AfA einer vermieteten Eigentumswohnung berechnen: 2, 2,5 oder 3 %

Die AfA einer vermieteten Eigentumswohnung ist der Gebäudeanteil von Kaufpreis und Nebenkosten mal dem Satz für das Baujahr des Hauses: 2,5 % vor 1925, 2 % von 1925 bis 2022, 3 % ab 2023. Bei 360.000 € Kaufpreis und 80 % Gebäudeanteil sind das 6.254 € im Jahr; bei 150.000 € Einkommen spart das 2.771 € Steuer.

Die Formel: Bemessungsgrundlage mal AfA-Satz

Für eine Eigentumswohnung gelten dieselben Regeln wie für ein ganzes Gebäude.[F-AFAEW-01] Abgeschrieben wird nur, was auf das Gebäude entfällt; der Anteil am Grundstück wird nie abgeschrieben.[F-AFA-01] Die Rechnung hat drei Zutaten:

1. Anschaffungskosten: Kaufpreis plus Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler.[F-AFAEW-02]
2. Gebäudeanteil: der Teil davon, der auf das Gebäude entfällt. Die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude bestimmt die Höhe der AfA; eine Aufteilung im Kaufvertrag hält, solange sie die realen Werte nicht grundlegend verfehlt.[F-AFA-02]
3. AfA-Satz: er richtet sich nach dem Jahr, in dem das Haus fertiggestellt wurde, nicht nach Ihrem Kaufjahr.[F-AFA-01]

2 %, 2,5 % oder 3 %: welcher Satz gilt

Ein Altbau vor 1925 wird also schneller abgeschrieben als ein Haus aus den Siebzigern. Niedrigere Sätze als die gesetzlichen dürfen Sie nicht wählen.[F-AFAEW-04] Höhere nur, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als die Jahre in der Tabelle; das müssen Sie belegen, meist mit einem Gutachten.[F-AFAEW-03]

Schritt für Schritt im AfA-Rechner

1. Nebenkosten ermitteln: Im Kaufnebenkosten-Rechner Kaufpreis und Bundesland eingeben (für Bayern erklärt die Anleitung Kaufnebenkosten in Bayern berechnen die Posten).
2. Gebäudekosten (ohne Grundstück): Kaufpreis plus Nebenkosten, multipliziert mit dem Gebäudeanteil. Dieser Betrag gehört in das erste Feld des AfA-Rechners, nicht der Kaufpreis.
3. Fertigstellung oder Anschaffung: bei einer gebrauchten Wohnung Monat und Jahr, in dem sie Ihnen übergeben wird. Im ersten Jahr kürzt der Rechner die AfA um ein Zwölftel für jeden vollen Monat davor.[F-SA7B-02]
4. Gebäude: die Baujahresklasse des Hauses.
5. Methode: linear. Die degressive AfA gibt es nur für neue Wohngebäude.

Häufige Fehler

• Ganzer Kaufpreis statt Gebäudeanteil: Mit Kaufpreis und Nebenkosten ohne Aufteilung zeigte der Rechner 7.817 € statt 6.254 € im Jahr. Den Grundstücksanteil erkennt das Finanzamt nicht an.[F-AFA-01]
• Nebenkosten vergessen: Ohne sie wären es nur 5.760 € im Jahr.[F-AFAEW-02]
• Kaufjahr statt Baujahr: Wer 2026 eine Wohnung in einem Haus von 1972 kauft, schreibt mit 2 % ab, nicht mit 3 %.
• Renovierung sofort abgesetzt: Übersteigen Instandsetzungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäudekosten (ohne Umsatzsteuer), werden sie zu Anschaffungskosten und nur mit dem AfA-Satz abgeschrieben.[F-AFA-03]

Zum Vergleich: dieselbe Summe als Denkmal-AfA

Die lineare AfA verteilt den Gebäudeanteil über Jahrzehnte. Bei einer Denkmalwohnung werden die bescheinigten Sanierungskosten dagegen in zwölf Jahren abgeschrieben, acht Jahre je 9 % und vier Jahre je 7 %.[F-7I-01] Wären die 312.682 € aus dem Beispiel begünstigte Sanierungskosten, lägen die AfA bei 28.141 € statt 6.254 € im Jahr und die Steuerersparnis bei 12.470 € statt 2.771 €. Jeder abgesetzte Euro spart dabei höchstens Ihren Grenzsteuersatz.[F-GEN-02] Wie die Aufteilung beim Denkmal funktioniert, zeigt die Anleitung Denkmal-AfA berechnen. Die Grundlagen stehen im Lexikon unter lineare Gebäude-AfA und Kaufpreisaufteilung.