Kaufnebenkosten in Bayern berechnen: mit und ohne Makler

In Bayern kommen zum Kaufpreis 3,5 % Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch (grob 1,5 % bis 2,0 %, eine Schätzung) und gegebenenfalls die Maklerprovision. Bei 450.000 € Kaufpreis sind das mit 3,57 % Makleranteil 38.565 € (8,6 %), ohne Makler 22.500 € (5,0 %). Das ist der niedrigste Grunderwerbsteuersatz aller Länder.

Grunderwerbsteuer Bayern: warum 3,5 %

Den Steuersatz der Grunderwerbsteuer darf jedes Land selbst festlegen.[F-KNBY-02] Bayern hat davon keinen Gebrauch gemacht; es gilt der Satz des Bundesgesetzes, 3,5 %, so bestätigt es auch das Bayerische Landesamt für Steuern.[F-KNBY-01] Dieser Satz gilt für Erwerbe seit dem 1. Januar 1997.[F-KNBY-03] Alle anderen Länder haben einen höheren Satz festgelegt; am teuersten sind Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 %.[F-GRE-06][F-GRE-12][F-GRE-14][F-GRE-17] Bei 450.000 € zahlen Sie dort 13.500 € mehr als in Bayern. Alle Länder im Vergleich zeigt der Grunderwerbsteuer-Rechner.

Was bei der Berechnung zählt:

• Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, in der Regel der Kaufpreis. Der Kaufpreisanteil für mitgekauftes Inventar gehört nicht dazu. Der miterworbene Anteil an der Erhaltungsrücklage mindert die Bemessungsgrundlage bei Verträgen nach dem 20. Mai 2021 nicht mehr.[F-KNBY-05]
• Rundung: Die Steuer wird auf volle Euro abgerundet.[F-KNBY-04]
• Wer zahlt: Käufer und Verkäufer schulden die Steuer gemeinsam; das Finanzamt hält sich zuerst an den, der sie im Vertrag übernommen hat. Fällig ist sie einen Monat nach dem Bescheid. Erst nach Zahlung schickt das Finanzamt dem Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die Sie nicht als Eigentümer ins Grundbuch kommen.[F-KNBY-06]
• Zuständig sind in Bayern 18 Grunderwerbsteuer-Zentralstellen, nicht Ihr Wohnsitzfinanzamt. Für eine Wohnung in Nürnberg kommt der Bescheid vom Finanzamt Lohr am Main.[F-KNBY-07]

Mehr zur Steuer selbst steht im Lexikon unter Grunderwerbsteuer.

Notar und Grundbuch: feste Gebühren nach GNotKG

Notar und Grundbuchamt verhandeln nicht über ihren Preis. Beide rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz mit Gebührensätzen auf den Geschäftswert, beim Kauf also auf den Kaufpreis:[F-KNBY-10]

• Beurkundung des Kaufvertrags: 2,0-Gebühr
• Vollzug des Vertrags: 0,5-Gebühr
• Betreuung, etwa die Mitteilung, dass der Kaufpreis fällig ist: 0,5-Gebühr
• Grundbuch: Auflassungsvormerkung 0,5, Eintragung als Eigentümer 1,0
• Finanzieren Sie, kommen Beurkundung und Eintragung der Grundschuld hinzu (Eintragung einer Buchgrundschuld: 1,0)

Die Gebühr je Satz steigt mit dem Wert in Stufen, deshalb ist ihr Anteil am Kaufpreis nicht fest. Der Kaufnebenkosten-Rechner rechnet die Tabellen nicht nach, sondern mit einem Prozentsatz; 1,5 % bis 2,0 % sind eine Schätzung für Kaufvertrag, Grundbuch und Grundschuld zusammen.[F-GRE-02] Mit 2,0 % statt 1,5 % steigen die Nebenkosten im Beispiel um 2.250 €.

Maklerprovision: höchstens die Hälfte

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses braucht der Maklervertrag Textform. Sind Sie als Käufer Verbraucher, gelten die §§ 656c und 656d BGB: Beauftragen beide Seiten den Makler, zahlen beide gleich viel. Hat nur der Verkäufer ihn beauftragt, darf er Ihnen höchstens so viel weitergeben, wie er selbst zahlt, und Ihr Anteil wird erst fällig, wenn er seinen nachweislich bezahlt hat.[F-KNBY-08] Ein Käuferanteil von 3 % netto ergibt mit Umsatzsteuer 3,57 %;[F-KNBY-09] diesen Wert setzt der Rechner als Vorgabe. Kaufen Sie ohne Makler, tragen Sie 0 ein.

Ob die Bank die Nebenkosten mitfinanziert, hängt vom Einzelfall ab. Rechnen Sie deshalb damit, dass Ihr Eigenkapital zuerst die Nebenkosten decken muss; der Rechner zeigt, was danach für den Kaufpreis bleibt.

Was Sie als Vermieter absetzen

• Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch für den Kauf, Makler: Anschaffungsnebenkosten. Sie erhöhen die Abschreibung, aber nur mit dem Anteil, der auf das Gebäude entfällt; der Grundstücksanteil wird nie abgeschrieben.[F-KNBY-11] Bei einem Gebäude aus den Jahren 1925 bis 2022 sind das 2,0 % im Jahr.[F-AFA-01]
• Notar und Grundbuch für die Grundschuld: Finanzierungskosten, im Jahr der Zahlung sofort als Werbungskosten abziehbar.[F-KNBY-12] Lassen Sie sich diesen Teil auf der Notarrechnung getrennt ausweisen.
• Denkmal: Bei einer Denkmalwohnung kann der Teil der Nebenkosten, den das Finanzamt der Sanierung zuordnet, mit der Denkmal-AfA abgeschrieben werden.[F-7I-11] Die Einzelheiten stehen unter Begünstigte Nebenkosten.

Im Beispiel entfallen bei 80,0 % Gebäudeanteil 30.852 € der Nebenkosten auf das Gebäude. Das ergibt 617 € zusätzliche Abschreibung im Jahr und bei 150.000 € Einkommen 274 € weniger Steuer im Jahr, bei gleichbleibendem Einkommen. Den Betrag rechnen Sie im AfA-Rechner zusammen mit dem Gebäudeanteil des Kaufpreises.