Spekulationsfrist-Rechner

Fristende, Veräußerungsgewinn mit hinzugerechneter AfA und die Steuer bei einem Verkauf vor Ablauf.

Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kaufvertrag, versteuern Sie den Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz; danach ist er steuerfrei. Im Beispiel (Kauf 12.04.2018, Verkauf 02.11.2026) beträgt der Gewinn 94.460 €, davon 44.460 € aus abgesetzter AfA, und die zusätzliche Steuer 42.570 €. Steuerfrei wäre ein Verkauf ab 13.04.2028.[F-23-01][F-23-02]

Stand: Steuerjahr 2026, geprüft am 26.09.2026So rechnen wirRechtsgrundlage

Berechnung des Veräußerungsgewinns

Posten

Betrag

Verkaufspreis

395.000 €

− Verkaufskosten

−3.000 €

− Kaufpreis

−320.000 €

− Kaufnebenkosten

−22.000 €

− Herstellungskosten

0 €

+ lineare AfA bis 02.11.2026 (geschätzt)

+44.460 €

+ weitere AfA

0 €

Veräußerungsgewinn

+94.460 €

So rechnet der Rechner

Rechenweg in Schritten

Fristende = Datum des Kaufvertrags zehn Jahre später; ein Verkaufsvertrag ab dem Tag danach ist steuerfrei.
Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis − Verkaufskosten − (Kaufpreis + Kaufnebenkosten − abgesetzte AfA).
Liegen alle privaten Veräußerungsgewinne des Jahres unter der Freigrenze, ist der Gewinn steuerfrei; sonst ist der ganze Gewinn steuerpflichtig.
Zusätzliche Steuer = Steuer auf Einkommen plus Gewinn − Steuer auf das Einkommen allein, nach dem Tarif des Verkaufsjahres.

Gewinne aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf sind als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, danach steuerfrei. Ausgenommen ist eine Wohnung, die ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt wurde.[F-23-01] Die zehn Jahre zählen nach Sekundärbelegen von Notartermin zu Notartermin.[F-23-03] Der Rechner setzt das Fristende auf den Jahrestag des Kaufvertrags zehn Jahre später; steuerfrei ist ein Verkaufsvertrag ab dem Tag danach.

Innerhalb der Frist mindern alle abgesetzten Abschreibungen die Anschaffungskosten, einschließlich Denkmal- und Sonder-AfA. Der Gewinn enthält deshalb die AfA, die Sie in den Jahren davor abgesetzt haben.[F-23-02] Nicht genutzte Denkmal-AfA lässt sich im Verkaufsjahr nicht nachholen.[F-7I-18]

Liegen alle privaten Veräußerungsgewinne eines Jahres unter 1.000 €, bleiben sie steuerfrei.[F-23-04] Sonst wird der ganze Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert; der Rechner zeigt die zusätzliche Steuer bei Ihrem Einkommen. Wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren kauft und verkauft, riskiert gewerblichen Grundstückshandel.[F-GGH-01]

Rechenmethode Version 2026.1, Stand September 2026, Einkommensteuertarif 2024 bis 2026. Einzelheiten in der Methodik.

Rechenbeispiel

Rechenbeispiel · beim Erstellen der Seite berechnet

Wohnung gekauft am 12.04.2018, Verkauf am 02.11.2026

Kaufpreis und Nebenkosten: 320.000 € + 22.000 €
Gebäudeanteil, AfA: 75 %, 2 % linear
Verkaufspreis, Verkaufskosten: 395.000 €, 3.000 €
Einkommen im Verkaufsjahr: 90.000 €, einzeln, ohne Kirchensteuer

Gewinnermittlung
Posten	Betrag
Verkaufspreis minus Verkaufskosten	392.000 €
Kaufpreis plus Nebenkosten	−342.000 €
abgesetzte AfA (geschätzt), hinzugerechnet	+44.460 €
Veräußerungsgewinn	+94.460 €

Der Verkauf liegt vor dem Fristende am 12.04.2028. Vom Gewinn von 94.460 € stammen 44.460 € aus der abgesetzten AfA; die zusätzliche Steuer auf den Gewinn beträgt 42.570 €. Ein Verkauf ab dem 13.04.2028 wäre steuerfrei.

Rechtsgrundlage und Belege

F-23-01
Wer eine vermietete Wohnung vor Ablauf von 10 Jahren verkauft, zahlt Steuer auf den Gewinn.
§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft
F-23-02
Verkaufen Sie innerhalb von 10 Jahren, wird die abgesetzte Denkmal-AfA beim Gewinn wieder hinzugerechnet.
§ 23 Abs. 3 S. 4 EStGPrimärtext geprüft
F-23-03
Die 10 Jahre zählen von Notartermin zu Notartermin.
ständige BFH-Rechtsprechung; Wortlaut § 23: „Anschaffung und Veräußerung“Sekundärbeleg, Primärtext ausstehend
F-23-04
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr insgesamt unter 1.000 € liegen (Freigrenze).
§ 23 Abs. 3 S. 5 EStGPrimärtext geprüft
F-7I-18
Beim Verkauf innerhalb der 12 Jahre verfällt die restliche Denkmal-AfA. Sie lässt sich nicht im Verkaufsjahr nachholen.
§ 7i, § 7h, § 7 EStG (texts read); § 11a Abs. 2 EStG; § 23 Abs. 3 S. 1, S. 4 EStGPrimärtext geprüft
F-GGH-01
Wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren kauft und wieder verkauft, riskiert gewerblichen Grundstückshandel.
BMF 26.03.2004, IV A 6 - S 2240 - 46/04, BStBl. I 2004, 434 (EStH Anhang 17)Sekundärbeleg, Primärtext ausstehend

Belege geprüft am 26.09.2026. Der Prüfstatus steht an jedem Beleg; ein Sekundärbeleg ist noch nicht am Gesetzestext bestätigt. Zur Methodik

Annahmen und Grenzen

Die abgesetzte AfA schätzt der Rechner linear; maßgeblich ist die in Ihren Steuerbescheiden tatsächlich berücksichtigte AfA. Weitere Abschreibungen geben Sie gesondert ein.
Der Gewinn wird zu Ihrem Einkommen im Verkaufsjahr addiert und mit dem Tarif 2026 besteuert; andere Veräußerungsgewinne oder -verluste desselben Jahres bleiben außen vor.
Die Freigrenze gilt für alle privaten Veräußerungsgewinne eines Jahres zusammen.
Kein gewerblicher Grundstückshandel: Wer viele Objekte kurzfristig verkauft, wird anders besteuert.
Für die Frist zählen die Daten der Kaufverträge (Notartermine), nicht Übergabe oder Grundbucheintrag.

Die Rechner ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Für Ihre Entscheidung lassen Sie die Zahlen von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.