Degressive AfA berechnen: Beispiel über zehn Jahre

Die degressive AfA beträgt jedes Jahr 5 % des Restwerts, im ersten Jahr zeitanteilig ab dem Monat der Fertigstellung. Bei 400.000 € Gebäudekosten und Fertigstellung im Juli 2026 sind das 10.000 € im ersten und 19.500 € im zweiten Jahr. In zehn Jahren schreiben Sie 154.203 € ab, linear mit 3 % wären es 114.000 €.

Wer die degressive AfA nutzen darf

• Neues Wohngebäude: Das Gebäude dient Wohnzwecken und liegt in der EU oder im EWR. Für eine Eigentumswohnung gilt dasselbe.[F-DEGA-01][F-AFAEW-01]
• Zeitfenster: Baubeginn nach dem 30.9.2023 und vor dem 1.10.2029; als Baubeginn gilt das Datum der Baubeginnsanzeige. Beim Kauf zählt ein Kaufvertrag in diesem Zeitraum.[F-DEGA-01]
• Kauf bis Jahresende: Wer kauft, muss die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erwerben. Eine ältere Wohnung wird linear abgeschrieben.[F-DEGA-01][F-AFA-01]

Die Formel: Restwert mal 5 %

Die AfA bemisst sich jedes Jahr am Buchwert zu Jahresbeginn, mit dem unveränderlichen Satz von 5 %.[F-DEGA-02] Im Beispiel bleibt nach dem ersten Jahr ein Restwert von 390.000 €; 5 % davon sind die 19.500 € des zweiten Jahres. Weil der Restwert sinkt, sinkt auch die AfA. Im ersten Jahr wird sie um ein Zwölftel für jeden vollen Monat vor der Fertigstellung gekürzt,[F-DEGA-02] hier für 6 Monate.

Im AfA-Rechner eingeben

1. Gebäudekosten (ohne Grundstück): Kaufpreis und Nebenkosten, soweit sie auf das Gebäude entfallen. Wie Sie den Gebäudeanteil ermitteln, zeigt die Anleitung AfA einer Eigentumswohnung berechnen.
2. Fertigstellung oder Anschaffung: Monat und Jahr.
3. Gebäude: „fertiggestellt ab 2023“. Nur dann lässt der AfA-Rechner die Methode „Degressiv“ zu.
4. Methode: „Degressiv“. Ob Baubeginn und Kaufdatum im Zeitfenster liegen, prüft der Rechner nicht.
5. Zeitraum: zehn Jahre für den Vergleich, 33 Jahre für den ganzen Verlauf.

Wann der Wechsel zur linearen AfA kommt

Sie dürfen von der degressiven zur linearen AfA wechseln, nicht umgekehrt; danach wird der Restwert über die Restnutzungsdauer verteilt.[F-DEGA-03] Der Rechner wechselt, sobald der Restwert geteilt durch die verbleibenden Jahre einer Nutzungsdauer von 33 Jahren mehr ergibt als 5 % vom Restwert, im Beispiel 2040. Wie das Finanzamt die Restnutzungsdauer in Ihrem Fall ansetzt, lassen Sie steuerlich prüfen. Für die ersten zehn Jahre spielt der Wechsel keine Rolle.

Degressive AfA mit Sonder-AfA nach § 7b

Die Sonder-AfA nach § 7b kommt zur degressiven AfA hinzu, nicht an ihre Stelle: vier Jahre bis zu 5 % einer auf 4.000 € je m² gedeckelten Bemessungsgrundlage, wenn deren eigene Bedingungen erfüllt sind.[F-7B-01] Die Neubau-Rendite stellt linear, degressiv und degressiv mit § 7b über zehn Jahre nebeneinander, mit Miete und Ihrem Steuersatz. Wie sich die Sonder-AfA gegen die Denkmal-AfA schlägt, rechnet das Rechenbeispiel Denkmal-AfA oder Sonder-AfA § 7b.

Degressive AfA oder Denkmal-AfA

Die Denkmal-AfA schreibt die begünstigten Kosten in zwölf Jahren vollständig ab.[F-7I-01] Sie gilt aber nur für bescheinigte Sanierungskosten, nicht für Grundstück und Altbausubstanz, sodass die Bemessungsgrundlage bei gleichem Kaufpreis kleiner ist als beim Neubau.[F-7I-02] Die Tabelle vergleicht deshalb gleiche Beträge, nicht gleiche Wohnungen. Jeder abgesetzte Euro spart höchstens Ihren Grenzsteuersatz.[F-GEN-02] Die Unterschiede der drei Wege fasst das Lexikon unter Neubau-AfA im Vergleich zusammen; die Denkmal-Seite rechnet die Anleitung Denkmal-AfA berechnen.