So rechnet der Rechner
Rechenweg in Schritten
- Gesamtkosten = Kaufpreis + Grunderwerbsteuer des Bundeslands + Notar und Grundbuch + Makler; Darlehen = Gesamtkosten − Eigenkapital, ausgezahlt zur Übergabe; Bauzeitzinsen auf den im Mittel abgerufenen Teil des Darlehens.
- Aufteilung nach Ihren Anteilen: Grundstück ohne AfA, Sanierungsanteil mit erhöhter AfA nach § 7i oder § 7h EStG, der Rest als Altbausubstanz mit linearer AfA nach Baujahr; die Nebenkosten anteilig auf alle Teile.
- Für jedes der 15 Jahre und jedes Szenario: Ergebnis aus Vermietung = Miete − nicht umlagefähige Kosten − Zinsen − AfA, mit den Bauzeitzinsen als Werbungskosten; Steuereffekt = Steuer bei Ihrem zvE − Steuer bei zvE plus diesem Ergebnis.
- Cashflow je Jahr = Miete − Kosten − Erhaltungsrücklage − Zinsen − Tilgung − Bauzeitzinsen + Steuereffekt.
- Verkauf am Ende der Haltedauer: Wert mit der Wertänderung des Szenarios fortgeschrieben; Erlös = Wert − Verkaufskosten − Restschuld − Steuer auf den Gewinn, die nur innerhalb der Frist des § 23 EStG anfällt und die abgezogene AfA einschließt.
- Rendite nach Steuern = interner Zinsfuß aus Eigenkapital, jährlichen Cashflows und Erlös; Break-even-Preis = höchster Kaufpreis, bei dem der Kapitalwert zur Zielrendite im Basisszenario nicht negativ wird, schrittweise eingegrenzt.
- Ampel: Jede Prüfregel vergleicht ein Ergebnis mit ihrer Schwelle; die strengste Stufe aller Regeln ist das Gesamturteil.
Der Rechner teilt den Kaufpreis wie das Exposé auf. Der Grundstücksanteil wird nie abgeschrieben, die Altbausubstanz linear mit 2,5, 2 oder 3 % je nach Baujahr.[F-AFA-01][F-AFA-02] Den Sanierungsanteil schreibt er als erhöhte Absetzung ab: acht Jahre je 9 %, dann vier Jahre je 7 %, beim Denkmal nach § 7i und im Sanierungsgebiet nach § 7h, jeweils als voller Jahressatz ab dem Jahr der Fertigstellung.[F-7I-01][F-AFA-05][F-7I-14][F-DAB-01] Begünstigt sind nur bescheinigte Arbeiten nach Ihrem Notartermin, nicht Grundstück und Altbausubstanz.[F-7I-02][F-7I-03][F-7I-05]
Miete, nicht umlagefähige Kosten, Darlehenszinsen und AfA ergeben das Ergebnis aus Vermietung; Zinsen sind Werbungskosten, auch in der Bauzeit.[F-GEN-01] Ein Verlust mindert die Steuer auf Ihr übriges Einkommen, höchstens mit Ihrem Grenzsteuersatz.[F-LOSS-01][F-GEN-02] Die Zahlung in die Erhaltungsrücklage zählt als Ausgabe, wird aber erst abziehbar, wenn die Gemeinschaft sie ausgibt.[F-HGR-01][F-HGR-05] Der Cashflow jedes Jahres ist Miete minus Kosten, Zinsen und Tilgung plus Steuereffekt.
Beim Verkauf am Ende der Haltedauer zieht der Rechner Verkaufskosten, Restschuld und, innerhalb von zehn Jahren, die Steuer auf den Gewinn ab; dieser Gewinn enthält die abgezogene AfA.[F-23-01][F-23-02] Die Rendite nach Steuern ist der interne Zinsfuß aus Eigenkapital, jährlichen Zu- und Rückflüssen und Erlös. Den Break-even-Preis sucht der Rechner schrittweise als höchsten Kaufpreis, der im Basisszenario Ihre Zielrendite erreicht.
Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Vergleichen Sie ihn und den Preis je Quadratmeter mit den Werten Ihres Gutachterausschusses: Er sammelt jeden Kaufvertrag und leitet daraus Vergleichsfaktoren je Quadratmeter (Gebäudefaktor) und je Euro Jahresertrag (Ertragsfaktor) ab, die er im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Den Grundstücksanteil prüfen Sie am Bodenrichtwert.[F-ANGC-01][F-ANGC-02][F-ANGC-03]
Die Ampel prüft sieben Regeln. Eigenaufwand und Steuerersparnis des Verkäufers vergleicht sie mit dem ersten vollen Mietjahr dieser Rechnung (gelb ab 50 € Mehraufwand oder 20 % zu hoher Steuerangabe, rot ab 150 € oder 50 %). Der Kaufpreisfaktor ist gelb über dem 30-, rot über dem 40-Fachen. Die Aufteilung ist gelb unter 5 % Grundstück oder über 85 % Sanierung.[F-7I-02][F-7I-06] Die Miete ist gelb ab 10 %, rot ab 25 % über der Vergleichsmiete; in Gebieten mit Mietpreisbremse sind bei Neuvermietung höchstens 10 % zulässig, mit Ausnahmen.[F-SSMD-03][F-MPB-02] Eine Mietgarantie ist gelb; rot wird sie, wenn die Verluste bis zum ersten Überschuss 10 % Ihres Eigenkapitals übersteigen: Dann kann § 15b den Verlustausgleich sperren.[F-15B-01][F-15B-02][F-15B-03][F-MIGA-02] Die Rendite im Basisszenario ist gelb unter Ihrer Zielrendite und rot unter null.
Die Fragen an den Verkäufer entstehen aus Ihren Eingaben: Bescheinigung und Abstimmung mit der Denkmalbehörde, Grundlage der Kaufpreisaufteilung, Ratenplan nach MaBV, Erlaubnis nach § 34c GewO, Mietvertrag, Mietgarantie oder Mietpool und Hausgeld mit Rücklage.[F-7I-04][F-7I-07][F-7I-09][F-MABV-03][F-DMR-06][F-SSMD-01][F-SIM-01][F-MIGA-03]
Rechenmethode Version 2026.1, Stand September 2026, Einkommensteuertarif 2024 bis 2026. Einzelheiten in der Methodik.
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel · beim Erstellen der Seite berechnet
Denkmalwohnung für 390.000 €, 72 m², Verkäufer nennt 1.600 € Steuerersparnis im Monat
- Miete laut Exposé
- 12,80 €/m², Vergleichsmiete 11,50 €/m²
- Abschreibung
- Denkmal (§ 7i)
- Aufteilung
- 70 % Sanierung,20 % Altbau (fertiggestellt vor 1925), 10 % Grundstück
- Nebenkosten
- Sachsen, 7,5 % des Kaufpreises
- Finanzierung
- 40.000 € Eigenkapital, 3,8 % Zins, 2 % Tilgung
- Termine
- Kauf 11/2026, Fertigstellung 03/2028, Verkauf Ende 2040
- Einkommen
- 130.000 €, einzeln, ohne Kirchensteuer
| Posten | Vorsichtig | Basis | Günstig |
|---|---|---|---|
| Wert und Miete pro Jahr | −1,0 % / 0,0 % | 1,0 % / 1,5 % | 2,0 % / 2,5 % |
| Verkaufswert | 338.244 € | 449.039 € | 516.298 € |
| Erlös nach Restschuld | 74.050 € | 181.521 € | 246.763 € |
| Rendite nach Steuern | 4,9 % | 11,8 % | 14,2 % |
Im ersten vollen Mietjahr 2029 bleiben nach Zins, Tilgung, Kosten und Steuer 248 € im Monat übrig, aber nur wegen des Steuereffekts von 1.219 € im Monat. Ab 2036, wenn die Denkmal-AfA von 9 auf 7 % sinkt, zahlen Sie 23 € im Monat zu. Beim Verkauf Ende 2040 ergibt das 4,9 % bis 14,2 % Rendite nach Steuern auf das Eigenkapital. Die Ampel steht auf „genauer ansehen“, weil 3 Regeln anschlagen: Steuerwirkung laut Verkäufer, Kaufpreisfaktor und Miete laut Exposé.
