Denkmal-AfA berechnen: Anleitung mit Kaufpreisaufteilung

Die Denkmal-AfA berechnen Sie in drei Schritten: Kaufpreis in Grundstück, Altbausubstanz und bescheinigten Sanierungsanteil aufteilen, den Sanierungsanteil zwölf Jahre nach § 7i abschreiben und die Altbausubstanz linear. Bei 400.000 € Kaufpreis und 280.000 € Sanierungsanteil sind das im ersten Jahr 27.200 € Abschreibung und bei 150.000 € Einkommen 12.052 € weniger Steuer.

Schritt 1: Den Kaufpreis aufteilen

Bei einer Denkmalwohnung, die Sie vor der Sanierung kaufen, besteht der Kaufpreis aus drei Teilen, die steuerlich verschieden behandelt werden:

• Grundstücksanteil: wird nicht abgeschrieben.
• Altbausubstanz: das bestehende Gebäude, linear abgeschrieben, bei Fertigstellung vor 1925 mit 2,5 % im Jahr.[F-AFA-01]
• Sanierungsanteil: nur die denkmalgerechten Baukosten, die die Denkmalbehörde bescheinigt, und nur für Arbeiten nach Abschluss Ihres Kaufvertrags.[F-7I-02][F-7I-03][F-7I-05]

Die Aufteilung steht in der Regel im Kaufvertrag oder in der Kalkulation des Anbieters. Sie bestimmt die Höhe der Abschreibung; eine vertragliche Aufteilung hält, solange sie die realen Werte nicht grundlegend verfehlt.[F-AFA-02] Wie die Aufteilung zustande kommt, erklärt das Lexikon unter Kaufpreisaufteilung; ein durchgerechneter Fall steht in der Beispielrechnung zur Kaufpreisaufteilung.

Schritt 2: Den Sanierungsanteil im Denkmal-AfA-Rechner

Öffnen Sie den Denkmal-AfA-Rechner und tragen Sie ein:

1. Begünstigte Sanierungskosten: den bescheinigten Sanierungsanteil, nicht den Kaufpreis.
2. Öffentliche Zuschüsse: Zuschüsse aus öffentlichen Kassen mindern die Bemessungsgrundlage;[F-7I-09] der Rechner zieht sie ab. Mit 20.000 € Zuschuss sänke die Ersparnis im Beispiel von 124.068 € auf 115.206 €.
3. Fertigstellung der Sanierung: das Jahr, in dem die Baumaßnahme abgeschlossen ist. Die Denkmal-AfA beginnt dann, nicht mit dem Kauf.[F-7I-14]
4. Nutzung: „vermietet“ für § 7i.
5. Ihr Einkommen: das zu versteuernde Einkommen aus dem Steuerbescheid, Veranlagung und Kirchensteuer.

Der Rechner schreibt im Jahr der Fertigstellung und den sieben Folgejahren je 9 % ab, danach vier Jahre je 7 %.[F-7I-01] Im Beispiel sind das 25.200 € pro Jahr in den ersten acht Jahren und 19.600 € in den Jahren neun bis zwölf.

Schritt 3: Die Altbausubstanz im AfA-Rechner

Den Altbauanteil kennt der Denkmal-AfA-Rechner nicht. Tragen Sie ihn im AfA-Rechner als Gebäudekosten ein, Methode linear, Baujahr vor 1925, mit dem Monat, ab dem die Wohnung Ihnen gehört und vermietet werden soll. Im Beispiel beginnt die Abschreibung der Einfachheit halber im Januar 2027: 2.000 € im Jahr.

Schritt 4: Die Steuerersparnis ablesen

Der Denkmal-AfA-Rechner zeigt die Ersparnis aus der Denkmal-AfA allein. Für beide Abschreibungen zusammen addieren Sie die Beträge des Jahres und setzen die Summe im Steuerersparnis-Rechner unter „Abschreibung (AfA)“ ein, zusammen mit Miete, Zinsen und sonstigen Werbungskosten. Jeder abgezogene Euro spart höchstens Ihren Grenzsteuersatz.[F-GEN-02]

Häufige Fehler beim Rechnen

• Kaufpreis statt Sanierungsanteil: Wer den ganzen Kaufpreis in den Denkmal-AfA-Rechner einträgt, überschätzt die Abschreibung deutlich. Grundstück und Altbausubstanz sind nicht begünstigt.[F-7I-02]
• Startjahr zu früh: Die 9 % beginnen mit dem Abschluss der Baumaßnahme. Zieht sich die Sanierung ein Jahr länger, verschiebt sich die ganze Reihe.[F-7I-14]
• Ersparnis doppelt gezählt: Die Ersparnis aus zwei Rechnern lässt sich nicht einfach addieren, weil jeder Abzug den Grenzsteuersatz für den nächsten verschiebt. Die Summe der Abschreibungen gehört deshalb in einen Rechner.
• Zuschüsse vergessen: Öffentliche Zuschüsse gehören in das eigene Feld, sonst ist die Bemessungsgrundlage zu hoch.[F-7I-09]