Kaufpreisaufteilung-Rechner: Gebäudeanteil nach BMF-Arbeitshilfe

Gebäudeanteil und AfA nach jedem Verfahren, für das Daten vorliegen
Verfahren	Gebäudeanteil	Gebäude	AfA im Jahr	Steuerersparnis
Ertragswertverfahren (gewählt)	76,69 %	314.429 €	6.289 €	2.865 €
Sachwertverfahren	68,24 %	279.784 €	5.596 €	2.538 €

So rechnet der Rechner

Rechenweg in Schritten

Aufteilungsbetrag = Kaufpreis + Nebenkosten; Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert, bei einer Eigentumswohnung × Miteigentumsanteil.
Wert nach dem ersten Verfahren, für das gültige Daten vorliegen: Vergleichswert (Vergleichsfaktor × Wohnfläche), sonst Ertragswert (Jahresmiete − pauschale Bewirtschaftungskosten − Verzinsung des Bodenwerts, kapitalisiert über die Restnutzungsdauer, plus Bodenwert), sonst Sachwert (Normalherstellungskosten mit Baupreisindex und Alterswertminderung, plus Bodenwert).
Gebäudeanteil = (Wert − Bodenwert) ÷ Wert; Gebäudeteil = Aufteilungsbetrag × Gebäudeanteil.
AfA im Jahr = Gebäudeteil × linearer Satz nach Baujahr (§ 7 Abs. 4 EStG); Steuerwirkung = Steuer bei Ihrem zvE − Steuer nach Abzug der AfA.
Je Prozentpunkt Gebäudeanteil: ein Prozent des Aufteilungsbetrags × AfA-Satz, dazu die Steuerwirkung dieses Mehrbetrags.
Mit einem Gebäudeanteil im Kaufvertrag: derselbe Weg mit diesem Anteil; der Rechner zeigt AfA und Steuerwirkung als Abweichung von der Arbeitshilfe.

Der Rechner bildet die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung zur Kaufpreisaufteilung nach und reproduziert ihre drei Rechenbeispiele auf den Euro.[F-KPA-01] Aufgeteilt wird der Kaufpreis einschließlich der Nebenkosten, zum Tag des Kaufvertrags.[F-KPA-03] Der Bodenwert ist Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, bei einer Eigentumswohnung mal Miteigentumsanteil.[F-KPA-04]

Für den Gebäudewert nimmt die Arbeitshilfe das erste Verfahren, für das Daten vorliegen.[F-KPA-02] Mit einem Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses ist das Vergleichswertverfahren: Faktor mal Wohnfläche, abzüglich Bodenwert.[F-KPA-04] Mit einer Miete folgt das Ertragswertverfahren: Jahresmiete minus pauschale Bewirtschaftungskosten, minus Verzinsung des Bodenwerts, kapitalisiert über die Restnutzungsdauer.[F-KPA-05][F-KPA-06][F-KPA-09] Sonst rechnet das Sachwertverfahren mit Normalherstellungskosten, Baupreisindex und Alterswertminderung.[F-KPA-07][F-KPA-08] Das Verhältnis der Werte wird auf den Kaufpreis übertragen.[F-KPA-10]

Aus dem Gebäudeanteil folgt die lineare AfA: 2,5 % für Gebäude vor 1925, 2,0 % bis 2022, 3,0 % ab 2023.[F-AFA-01] Die Steuerwirkung rechnet der Rechner bei Ihrem Einkommen; jeder Euro AfA spart höchstens den Grenzsteuersatz.[F-GEN-02] Eine Aufteilung im Kaufvertrag gilt, solange sie die realen Werte nicht grundlegend verfehlt; der Rechner zeigt, wie weit sie von der Arbeitshilfe abweicht.[F-AFA-02]

Rechenmethode Version 2026.1, Stand September 2026, Einkommensteuertarif 2024 bis 2026. Einzelheiten in der Methodik.