Rechtsgrundlage und Belege
- F-GEN-01
Kreditzinsen für eine vermietete Wohnung sind Werbungskosten.
§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-GEN-02
Eine Abschreibung spart nie mehr Steuer, als sie kostet: bei 42 % Steuersatz sparen 100 € Abschreibung 42 € plus Soli.
§ 21, § 32a EStGPrimärtext geprüft
- F-LOSS-01
Ein steuerlicher Verlust aus Vermietung mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Gehalt oder Praxis.
§ 2 Abs. 3 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-01
Die begünstigten Sanierungskosten schreiben Sie in 12 Jahren komplett ab: 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-02
Begünstigt sind nur die denkmalgerechten Sanierungskosten, nicht der Grundstücksanteil und nicht die Altbausubstanz.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStG; Bayern Bescheinigungsrichtlinie Nr. 3.2 (Verlust von Altbausubstanz nicht bescheinigungsfähig)Primärtext geprüft
- F-7I-03
Nur Bauarbeiten, die nach Ihrem Notartermin ausgeführt werden, sind für Sie als Käufer begünstigt. Deshalb kauft man Denkmalwohnungen vor oder während der Sanierung.
§ 7i Abs. 1 S. 5 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-04
Die Maßnahmen müssen vorab mit dem Landesamt für Denkmalpflege abgestimmt sein. Das lässt sich nachträglich nicht heilen.
§ 7i Abs. 1 S. 6 EStG; BayMBl. 2025 Nr. 424, Nr. 2.3 und 2.3.1Primärtext geprüft
- F-7I-05
Ohne Bescheinigung der Denkmalbehörde gibt es keine Denkmal-AfA.
§ 7i Abs. 2 S. 1 EStG; BayMBl. 2025 Nr. 424 (Präambel, Art. 23 BayDSchG)Primärtext geprüft
- F-7I-06
Die Bescheinigung bestätigt die Denkmalseite. Welche Kosten steuerlich zählen, entscheidet trotzdem das Finanzamt.
BayMBl. 2025 Nr. 424, Nr. 5.2 (Pflichthinweis) und Nr. 6.1Primärtext geprüft
- F-7I-07
Beim Kauf vom Bauträger beantragt meist der Bauträger eine Gesamtbescheinigung mit Aufteilung auf jede Wohnung.
BayMBl. 2025 Nr. 424, Nr. 1 S. 4–5Primärtext geprüft
- F-7I-09
Öffentliche Zuschüsse mindern die abschreibbaren Kosten.
§ 7i Abs. 1 S. 7 und Abs. 2 S. 2 EStG; BayMBl. 2025 Nr. 424 Nr. 5.3Primärtext geprüft
- F-7I-14
Die Abschreibung beginnt erst im Jahr der Fertigstellung der Sanierung.
§ 7i Abs. 1 S. 1 und S. 5 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-18
Beim Verkauf innerhalb der 12 Jahre verfällt die restliche Denkmal-AfA. Sie lässt sich nicht im Verkaufsjahr nachholen.
§ 7i, § 7h, § 7 EStG (texts read); § 11a Abs. 2 EStG; § 23 Abs. 3 S. 1, S. 4 EStGPrimärtext geprüft
- F-DAB-01
§ 7i nennt Jahressätze ab dem Jahr der Fertigstellung; eine Kürzung nach Monaten sieht das Gesetz dort nicht vor.
§ 7i Abs. 1 S. 1 und S. 5 EStG; § 7h Abs. 1 S. 1 und S. 3 EStG; § 7 Abs. 1 S. 4 EStGPrimärtext geprüft
- F-AFA-01
Der Altbauanteil wird normal abgeschrieben, bei Baujahr vor 1925 mit 2,5 % pro Jahr. Grund und Boden gar nicht.
§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStGPrimärtext geprüft
- F-AFA-02
Wie der Kaufpreis auf Grund und Gebäude aufgeteilt wird, bestimmt die Höhe der Abschreibung.
