Grunderwerbsteuer NRW berechnen: 6,5 % mit Beispiel

In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 % des Kaufpreises, für alle Erwerbe seit dem 1. Januar 2015. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das 26.000 €. Dieselbe Wohnung in Bayern kostet 14.000 €; der Standort macht 12.000 € Unterschied. Die Steuer ist einen Monat nach dem Bescheid fällig.

Rechtsgrundlage: das NRW-Gesetz von 2011

Das Grunderwerbsteuergesetz des Bundes sieht 3,5 % vor, seit 1997 unverändert.[F-KNBY-03] Den Satz dürfen die Länder aber selbst bestimmen.[F-KNBY-02] Nordrhein-Westfalen hat das mit dem Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 25. Juli 2011 getan, in Kraft seit 1. Oktober 2011. Seine heutige Fassung stammt vom 18. Dezember 2014: 6,5 % für Erwerbe ab dem 1. Januar 2015. Seitdem ist das Gesetz nicht mehr geändert worden.[F-GRNW-01]

Maßgeblich ist der Tag, an dem der Erwerb verwirklicht wird, beim Kauf also der Abschluss des notariellen Vertrags, nicht die Übergabe, die Zahlung oder die Eintragung im Grundbuch.[F-GRNW-02] Den gleichen Satz wie NRW verlangen Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein;[F-GRE-06][F-GRE-14][F-GRE-17] Bayern bleibt beim Bundessatz.[F-GRE-04]

So berechnen Sie die Grunderwerbsteuer in NRW

Die Formel ist einfach: Bemessungsgrundlage mal 6,5 %, auf volle Euro abgerundet.[F-KNBY-04] Die Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis laut Vertrag. Der Wert von mitgekauftem Inventar, etwa einer Küche, gehört nicht dazu; die Finanzverwaltung NRW empfiehlt, die Gegenstände mit ihrem Wert im Vertrag aufzuführen.[F-GRNW-02] Ein im Vertrag ausgewiesener Inventarwert von 10.000 € spart in NRW 650 € Steuer.

Wer zahlt und wann

• Steuerschuldner: Käufer und Verkäufer schulden die Steuer gemeinsam. Das Finanzamt fordert sie zuerst von der Partei, die sie im Vertrag übernommen hat; sagt der Vertrag nichts, wendet es sich in der Regel zuerst an den Käufer.[F-KNBY-06][F-GRNW-02]
• Ehepaare: Kaufen Eheleute oder eingetragene Lebenspartner gemeinsam, erhält jeder einen eigenen Bescheid über seinen Anteil.[F-GRNW-02]
• Fälligkeit: einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Eine Stundung gewährt das Finanzamt in der Regel nicht.[F-KNBY-06][F-GRNW-02]
• Grundbuch: Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die Sie nicht als Eigentümer eingetragen werden.[F-KNBY-06] Den Kaufvertrag meldet der Notar dem Finanzamt; dafür braucht er Ihre Steuer-Identifikationsnummer.[F-GRNW-02]

Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt

Befreit sind unter anderem Erwerbe bis 2.500 €, Käufe vom eigenen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner und Käufe von Eltern, Großeltern oder anderen Verwandten in gerader Linie.[F-GRNW-03] Für eine Kapitalanlage vom fremden Verkäufer greift keine dieser Befreiungen; auch der Denkmalschutz befreit nicht.

Grunderwerbsteuer als Vermieter absetzen

Vermieten Sie die Wohnung, ist die Grunderwerbsteuer Teil der Anschaffungskosten. Der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, wird mit dem Gebäude abgeschrieben, der Anteil für Grund und Boden nie.[F-KNBY-11] Bei 80,0 % Gebäudeanteil und einem Gebäude aus den Jahren 1925 bis 2022 (2,0 % im Jahr)[F-AFA-01] ergibt die Steuer aus dem Beispiel 416 € Abschreibung im Jahr. Bei 150.000 € Einkommen spart das 185 € Steuer im Jahr, in zehn Jahren 1.846 €.

Der Mehrbetrag gegenüber Bayern kommt so nur zu einem kleinen Teil zurück: Von 12.000 € fließen in zehn Jahren 855 € über die Steuer zurück. Bei einer Denkmalwohnung kann der Teil der Grunderwerbsteuer, den das Finanzamt der Sanierung zuordnet, mit der Denkmal-AfA schneller abgeschrieben werden.[F-7I-11] Wie das funktioniert, steht unter Begünstigte Nebenkosten.

Alle 16 Länder vergleicht der Grunderwerbsteuer-Rechner; Notar, Grundbuch und Makler kommen im Kaufnebenkosten-Rechner dazu. Wie sich die gesamten Nebenkosten im günstigsten Land zusammensetzen, zeigt die Anleitung Kaufnebenkosten in Bayern.