Spekulationssteuer bei Eigennutzung: die Drei-Jahres-Regel gerechnet

Keine Spekulationssteuer zahlen Sie, wenn Sie die Wohnung seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor. Dafür genügt ein zusammenhängender Zeitraum, der das mittlere Jahr ganz und die beiden anderen nur teilweise abdeckt. Wer dagegen schon im Jahr vor dem Verkauf auszieht und vermietet, verliert die Befreiung; im Beispiel kostet das 26.455 €.

Die Regel im Gesetz

Den Gewinn aus einem Wohnungsverkauf innerhalb von zehn Jahren versteuern Sie, außer die Wohnung wurde zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren.[F-23-01] Die zehn Jahre zählen vom bindenden Kaufvertrag bis zum bindenden Verkaufsvertrag.[F-SPKB-01] Die Befreiung hat also zwei Wege:

• Ausschließlich selbst genutzt: vom Kauf bis zum Verkauf, ohne vermietete Zeit dazwischen.
• Drei-Jahres-Regel: Sie wohnen im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst darin, auch wenn vorher vermietet war.

Drei Kalenderjahre, nicht drei volle Jahre

Der Bundesfinanzhof verlangt keinen Zeitraum von 36 Monaten. Es genügt eine zusammenhängende Nutzung, die sich über drei Kalenderjahre erstreckt; nur das mittlere Jahr muss ganz ausgefüllt sein.[F-SPKE-01] Wer im Dezember einzieht, das folgende Jahr durchgehend dort wohnt und im Januar des übernächsten Jahres verkauft, erfüllt die Regel mit gut einem Jahr Eigennutzung. Umgekehrt reicht auch eine längere Eigennutzung nicht, wenn sie nur zwei Kalenderjahre berührt, wie im dritten Verlauf unten.

Eigene Wohnzwecke setzen nicht voraus, dass die Wohnung Ihr Hauptwohnsitz ist. Eine Zweitwohnung, eine nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnung oder eine Wohnung der doppelten Haushaltsführung kann genügen, wenn sie Ihnen in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht.[F-SPKE-02]

Vermietung nach Eigennutzung

Wer auszieht, vermietet und später verkauft, erfüllt die Drei-Jahres-Regel nicht mehr, sobald die Eigennutzung nicht bis ins Verkaufsjahr reicht; dann greift wieder die Zehn-Jahres-Frist.[F-23-01] Im vierten Verlauf endet die Eigennutzung im Juni 2025, verkauft wird 2026: steuerpflichtig. Ob eine kurze Vermietung im Verkaufsjahr selbst nach dem Auszug schadet, beantwortet das Urteil zur Drei-Jahres-Regel nicht; das lassen Sie im Einzelfall steuerlich prüfen.

Die abgesetzte AfA erhöht den steuerpflichtigen Gewinn, aber nur soweit sie bei der Vermietung abgezogen wurde.[F-23-02][F-WEV-03] Für die Jahre der Eigennutzung gibt es keine AfA und also auch nichts hinzuzurechnen. Jeder Euro Gewinn kostet Ihren Grenzsteuersatz.[F-GEN-02]

So rechnen Sie es im Spekulationsfrist-Rechner

1. Kaufvertrag und Verkaufsvertrag: die Beurkundungsdaten.
2. Nutzung: „Selbst genutzt“ nur, wenn einer der beiden Wege erfüllt ist; der Rechner prüft die Jahre nicht selbst. Sonst „Vermietet“.
3. Gebäudeanteil: Bei gemischter Nutzung null Prozent eintragen, weil der Rechner sonst AfA für die ganze Haltedauer schätzt.
4. Weitere AfA: die Summe der AfA aus den vermieteten Jahren laut Ihren Steuerbescheiden.
5. Einkommen ohne den Verkauf. Der Rechner zeigt Frist, Gewinn und Steuer.

Wie der Gewinn bei einer durchgehend vermieteten Wohnung entsteht, zeigt die Anleitung Spekulationssteuer berechnen; die Frist selbst erklärt das Lexikon unter Spekulationsfrist. Zum Spekulationsfrist-Rechner.