Rechenbeispiel

Rechenbeispiel · beim Erstellen der Seite berechnet

Eigentumswohnung, 380.000 € Kaufpreis, Baujahr 1998, vermietet

Kaufpreis und Nebenkosten: 380.000 € und 30.000 €
Wohnfläche, Miteigentumsanteil: 75 m², 55/1000
Grundstück, Bodenrichtwert: 1.400 m², 900 €/m²
Nettokaltmiete: 1.150 € im Monat
Gebäudeanteil im Kaufvertrag: 85,0 %
Einkommen: 120.000 €, einzeln, ohne Kirchensteuer

Aufteilung und AfA nach jedem Verfahren und laut Kaufvertrag
Grundlage	Gebäudeanteil	AfA im Jahr	Steuerersparnis
Ertragswertverfahren (Arbeitshilfe)	76,69 %	6.289 €	2.865 €
Sachwertverfahren	68,24 %	5.596 €	2.538 €
Kaufvertrag	85,00 %	6.970 €	3.185 €

Die Arbeitshilfe rechnet hier mit dem Ertragswertverfahren einen Gebäudeanteil von 76,69 %: 314.429 € Gebäude und 6.289 € AfA im Jahr. Der Kaufvertrag setzt 85,0 % Gebäude an; das sind +681 € AfA im Jahr mehr als nach der Arbeitshilfe. Jeder Prozentpunkt Gebäudeanteil ist bei diesem Kaufpreis 82 € AfA wert.

Rechtsgrundlage und Belege

F-KPA-01
Der Kaufpreis wird im Verhältnis der Werte von Boden und Gebäude aufgeteilt, nicht nach der Restwertmethode. Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums (Stand März 2026) ist eine typisierte Schätzung, die ein Gutachten widerlegen kann.
BMF, Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung); Anleitung, Allgemeine HinweisePrimärtext geprüft
F-KPA-02
Die Arbeitshilfe nimmt das Vergleichswertverfahren, wenn ein Vergleichsfaktor vorliegt, sonst das Ertragswertverfahren mit der Miete und erst zuletzt das Sachwertverfahren.
Anleitung (Stand Februar 2026), Allgemeine HinweisePrimärtext geprüft
F-KPA-03
Aufgeteilt wird der Kaufpreis einschließlich Grunderwerbsteuer, Notar und Makler, zum Tag des Kaufvertrags.
Anleitung, zu Ziffer 3 und 4Primärtext geprüft
F-KPA-04
Der Bodenwert ist Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, bei einer Eigentumswohnung mal Miteigentumsanteil.
Anleitung, zu Ziffer 9–14 und Anhang IPrimärtext geprüft
F-KPA-05
Im Ertragswertverfahren zieht die Arbeitshilfe von der Jahresmiete pauschale Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall ab.
Anleitung, Anhang II und zu Ziffer 23; Arbeitshilfe (XLSX, Stand März 2026), sheet „EW-BWK“, row 2026Primärtext geprüft
F-KPA-06
Ohne Liegenschaftszinssatz des Gutachterausschusses rechnet die Arbeitshilfe mit einem typisierten Zinssatz; die Restnutzungsdauer beträgt mindestens 30 % der Gesamtnutzungsdauer.
Anleitung, zu Ziffer 24 und Anhang II; Arbeitshilfe (XLSX), sheet „EW-Bewertungsparameter“; § 34 Abs. 2 ImmoWertVPrimärtext geprüft
F-KPA-07
Im Sachwertverfahren rechnet die Arbeitshilfe mit amtlichen Normalherstellungskosten, dem Baupreisindex und einem Abschlag für das Alter.
Anleitung, Anhang III; Arbeitshilfe (XLSX), sheets „SW-NHK“ und „SW-Bau-Index“Primärtext geprüft
F-KPA-08
Ohne Regional- und Sachwertfaktor des Gutachterausschusses setzt die Arbeitshilfe beide mit 1,0 an.
Anleitung, zu Ziffer 25 und 26, Anhang III; § 36 Abs. 1, 3 ImmoWertVPrimärtext geprüft
F-KPA-09
Für Wohngebäude setzt die Immobilienwertermittlungsverordnung eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an.
Anlage 1 ImmoWertVPrimärtext geprüft
F-KPA-10
Das Verhältnis der ermittelten Werte wird auf den Kaufpreis übertragen.
Anleitung, Anhang I-III; Arbeitshilfe (XLSX), sheet „KPA“Primärtext geprüft
F-AFA-02
Wie der Kaufpreis auf Grund und Gebäude aufgeteilt wird, bestimmt die Höhe der Abschreibung.
BFH 21.07.2020, IX R 26/19Primärtext geprüft
F-AFA-01
Der Altbauanteil wird normal abgeschrieben, bei Baujahr vor 1925 mit 2,5 % pro Jahr. Grund und Boden gar nicht.
§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStGPrimärtext geprüft
F-ANGC-03
Bodenrichtwerte sind öffentlich; jeder kann sie bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erfragen.
§ 196 Abs. 1 und 3 BauGBPrimärtext geprüft
F-S27-11
Entwurf: Die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag soll gelten, wenn sie die realen Werte nicht grundsätzlich verfehlt; eine Abweichung von der BMF-Arbeitshilfe nur mit Gutachten.
Art. 3 Nr. 3, 4 und § 52 Abs. 14b EStG-E, Regierungsentwurf JStG 2026Gesetzentwurf, nicht in Kraft
F-TAX-06
Gezahlte Kirchensteuer ist als Sonderausgabe abziehbar und mindert das zu versteuernde Einkommen.
§ 10 Abs. 1 Nr. 4 EStGPrimärtext geprüft
F-GEN-02
Eine Abschreibung spart nie mehr Steuer, als sie kostet: bei 42 % Steuersatz sparen 100 € Abschreibung 42 € plus Soli.
§ 21, § 32a EStGPrimärtext geprüft

