Kaufnebenkosten NRW berechnen: mit und ohne Makler

Beim Kauf einer Wohnung in Nordrhein-Westfalen kommen zum Kaufpreis 6,5 % Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch (Schätzung 1,5 %) und gegebenenfalls 3,57 % Maklerprovision. Bei 350.000 € sind das 40.495 € (11,6 %), ohne Makler 28.000 €. Wie viel Eigenkapital danach für den Kaufpreis bleibt, zeigt das Beispiel unten.

Die Posten im Überblick

• Grunderwerbsteuer: 6,5 % des Kaufpreises nach dem NRW-Gesetz, für Erwerbe seit dem 1. Januar 2015.[F-GRNW-01] Im Beispiel 22.750 €, 56,2 % der Nebenkosten. Einzelheiten zu Fälligkeit und Befreiungen stehen in der Anleitung Grunderwerbsteuer NRW berechnen.
• Notar und Grundbuch: feste Gebühren nach dem GNotKG, zum Beispiel eine 2,0-Gebühr für den Kaufvertrag und eine 1,0-Gebühr für die Eintragung als Eigentümer.[F-KNBY-10] Der Rechner schätzt beides mit 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises: 5.250 € im Beispiel.[F-GRE-02]
• Makler: 3,57 % sind 3 % netto plus Umsatzsteuer;[F-KNBY-09] im Beispiel 12.495 €.

Gegenüber Bayern mit 3,5 % Grunderwerbsteuer liegen die Nebenkosten derselben Wohnung um 10.500 € höher; der gesamte Unterschied stammt aus der Grunderwerbsteuer. Die bayerische Rechnung steht in der Anleitung Kaufnebenkosten in Bayern.

Notar in NRW: Nur-Notar oder Anwaltsnotar

Nordrhein-Westfalen hat zwei Notarsysteme. Links des Rheins und im Bergischen Land beurkunden hauptberufliche Notare, im übrigen Land Anwaltsnotare, die zugleich Rechtsanwälte sind. Beide haben dieselben Rechte und Pflichten.[F-KNNW-01] Für die Kosten macht das keinen Unterschied: Jeder Notar rechnet nur nach dem GNotKG, und eine Vereinbarung über die Höhe der Gebühren ist unwirksam.[F-KNNW-02] Einen günstigeren Notar gibt es deshalb nicht.

Wie viel Eigenkapital die Nebenkosten binden

Die Tabelle zeigt die Nebenkosten bei drei Kaufpreisen und das Eigenkapital, wenn Sie außer den Nebenkosten 10,0 % des Kaufpreises selbst aufbringen.

Wo Sie legal sparen

• Inventar ausweisen: Mitgekauftes Inventar wie eine Küche gehört nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer; die Finanzverwaltung NRW empfiehlt, die Gegenstände mit ihrem Wert im Vertrag aufzuführen.[F-GRNW-02] 8.000 € Inventarwert sparen 520 € Steuer.
• Maklerprovision prüfen: Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er Ihnen als Verbraucher höchstens so viel weitergeben, wie er selbst zahlt, und erst nachdem er bezahlt hat.[F-KNBY-08] Ohne Makler sinken die Nebenkosten im Beispiel um 12.495 €.
• Notar: Hier gibt es nichts zu verhandeln; siehe oben.

Was Sie als Vermieter absetzen

Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten des Kaufs und die Maklerprovision sind Anschaffungsnebenkosten. Sie werden mit dem Gebäudeanteil abgeschrieben, der Anteil für Grund und Boden nie.[F-KNBY-11] Bei 80,0 % Gebäudeanteil und 2,0 % linearer AfA[F-AFA-01] bringen die Nebenkosten des Beispiels 648 € Abschreibung im Jahr, bei 150.000 € Einkommen 287 € weniger Steuer. Schneller geht es nur bei Notar und Grundbuch für die Grundschuld: Diese Kosten sind im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar.[F-KNBY-12] Lassen Sie sie auf der Rechnung getrennt ausweisen; der Kaufnebenkosten-Rechner fasst sie in seiner Schätzung mit dem Kaufvertrag zusammen.