Gebäudeanteil berechnen: was die Kaufpreisaufteilung für Ihre AfA bedeutet

Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises; Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Das Finanzamt teilt den Kaufpreis samt Nebenkosten im Verhältnis der Werte von Boden und Gebäude auf. Bei der Beispielwohnung für 380.000 € ergibt seine Arbeitshilfe 76,69 % Gebäude und 6.289 € AfA im Jahr; jeder Prozentpunkt mehr wäre 82 € AfA.[F-KPA-01][F-KPA-03][F-AFA-01]

Warum die Aufteilung so viel ausmacht

Die AfA eines Gebäudes beträgt je nach Baujahr 2,0 %, 2,5 % oder 3,0 % der Anschaffungskosten des Gebäudes im Jahr.[F-AFA-01] Ein höherer Bodenanteil senkt sie über die ganze Nutzungsdauer. Im Beispiel liegt der Kaufvertrag bei 85,0 % Gebäude, die Arbeitshilfe bei 76,69 %: ein Unterschied von +681 € AfA in jedem Jahr, über die 50 Jahre der Abschreibung 34.050 €. Bei Ihrem Grenzsteuersatz spart jeder Euro AfA höchstens diesen Satz an Steuer.[F-GEN-02]

So rechnet die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung

Bund und Länder stellen eine Arbeitshilfe mit Anleitung bereit, aktuell mit Stand März 2026. Sie teilt nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf, nicht nach der Restwertmethode, bei der der Boden einfach vom Kaufpreis abgezogen würde, und gilt als qualifizierte Schätzung, die ein Gutachten widerlegen kann.[F-KPA-01] Aufgeteilt wird der Kaufpreis einschließlich Grunderwerbsteuer, Notar und Makler, zum Tag des Kaufvertrags.[F-KPA-03]

1. Bodenwert: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, bei einer Eigentumswohnung mal Miteigentumsanteil.[F-KPA-04] Den Bodenrichtwert veröffentlicht der Gutachterausschuss, meist in einem Bodenrichtwertportal.[F-ANGC-03]
2. Gesamtwert: Die Arbeitshilfe nimmt das erste Verfahren, für das Daten vorliegen: Vergleichswert, dann Ertragswert, dann Sachwert.[F-KPA-02]
3. Gebäudewert: Gesamtwert minus Bodenwert; das Verhältnis wird auf den Kaufpreis übertragen.[F-KPA-10]

Drei Verfahren, drei Ergebnisse

Mit einem Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses rechnet die Arbeitshilfe Faktor mal Wohnfläche.[F-KPA-04] Mit einer Miete kapitalisiert sie den Reinertrag nach pauschalen Bewirtschaftungskosten und Bodenwertverzinsung über die Restnutzungsdauer.[F-KPA-05][F-KPA-06] Ohne beides rechnet sie mit Normalherstellungskosten, Baupreisindex und Alterswertminderung.[F-KPA-07][F-KPA-08] Dieselbe Wohnung kann so verschiedene Anteile ergeben:

Welche Angaben Sie brauchen

• Aus dem Kaufvertrag: Kaufpreis, Datum und, falls vorhanden, die vereinbarte Aufteilung; dazu die Rechnungen für Notar, Grundbuch und Makler sowie den Bescheid über die Grunderwerbsteuer.[F-KPA-03]
• Aus Grundbuch und Teilungserklärung: die Fläche des ganzen Grundstücks und bei einer Eigentumswohnung den Miteigentumsanteil, etwa 55/1000.[F-KPA-04]
• Vom Gutachterausschuss: den Bodenrichtwert zum letzten Stichtag vor dem Kauf und, falls veröffentlicht, Vergleichsfaktor, Liegenschaftszinssatz, Regional- und Sachwertfaktor. Fehlen die drei letzten, setzt die Arbeitshilfe Ersatzwerte an.[F-ANGC-03][F-KPA-06][F-KPA-08]
• Zur Wohnung: Baujahr, Wohnfläche und die tatsächliche oder ortsübliche Nettokaltmiete ohne Nebenkosten.[F-KPA-05]

Der Bodenrichtwert gibt den Ausschlag

In teuren Lagen ist der Boden ein großer Teil des Kaufpreises, und der Gebäudeanteil sinkt. Dieselbe Wohnung bei drei Bodenrichtwerten, mit Miete gerechnet:

• 600 €/m²: Gebäudeanteil 84,26 %, AfA 6.909 € im Jahr
• 900 €/m²: Gebäudeanteil 76,69 %, AfA 6.289 € im Jahr
• 1.500 €/m²: Gebäudeanteil 62,13 %, AfA 5.095 € im Jahr

Kaufvertrag, Gutachten und was sich ändern soll

Eine Aufteilung im Kaufvertrag ist der Besteuerung zugrunde zu legen, solange sie die realen Werte nicht grundsätzlich verfehlt; die Arbeitshilfe bindet die Gerichte nicht.[F-AFA-02] Eine abweichende Aufteilung lässt sich mit einem Sachverständigengutachten begründen.[F-KPA-01] Der Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026 will die Vertragsaufteilung ausdrücklich gelten lassen und sonst ein vereinfachtes Verfahren vorgeben; das ist ein Entwurf und noch kein geltendes Recht.[F-S27-11] Mehr zum Begriff steht im Lexikon-Eintrag Kaufpreisaufteilung.

Mit Ihren eigenen Werten rechnet der Kaufpreisaufteilung-Rechner alle Verfahren, für die Sie Daten haben, und vergleicht sie mit dem Kaufvertrag; die Abschreibung Jahr für Jahr zeigt der AfA-Rechner.