BFH 21.07.2020, IX R 26/19Primärtext geprüft
- F-AFA-05
Für Häuser im förmlichen Sanierungsgebiet gilt dieselbe Abschreibung nach § 7h.
§ 7h Abs. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-ANGC-01
Der örtliche Gutachterausschuss sammelt die Kaufpreise und leitet daraus Vergleichswerte ab, auch je Quadratmeter Wohnfläche (Gebäudefaktor) und je Euro Jahresertrag (Ertragsfaktor).
§ 193 Abs. 5 BauGBPrimärtext geprüft
- F-ANGC-02
Jeder Kaufvertrag geht in Kopie an den Gutachterausschuss. Auskunft aus dieser Kaufpreissammlung gibt es bei berechtigtem Interesse nach Landesrecht.
§ 195 Abs. 1 und 3 BauGBPrimärtext geprüft
- F-ANGC-03
Bodenrichtwerte sind öffentlich; jeder kann sie bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erfragen.
§ 196 Abs. 1 und 3 BauGBPrimärtext geprüft
- F-SSMD-03
In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der Vergleichsmiete liegen.
§ 556d Abs. 1 BGBPrimärtext geprüft
- F-MPB-02
Ausgenommen sind Neubauten, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine eigene Ausnahme für Denkmäler gibt es nicht.
§ 556f BGB; §§ 556d-556g BGB readPrimärtext geprüft
- F-SIM-01
Künftige Mieterhöhungen lassen sich als Staffel- oder Indexmiete vereinbaren; sonst bleibt nur die Erhöhung bis zur Vergleichsmiete.
§ 557 Abs. 2 und 3 BGBPrimärtext geprüft
- F-15B-01
Ist der Kauf ein Steuerstundungsmodell, darf der Verlust nicht mit dem Gehalt verrechnet werden.
§ 15b Abs. 1 EStG (für Vermietung über § 21 Abs. 1 S. 2)Primärtext geprüft
- F-15B-02
Kritisch wird es erst, wenn ein vorgefertigtes Konzept vorliegt und die Anfangsverluste 10 % des eingesetzten Eigenkapitals übersteigen.
§ 15b Abs. 2–3 EStGPrimärtext geprüft
- F-15B-03
Eine Mietgarantie oder Finanzierung aus der Hand des Bauträgers kann den Verlustabzug gefährden. Hausverwaltung und Mietpool sind unschädlich.
BMF-Schreiben 17.07.2007 IV B 2 - S 2241 b/07/0001, EStH Anhang 29 III; gelesen über iww.de und Haufe KommentierungSekundärbeleg, Primärtext ausstehend
- F-MIGA-02
Bei voller Finanzierung ist das eingesetzte Eigenkapital klein; die 10-%-Schwelle des § 15b ist dann rasch erreicht.
§ 15b Abs. 3 EStGAuslegung, steuerlich prüfen lassen
- F-MIGA-03
Wird der Garantiegeber insolvent, ist die Garantie eine Forderung gegen die Masse und wird in der Regel nicht voll bezahlt.
abgeleitet aus F-MIGA-01Auslegung, steuerlich prüfen lassen
- F-23-01
Wer eine vermietete Wohnung vor Ablauf von 10 Jahren verkauft, zahlt Steuer auf den Gewinn.
§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-23-02
Verkaufen Sie innerhalb von 10 Jahren, wird die abgesetzte Denkmal-AfA beim Gewinn wieder hinzugerechnet.
§ 23 Abs. 3 S. 4 EStGPrimärtext geprüft
- F-MABV-03
Die MaBV erlaubt höchstens sieben Raten nach Baufortschritt: 30 % nach Beginn der Erdarbeiten, der Rest in festen Anteilen bis 5 % nach vollständiger Fertigstellung.
§ 3 Abs. 2 S. 1–2 MaBVPrimärtext geprüft
- F-DMR-06
Statt nach Baufortschritt darf der Bauträger auch früher Geld nehmen, wenn er alle Rückzahlungsansprüche durch eine Sicherheit wie eine Bürgschaft absichert, bis zur vollständigen Fertigstellung.
