Grunderwerbsteuer Berlin berechnen: 6 % mit Beispiel

In Berlin beträgt die Grunderwerbsteuer 6,0 % des Kaufpreises, für alle Erwerbe seit dem 1. Januar 2014. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das 24.000 €, in Bayern wären es 14.000 €. Festgesetzt wird sie für alle Berliner Grundstücke vom Finanzamt Spandau, fällig einen Monat nach dem Bescheid.

Rechtsgrundlage und Entwicklung des Satzes

Den Steuersatz dürfen die Länder selbst bestimmen;[F-KNBY-02] ohne eigenes Landesgesetz gilt der Bundessatz von 3,5 %.[F-KNBY-03][F-GRE-04] Berlin regelt seinen Satz nicht in einem eigenen Grunderwerbsteuergesetz, sondern in § 3 des Gesetzes über die Festsetzung der Hebesätze für die Realsteuern für die Kalenderjahre 2007 bis 2011 und des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 20. Dezember 2006. Der Titel nennt noch die Jahre bis 2011, der Paragraf zur Grunderwerbsteuer gilt weiter und wurde zweimal angehoben, zuletzt durch das Gesetz vom 14. November 2013.[F-GRBE-01]

Welcher Satz gilt, entscheidet der Tag, an dem der Erwerb verwirklicht wird, beim Kauf der Vertragsschluss.[F-GRBE-01][F-GRNW-02] Alle Länder vergleicht der Grunderwerbsteuer-Rechner.

Worauf die Steuer berechnet wird

Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung: der Kaufpreis, dazu übernommene Belastungen und eingeräumte Wohn- oder Nutzungsrechte.[F-GRBE-02] Der Kaufpreisanteil für mitgekauftes Inventar gehört nicht dazu, der miterworbene Anteil an der Erhaltungsrücklage dagegen schon.[F-KNBY-05] Die Steuer wird auf volle Euro abgerundet.[F-KNBY-04]

Eine Falle beim Neubau: Kaufen Sie ein Grundstück und schließen Sie mit dem Verkäufer oder einer mit ihm verbundenen Firma zugleich einen Bauvertrag, sieht die Finanzverwaltung ein einheitliches Vertragswerk. Dann fällt die Grunderwerbsteuer auch auf die Baukosten an.[F-GRBE-02]

Wer zahlt, wer zuständig ist, wann sie fällig wird

• Zuständig ist für alle Grundstücke in Berlin zentral das Finanzamt Spandau, nicht Ihr Wohnsitzfinanzamt. Der Notar zeigt den Kauf dort binnen zwei Wochen an.[F-GRBE-02]
• Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer. In den meisten Verträgen übernimmt der Käufer die Steuer, und das Finanzamt richtet den Bescheid zuerst an ihn.[F-GRBE-02][F-KNBY-06]
• Fällig ist die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Erst nach vollständiger Zahlung schickt das Finanzamt dem Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung für das Grundbuch.[F-KNBY-06]

Freigrenze statt Freibetrag

Einen Freibetrag gibt es in Berlin nicht, nur eine Freigrenze von 2.500 €: Liegt die Gegenleistung darüber, wird der ganze Betrag besteuert.[F-GRBE-02] Steuerfrei sind außerdem unter anderem Käufe vom Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner und von Verwandten in gerader Linie.[F-GRNW-03] Beim Kauf einer Kapitalanlage vom fremden Verkäufer greift keine dieser Ausnahmen.

Grunderwerbsteuer als Vermieter absetzen

Für Vermieter ist die Grunderwerbsteuer Teil der Anschaffungskosten. Absetzbar ist nur der Teil, der auf das Gebäude entfällt, und zwar über die Abschreibung.[F-KNBY-11] Bei einem vor 1925 fertiggestellten Altbau sind das 2,5 % im Jahr.[F-AFA-01] Mit 75,0 % Gebäudeanteil ergibt die Steuer aus dem Beispiel 450 € Abschreibung und bei 150.000 € Einkommen 199 € weniger Steuer pro Jahr. Bei einer Denkmalwohnung kann der Teil, den das Finanzamt der Sanierung zuordnet, schneller abgeschrieben werden;[F-7I-11] Einzelheiten unter Begünstigte Nebenkosten.

Notar, Grundbuch und Makler rechnen Sie im Kaufnebenkosten-Rechner dazu. Wie Fälligkeit und Befreiungen in einem der Länder mit dem höchsten Satz aussehen, zeigt die Anleitung Grunderwerbsteuer NRW berechnen.