Im ersten Jahr kürzen Sie die AfA um ein Zwölftel für jeden vollen Monat vor dem Monat, in dem die Wohnung Ihnen übergeben wird; der Übergabemonat zählt voll. Bei 300.000 € Gebäudekosten und 2 % AfA sind das bei Übergabe im September 4 Zwölftel von 6.000 €, also 2.000 €. Im Verkaufsjahr zählt die AfA bis zum Verkauf.
Welcher Monat zählt: Übergabe, nicht Notartermin
Die AfA des Anschaffungsjahres sinkt um ein Zwölftel für jeden vollen Monat, der dem Monat der Anschaffung vorangeht.[F-SA7B-02] Angeschafft ist die Wohnung mit der Lieferung.[F-AFAZ-01] Geliefert ist sie, wenn Sie wirtschaftlich über sie verfügen können, in der Regel mit dem Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten.[F-AFAZ-02] Diesen Tag legt in der Regel der Kaufvertrag fest, und er kann Wochen nach der Beurkundung liegen. Ein Notartermin im November mit Übergabe im Januar verschiebt die erste AfA also ins neue Jahr.
Ziehen Sie nach der Übergabe zunächst selbst ein, beginnt die AfA für die Vermietung erst mit der Nutzung zur Einkunftserzielung; das erste Jahr wird auch für diese Zeit gekürzt.[F-DAB-05]
Erstes Jahr nach Übergabemonat
| Übergabe im | Zählende Monate | AfA im ersten Jahr |
|---|---|---|
| Januar | 12 | 6.000 € |
| April | 9 | 4.500 € |
| Juli | 6 | 3.000 € |
| Oktober | 3 | 1.500 € |
| Dezember | 1 | 500 € |
Bei 150.000 € Einkommen spart die AfA eines vollen Jahres 2.659 € Steuer, die des Dezembers 222 €. Eine Abschreibung spart dabei nie mehr als Ihren Grenzsteuersatz.[F-GEN-02]
Im AfA-Rechner eingeben
Im AfA-Rechner tragen Sie unter „Fertigstellung oder Anschaffung“ Monat und Jahr der Übergabe ein. Die Kachel „Erstes Jahr“ zeigt den gekürzten Betrag und nennt den Monat, ab dem gerechnet wird. Gebäudekosten und Satz wählen Sie wie sonst auch; wie der Gebäudeanteil entsteht, zeigt die Anleitung AfA einer Eigentumswohnung berechnen.
Rechenbeispiel · beim Erstellen der Seite berechnet
300.000 € Gebäudekosten, Übergabe am 14. September 2026, Verkauf am 31. Mai 2034
- AfA-Satz
- 2 %, Haus fertiggestellt 1925 bis 2022
- Volles Jahr
- 6.000 €
| Jahr | Monate | AfA |
|---|---|---|
| 2026 (Kauf) | 4 | 2.000 € |
| 2027 bis 2033 | 12 je Jahr | 6.000 € je Jahr |
| 2034 (Verkauf) | 5 | 2.500 € |
Im Kaufjahr zählen vier Monate. Im Verkaufsjahr zieht der Spekulationsfrist-Rechner die AfA bis einschließlich Mai an, 2.500 €. Behalten Sie die Wohnung, holt das Ende der Abschreibung die gekürzten Monate nach: Die letzte AfA fällt 2076 an, 4.000 €.
AfA im Verkaufsjahr
Verkaufen Sie im Laufe des Jahres, steht Ihnen nur der Teil der Jahres-AfA zu, der auf die Zeit vom Jahresbeginn bis zur Veräußerung entfällt.[F-AFAZ-03] Dasselbe gilt, wenn Sie die Wohnung nicht mehr vermieten, etwa weil Sie selbst einziehen. Die AfA bis zum Verkauf wird beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren dem Gewinn wieder hinzugerechnet; der Spekulationsfrist-Rechner schätzt sie monatsgenau vom Kaufmonat bis zum Verkaufsmonat.
