30 Jahren 246.489 €, 61,6 %. Der Grund: Bei niedriger Tilgung bleibt die Schuld länger hoch, und auf sie fallen jeden Monat Zinsen an.

Laufzeit und Zinsbindung sind zwei Dinge

Die Rechnung nimmt an, dass der Zins bis zur letzten Rate gleich bleibt. Tatsächlich gilt er nur für die Zinsbindung. Je länger die Laufzeit, desto größer die Restschuld am Ende der Bindung und desto stärker wirkt ein anderer Anschlusszins. Wie viel nach zehn Jahren offen ist und warum, zeigt Restschuld nach 10 Jahren berechnen. Eine längere Laufzeit mit vertraglichem Recht auf Sondertilgung lässt die Wahl, schneller zu tilgen, ohne es zu müssen; was das bringt, zeigt Annuitätendarlehen mit Sondertilgung.

Bei einer vermieteten Wohnung: Zinsen nach Steuern

Finanziert der Kredit eine vermietete Wohnung, sind die Zinsen Werbungskosten.[F-GEN-01] Bei 30 Jahren Laufzeit sind im ersten Jahr 13.878 € der Raten Zins. Bei 150.000 € Einkommen (ledig, ohne Kirchensteuer, Tarif 2026) mindert das die Steuer um rund 6.150 €, also 512 € im Monat. Mehr als den Grenzsteuersatz übernimmt die Steuer nie; Tilgung zählt nicht.[F-GEN-02]

400.000 € ohne Eigenkapital

Wer den ganzen Kaufpreis finanziert, braucht für die Kaufnebenkosten zusätzlich Geld oder einen höheren Kredit. Wie hoch sie in Ihrem Bundesland sind, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner; tragen Sie die Summe als Darlehensbetrag in den Annuitätenrechner ein. Wie sich eine vollständig finanzierte Denkmalwohnung nach Steuern rechnet, zeigt das Rechenbeispiel Denkmal ohne Eigenkapital.

Die Zahlen sind Rechenbeispiele zu angenommenen Zinsen, kein Kreditangebot und keine Finanzierungsberatung. Gebühren, Bereitstellungszinsen und der Effektivzins sind nicht enthalten.