Belege geprüft am 30.09.2026. Der Prüfstatus steht an jedem Beleg; ein Sekundärbeleg ist noch nicht am Gesetzestext bestätigt. Zur Methodik

Annahmen und Grenzen

Kaufverträge aus dem Jahr 2026 mit den Werten der Arbeitshilfe für 2026 (Baupreisindex 189,1, Verwaltung 439 € je Eigentumswohnung, Instandhaltung 14,40 € je m²).
Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser; Garagen und Stellplätze, gewerbliche Einheiten und ein fiktives späteres Baujahr nach Modernisierung bildet der Rechner nicht ab.
Ohne Liegenschaftszinssatz, Regional- und Sachwertfaktor des Gutachterausschusses gelten die Ersatzwerte der Arbeitshilfe (3,5 %, 1,0 und 1,0).
Der Gebäudeanteil wird wie in der Arbeitshilfe auf zwei Nachkommastellen aufgerundet; Beträge auf volle Euro gerundet.
Lineare AfA nach dem Baujahr; Denkmal-AfA, degressive AfA und Sonder-AfA rechnen die anderen Rechner.

Die Rechner ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Für Ihre Entscheidung lassen Sie die Zahlen von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.

Häufige Fragen

Muss ich die Arbeitshilfe des Finanzamts verwenden?

Nein. Sie ist eine typisierte Schätzung, die ein Gutachten mit Begründung widerlegen kann, und bindet die Gerichte nicht. Eine Aufteilung im Kaufvertrag gilt, solange sie die realen Werte nicht grundlegend verfehlt.[F-KPA-01][F-AFA-02]

Woher bekomme ich den Bodenrichtwert?

Die Gutachterausschüsse ermitteln Bodenrichtwerte mindestens alle zwei Jahre und veröffentlichen sie; in den meisten Ländern stehen sie in einem Bodenrichtwertportal (BORIS).[F-ANGC-03]

Warum gehören die Kaufnebenkosten in die Aufteilung?

Grunderwerbsteuer, Notar und Makler sind Anschaffungskosten. Die Arbeitshilfe teilt deshalb den Kaufpreis einschließlich dieser Kosten auf; der Gebäudeteil wird mit abgeschrieben.[F-KPA-03]

Soll sich an der Kaufpreisaufteilung etwas ändern?

Der Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026 sieht vor, dass die Aufteilung im Kaufvertrag grundsätzlich gilt und das Finanzamt sonst nach einem vereinfachten Verfahren rechnet. Das ist ein Entwurf, kein geltendes Recht.[F-S27-11]

Werden meine Angaben gespeichert?

Nein. Der Rechner läuft in Ihrem Browser. Ein geteilter Link enthält die Zahlen nur hinter dem Zeichen #, und die Kirchensteuer steht nie darin.

Kaufpreisaufteilung: Gebäude und Grund und Boden nach der Arbeitshilfe