Kaufnebenkosten Berlin berechnen: mit und ohne Makler

Beim Kauf einer Wohnung in Berlin kommen zum Kaufpreis 6,0 % Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch (Schätzung 1,5 %) und gegebenenfalls 3,57 % Maklerprovision. Bei 400.000 € sind das 44.280 € (11,1 %), ohne Makler 30.000 € (7,5 %). Mit 80.000 € Eigenkapital bleiben danach 35.720 € für den Kaufpreis.

Die drei Posten in Berlin

• Grunderwerbsteuer: 6,0 % seit 2014, festgesetzt für alle Berliner Grundstücke vom Finanzamt Spandau; im Beispiel 24.000 €.[F-GRBE-01][F-GRBE-02] Mehr in der Anleitung Grunderwerbsteuer Berlin berechnen.
• Notar und Grundbuch: Gebühren nach dem GNotKG, etwa eine 2,0-Gebühr für den Kaufvertrag und eine 1,0-Gebühr für die Eintragung als Eigentümer.[F-KNBY-10] Der Rechner schätzt beides mit 1,5 % des Kaufpreises: 6.000 €.[F-GRE-02]
• Makler: 3,57 % sind 3 % netto plus Umsatzsteuer, im Beispiel 14.280 €.[F-KNBY-09] Als Verbraucher zahlen Sie höchstens so viel wie der Verkäufer, und nur, wenn er seinen Teil bezahlt hat.[F-KNBY-08]

Notar in Berlin: Anwaltsnotare

In Berlin werden Rechtsanwälte mit mehrjähriger Berufserfahrung und notarieller Fachprüfung zu Notaren bestellt. Sie haben dieselben Befugnisse und Pflichten wie hauptberufliche Notare in anderen Ländern.[F-KNBE-01] Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt; eine Vereinbarung über ihre Höhe ist unwirksam.[F-KNNW-02] Ein Preisvergleich zwischen Notaren bringt deshalb nichts. Weil Berliner Notare zugleich Anwälte sind, gilt ein Mitwirkungsverbot: Haben der Notar oder seine Kanzlei in derselben Sache schon als Anwalt für eine Seite gearbeitet, soll er nicht beurkunden, es sei denn, der Auftrag kam von allen Beteiligten.[F-KNBE-02]

In welcher Reihenfolge Sie zahlen

Die Nebenkosten fallen nicht auf einmal an. Früh kommt der Bescheid über die Grunderwerbsteuer; sie ist einen Monat nach Bekanntgabe fällig, und erst nach Zahlung schickt das Finanzamt Spandau dem Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer einträgt.[F-KNBY-06][F-GRBE-02] Den Käuferanteil der Maklerprovision darf der Makler, wenn nur der Verkäufer ihn beauftragt hat, erst verlangen, nachdem der Verkäufer seinen Anteil bezahlt und das nachgewiesen hat.[F-KNBY-08] Die 24.000 € Grunderwerbsteuer brauchen Sie also als eigenen Betrag neben dem Kaufpreis.

Umland oder anderes Bundesland

Für die Grunderwerbsteuer zählt, wo die Wohnung liegt, nicht wo Sie wohnen; zuständig ist das Finanzamt am Ort des Grundstücks.[F-GRBW-02] Das Berliner Umland ist teurer: Brandenburg verlangt 6,5 %.[F-GRE-06] Kaufen Sie als Berliner eine Kapitalanlage in Bayern, zahlen Sie dort 3,5 %.[F-KNBY-01] Die bayerische Rechnung im Einzelnen steht in der Anleitung Kaufnebenkosten in Bayern.

Was Sie als Vermieter absetzen

Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten des Kaufs und die Maklerprovision erhöhen die Anschaffungskosten und werden mit dem Gebäudeanteil abgeschrieben; der Grundstücksanteil nie.[F-KNBY-11] Bei einem Altbau, fertiggestellt vor 1925, sind das 2,5 % im Jahr.[F-AFA-01] Mit 75,0 % Gebäudeanteil bringen die Nebenkosten aus dem Beispiel 830 € Abschreibung im Jahr und bei 150.000 € Einkommen 368 € weniger Steuer. Notar und Grundbuch für die Grundschuld dagegen sind im Jahr der Zahlung sofort als Werbungskosten abziehbar;[F-KNBY-12] lassen Sie diesen Teil auf der Rechnung getrennt ausweisen. Ihre eigenen Zahlen rechnen Sie im Kaufnebenkosten-Rechner und im AfA-Rechner.