Gekürzte Monate gehen nicht verloren
Linear wird abgeschrieben, bis die Anschaffungskosten voll abgesetzt sind.[F-AFAEW-04] Was im ersten Jahr fehlt, kommt deshalb im letzten Jahr zurück, bei 2 % Jahrzehnte später. Der Nachteil einer späten Übergabe ist also Zeit, nicht Geld: Die Steuerersparnis kommt später.
Degressive AfA, Sonder-AfA und Denkmal-AfA
- Degressive AfA: Das erste Jahr wird genauso gezwölftelt.[F-DEGA-02]
- Sonder-AfA nach § 7b: Sie ist eine Jahresabschreibung und wird auch im ersten Jahr ungekürzt angesetzt.[F-SA7B-01] Die Anleitung Sonder-AfA § 7b berechnen rechnet das durch.
- Denkmal-AfA nach § 7i: Das Gesetz nennt Jahressätze ab dem Jahr der Fertigstellung; die Zwölftelung ist nur für die AfA nach § 7 Abs. 1 geregelt.[F-DAB-01] Die Altbausubstanz einer Denkmalwohnung wird dagegen linear abgeschrieben und im ersten Jahr gezwölftelt.[F-AFA-01][F-DAB-05]
Die passenden Rechner
Rechtsgrundlage und Belege
- F-SA7B-02
Die reguläre AfA wird im ersten Jahr zeitanteilig gekürzt: um ein Zwölftel für jeden vollen Monat vor dem Monat der Anschaffung oder Fertigstellung.
§ 7 Abs. 1 S. 4 und Abs. 5a S. 5 EStGPrimärtext geprüft
- F-AFAZ-01
Angeschafft ist die Wohnung im Jahr der Lieferung, hergestellt im Jahr der Fertigstellung.
§ 9a EStDVPrimärtext geprüft
- F-AFAZ-02
Geliefert ist die Wohnung, wenn Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten auf Sie übergehen, meist zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Übergabetag.
H 7.4 „Lieferung“ EStH 2024 (BFH 28.04.1977, BStBl II S. 553)Primärtext geprüft
- F-DAB-05
Die normale Gebäude-AfA auf den Altbauanteil wird im ersten Jahr zeitanteilig gekürzt.
R 7.4 Abs. 2 S. 1 EStR; § 7 Abs. 1 S. 4 EStGPrimärtext geprüft
- F-AFAZ-03
Im Verkaufsjahr gibt es die AfA nur zeitanteilig bis zum Verkauf.
R 7.4 Abs. 8 S. 1 EStR (EStH 2024)Primärtext geprüft
- F-AFAEW-04
Niedrigere AfA-Sätze als die gesetzlichen sind ausgeschlossen; abgeschrieben wird, bis die Kosten voll abgesetzt sind.
R 7.4 Abs. 4 EStR (EStH 2024)Primärtext geprüft
- F-DEGA-02
Degressiv heißt: jedes Jahr 5 % vom Restwert, im ersten Jahr zeitanteilig.
§ 7 Abs. 5a S. 4–6 EStGPrimärtext geprüft
- F-SA7B-01
Die Sonder-AfA nach § 7b ist eine Jahresabschreibung: Sie wird auch im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung ohne zeitanteilige Kürzung angesetzt.
BMF-Schreiben vom 21.05.2025, IV C 3 - S 2197/00009/011/024, Rn. 62–63Primärtext geprüft
- F-DAB-01
§ 7i nennt Jahressätze ab dem Jahr der Fertigstellung; eine Kürzung nach Monaten sieht das Gesetz dort nicht vor.
§ 7i Abs. 1 S. 1 und S. 5 EStG; § 7h Abs. 1 S. 1 und S. 3 EStG; § 7 Abs. 1 S. 4 EStGPrimärtext geprüft
- F-AFA-01
Der Altbauanteil wird normal abgeschrieben, bei Baujahr vor 1925 mit 2,5 % pro Jahr. Grund und Boden gar nicht.
§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStGPrimärtext geprüft
- F-GEN-02
Eine Abschreibung spart nie mehr Steuer, als sie kostet: bei 42 % Steuersatz sparen 100 € Abschreibung 42 € plus Soli.
§ 21, § 32a EStGPrimärtext geprüft
Verantwortlich: Max Caramann. Rechenergebnisse, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.