Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten bei Vermietung absetzen

Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten des Kaufs und die Maklerprovision können Vermieter nicht im Kaufjahr absetzen. Sie gehören zu den Anschaffungskosten und werden mit dem Gebäude abgeschrieben, bei Fertigstellung 1925 bis 2022 über 50 Jahre. Der Anteil, der auf den Grund und Boden entfällt, wird nie abgeschrieben. Sofort abziehbar sind nur die Kosten der Finanzierung.

Warum Kaufnebenkosten über die AfA laufen

Zu den Anschaffungskosten einer Wohnung gehören neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten des Erwerbs.[F-NKAV-01] Beim vermieteten Objekt erhöhen sie die Bemessungsgrundlage der Abschreibung, aber nur mit dem Teil, der auf das Gebäude entfällt; Grund und Boden nutzen sich nicht ab.[F-NKAV-02][F-AFA-01] Die Nebenkosten werden deshalb im selben Verhältnis aufgeteilt wie der Kaufpreis.

Der Teil der Notar- und Grundbuchkosten, der auf die Grundschuld für den Kredit entfällt, ist nach Auffassung der Finanzverwaltung sofort abziehbar, in der Höhe, in der er an Notar und Grundbuchamt gezahlt wurde.[F-NKAV-03] Dafür muss er sich aus der Notarrechnung ablesen lassen. Zinsen sind ohnehin Werbungskosten.[F-GEN-01]

Beispiel: 400.000 € Wohnung in Bayern

Der Kaufnebenkosten-Rechner liefert die Summe, mit dem Grunderwerbsteuersatz des Bundeslandes.[F-GRE-04] Notar und Grundbuch setzt er als Schätzung mit einem Prozentsatz an, nicht nach der Gebührentabelle.[F-GRE-02] Den Gebäudeanteil nimmt das Beispiel mit 75,0 % an; bei Ihrer Wohnung steht er im Kaufvertrag oder wird nach der Arbeitshilfe des Finanzministeriums geschätzt.

Wie lange Sie die Kaufnebenkosten absetzen

So lange wie das Gebäude selbst. Der lineare Satz hängt davon ab, wann das Gebäude fertiggestellt wurde (vor 1925: 2,5 %; 1925 bis 2022: 2,0 %; ab 2023: 3,0 %).[F-AFA-01] Anders beim Baudenkmal: Kosten für bescheinigte Sanierungsmaßnahmen werden nach § 7i EStG in 12 Jahren abgeschrieben.[F-7I-01] Auch Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer können daran teilhaben, aber nur mit dem Teil, den das Finanzamt der Sanierung zuordnet.[F-7I-11]

Welche Nebenkosten beim Denkmal begünstigt sind, erklärt das Lexikon unter Begünstigte Nebenkosten. In beiden Fällen gilt: Die Abschreibung spart höchstens den Grenzsteuersatz, die Ausgabe selbst tragen Sie.[F-GEN-02]

Was nach zehn Jahren übrig ist

Wer die Wohnung nach 10 Jahren verkauft, hat von den 25.710 € Nebenkosten auf den Gebäudeanteil erst 5.142 € abgeschrieben. Nach Ablauf dieser Frist ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei;[F-23-01] die übrigen 20.568 € wirken dann nicht mehr. Bei einem Verkauf innerhalb der Frist mindern die Anschaffungskosten einschließlich der Nebenkosten den Gewinn, nach Abzug der schon abgesetzten AfA.[F-23-02] Beim Sanierungsanteil eines Denkmals ist die Abschreibung dagegen nach 12 Jahren vollständig.

So tragen Sie die Nebenkosten in die Rechner ein

1. Im Kaufnebenkosten-Rechner Kaufpreis, Bundesland, Notar-Schätzung und Makler eintragen; für Bayern zeigt die Anleitung Kaufnebenkosten in Bayern berechnen die Details.
2. Kaufpreis und Nebenkosten addieren und mit dem Gebäudeanteil multiplizieren. Wie der Kaufpreis aufgeteilt wird, steht im Lexikon unter Kaufpreisaufteilung.
3. Diesen Betrag als Bemessungsgrundlage in den AfA-Rechner eingeben; Schritt für Schritt in der Anleitung AfA einer Eigentumswohnung berechnen.
4. Den Grundschuld-Anteil der Notarrechnung getrennt als Werbungskosten im Kaufjahr ansetzen.