Sonder-AfA § 7b berechnen: Beispiel, zeitanteilig

Die Sonder-AfA nach § 7b beträgt vier Jahre lang je 5 % der Bemessungsgrundlage, höchstens von 4.000 € je m² Wohnfläche, zusätzlich zur regulären AfA. Im ersten Jahr zählt sie voll, auch bei Fertigstellung im Dezember; nur die reguläre AfA wird zeitanteilig gekürzt. Im Beispiel sind das 15.000 € Sonder-AfA plus 4.250 € reguläre AfA.

Die Voraussetzungen vor dem Rechnen

Der AfA-Rechner fragt die Voraussetzungen nicht ab; Sie bestätigen sie mit dem Häkchen „Sonder-AfA nach § 7b prüfen“. Prüfen Sie vorher:

• Bauantrag und Standard: Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029, Gebäude im Standard Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel.[F-7B-03]
• Neu: Eine gekaufte Wohnung gilt nur als neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird.[F-7B-01]
• Baukostenobergrenze: Über 5.200 € Anschaffungs- oder Herstellungskosten je m² gibt es keine Sonder-AfA.[F-7B-02]
• Vermietung: Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und in den neun Folgejahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden, sonst wird die Sonder-AfA rückgängig gemacht.[F-7B-04]

Schritt für Schritt im AfA-Rechner

1. Gebäudekosten (ohne Grundstück): der Gebäudeanteil Ihres Kaufpreises oder Ihrer Baukosten.
2. Fertigstellung oder Anschaffung: Monat und Jahr. Der Monat zählt nur für die reguläre AfA.
3. Methode: linear 3 % oder degressiv 5 % vom Restwert, wenn die Bedingungen der degressiven AfA erfüllt sind. Die Sonder-AfA läuft bei beiden zusätzlich.
4. Sonder-AfA nach § 7b prüfen anhaken und die Wohnfläche eintragen. Daraus rechnet der Rechner die Kosten je m² und die gedeckelte Bemessungsgrundlage.
5. Zeitraum: vier Jahre decken den Zeitraum der Sonder-AfA ab.

Die Bemessungsgrundlage: gedeckelt je Quadratmeter

Die Sonder-AfA bemisst sich nach den Kosten, höchstens nach 4.000 € je m² Wohnfläche.[F-7B-01] Im Beispiel kostet das Gebäude 340.000 € bei 75 m², also 4.533 € je m². Das liegt unter der Obergrenze von 5.200 €, aber über dem Deckel: Die Bemessungsgrundlage ist 300.000 €, die Sonder-AfA 15.000 € pro Jahr. Die reguläre AfA rechnet dagegen mit den vollen 340.000 €.[F-SA7B-03] Kostete dasselbe Gebäude 400.000 €, läge es mit 5.333 € je m² über der Grenze, und der Rechner zeigt keine Sonder-AfA.

Zeitanteilig: was im ersten Jahr gekürzt wird

Die Sonder-AfA ist eine Jahresabschreibung und wird ohne zeitanteilige Aufteilung angesetzt.[F-SA7B-01] Die reguläre AfA dagegen sinkt im ersten Jahr um ein Zwölftel für jeden vollen Monat vor dem Monat der Fertigstellung oder Anschaffung.[F-SA7B-02] Dasselbe Gebäude, fertig in verschiedenen Monaten:

Eine Fertigstellung im Dezember bringt also die volle Sonder-AfA und 1.417 € reguläre AfA. Die Steuerersparnis ist nie höher als die Abschreibung mal Ihrem Grenzsteuersatz.[F-GEN-02]

Mit Miete und Rendite weiterrechnen

Die Neubau-Rendite setzt dieselben Varianten (linear, degressiv, degressiv mit § 7b) mit Miete, Kosten und Ihrem Steuersatz über 10 Jahre nebeneinander. Wie sich die Sonder-AfA gegen die Denkmal-AfA schlägt, rechnet das Rechenbeispiel Denkmal-AfA oder Sonder-AfA § 7b durch; die Denkmal-Seite im Rechner erklärt die Anleitung Denkmal-AfA berechnen.