Spekulationssteuer berechnen: Beispiel mit AfA-Hinzurechnung

Die Spekulationssteuer berechnen Sie so: Verkaufspreis minus Verkaufskosten minus Kaufpreis und Kaufnebenkosten, plus die gesamte bis zum Verkauf abgesetzte AfA. Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Im Beispiel entsteht nach gut sieben Jahren ein Gewinn von 94.432 €, davon 36.642 € aus der AfA, und bei 150.000 € Einkommen 41.842 € Steuer.

Wann Spekulationssteuer anfällt

Den Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Wohnung versteuern Sie, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen; danach ist er steuerfrei.[F-23-01] Maßgeblich sind die Tage, an denen Kauf- und Verkaufsvertrag bindend geschlossen werden, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag.[F-SPKB-01] Der Gewinn ist kein eigener Steuertopf: Er zählt zu den sonstigen Einkünften und wird zusammen mit Gehalt und Miete nach dem normalen Tarif versteuert.[F-SPKB-03] „Spekulationssteuer“ ist also nur der umgangssprachliche Name für Einkommensteuer auf diesen Gewinn.

Die Formel mit AfA-Hinzurechnung

Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten und der Kosten des Verkaufs.[F-SPKB-02] Zu den Anschaffungskosten zählen die Kaufnebenkosten.[F-AFAEW-02] Entscheidend ist der nächste Schritt: Die Anschaffungskosten sinken um alle Abschreibungen, die Sie bei der Vermietung abgesetzt haben, einschließlich erhöhter Absetzungen wie der Denkmal-AfA und Sonderabschreibungen.[F-23-02][F-WEV-03]

Ohne die AfA läge der Gewinn bei 57.790 €. Die Hinzurechnung holt die Abschreibung zurück, die während der Vermietung Steuer gespart hat: im Beispiel 36.642 € AfA, die bei gleichem Einkommen rund 16.324 € Steuer gespart haben.

Schritt für Schritt im Spekulationsfrist-Rechner

1. Kaufvertrag (Notartermin) und Verkaufsvertrag (geplant): die Beurkundungsdaten. Der Rechner zeigt, wann die Frist endet.
2. Nutzung: „Vermietet“.
3. Kaufpreis, Kaufnebenkosten, spätere Herstellungskosten: Umbauten, die Sie aktiviert haben, keine Reparaturen.
4. Gebäudeanteil und Gebäude: Daraus schätzt der Rechner die lineare AfA vom Kaufmonat bis zum Verkaufsmonat. Wie die AfA entsteht, erklärt die Anleitung AfA einer Eigentumswohnung berechnen.
5. Weitere AfA: Denkmal-AfA oder Sonder-AfA, die Sie zusätzlich abgesetzt haben, als Summe.
6. Verkaufspreis, Verkaufskosten und Ihr zu versteuerndes Einkommen ohne den Verkauf.

Die AfA-Schätzung ersetzt nicht Ihre Steuerbescheide: Hinzugerechnet wird die AfA, die tatsächlich abgezogen wurde.[F-WEV-03]

Was die Hinzurechnung für Denkmal-Käufer bedeutet

Je höher die AfA, desto höher der Gewinn bei einem frühen Verkauf. Die Denkmal-AfA schreibt die Sanierungskosten in zwölf Jahren ab,[F-7I-01] im Beispiel bis 2025 zusätzlich 81.000 €. Diese AfA hat vorher rund 35.891 € Steuer gespart; beim Verkauf innerhalb der Frist steigt die Steuer dafür von 41.842 € auf 79.241 €, also um 37.399 €. Die Mehrsteuer ist hier sogar höher als die frühere Ersparnis, weil der ganze Gewinn in einem Jahr oben auf das Einkommen kommt. Die Denkmal-AfA bleibt nur dann ein Vorteil, wenn die Wohnung länger als zehn Jahre gehalten wird. Einen durchgerechneten Denkmal-Fall zeigt das Rechenbeispiel Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren; die Frist selbst erklärt das Lexikon unter Spekulationsfrist.

Freigrenze und Verluste

• Freigrenze: Liegt Ihr Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei; ab dieser Grenze ist der ganze Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der Teil darüber.[F-23-04]
• Verlust: Verkaufen Sie mit Verlust, dürfen Sie ihn nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, nicht mit Gehalt oder Miete.[F-SPKB-04]
• Steuersatz: Der Gewinn erhöht Ihr Einkommen im Verkaufsjahr. Jeder Euro darüber kostet Ihren Grenzsteuersatz, den der Grenzsteuersatz-Rechner zeigt.[F-GEN-02]