§ 7 Abs. 1 S. 1, S. 3 MaBVPrimärtext geprüft
- F-SSMD-01
Makler, Vermittler von Wohnungen und Bauträger brauchen eine behördliche Erlaubnis nach § 34c GewO.
§ 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 1, Nr. 3 a, Abs. 2 Nr. 1 GewOPrimärtext geprüft
- F-HGR-01
Was Sie über das Hausgeld in die Erhaltungsrücklage zahlen, ist erst dann Werbungskosten, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt.
BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24, Leitsatz und II.1.c)bb)(1)-(2)Primärtext geprüft
- F-HGR-05
Das Hausgeld sind die Vorschüsse, die die Eigentümer im Wirtschaftsplan beschließen: für die laufenden Kosten und für die Erhaltungsrücklage.
§ 19 Abs. 2 Nr. 4, § 28 Abs. 1–2, § 16 Abs. 2 WEG; gesetze-im-internet.de; BFH IX R 19/24, II.1.c)aa)Primärtext geprüft
Belege geprüft am 28.09.2026. Der Prüfstatus steht an jedem Beleg; ein Sekundärbeleg ist noch nicht am Gesetzestext bestätigt. Zur Methodik
Annahmen und Grenzen
- Das Darlehen wird zur Übergabe voll ausgezahlt; die Zinsen der Bauzeit schätzt der Rechner mit einem im Mittel zur Hälfte ausgezahlten Darlehen. Ihr tatsächlicher Ratenplan kann davon abweichen.
- Zins und Tilgung bleiben 15 Jahre gleich; eine Anschlussfinanzierung zu anderen Konditionen ist nicht abgebildet.
- Kein Mietausfall, keine Sonderumlage, keine Reparatur außerhalb der eingegebenen Kosten. Die Erhaltungsrücklage zählt als Ausgabe, aber nicht als Werbungskosten.
- Die Kaufnebenkosten verteilt der Rechner anteilig auf Grundstück, Altbau und Sanierung. Welcher Teil tatsächlich begünstigt ist, entscheidet das Finanzamt.
- Einkommen und Steuertarif 2026 bleiben über alle Jahre gleich. Die Steuer auf einen Verkaufsgewinn rechnet er mit Ihrem persönlichen Satz im Verkaufsjahr.
- Die Anfangsphase für § 15b nähert der Rechner als die Jahre bis zum ersten Überschuss aus der Vermietung an; maßgeblich ist die Prognose des Anbieters.
- Die Schwellen der Ampel (etwa das 30- und 40-Fache beim Kaufpreisfaktor) sind Prüfwerte dieses Rechners, keine gesetzlichen Grenzen und keine Aussage über den Verkehrswert.
- Die Rendite ist ein interner Zinsfuß mit Zahlungen zum Jahresende; der Break-even-Preis hält Miete, Eigenkapital, Aufteilung in Prozent und den Verkaufswert in Euro fest.
Die Rechner ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Für Ihre Entscheidung lassen Sie die Zahlen von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.
Häufige Fragen
Was bedeutet die Ampel?
Sie fasst die Prüfregeln des Rechners zusammen: „weiterprüfen“, wenn keine Regel anschlägt, „genauer ansehen“ ab der ersten gelben und „Vorsicht“ ab der ersten roten Regel. Jede Regel steht mit ihrer Schwelle und ihren Belegen unter dem Ergebnis. Die Schwellen sind Prüfwerte dieses Rechners, keine gesetzlichen Grenzen, und die Ampel ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.
Ist die Steuerersparnis aus dem Exposé eine Erstattung?
Nein. Der Verlust aus der Vermietung mindert die Steuer auf Ihr übriges Einkommen, und jeder abgezogene Euro spart höchstens Ihren Grenzsteuersatz. Der Rechner zeigt diesen Effekt deshalb als Steuerminderung und rechnet ihn Jahr für Jahr mit Ihrem Einkommen.[F-LOSS-01][F-GEN-02]
Wie vergleiche ich Kaufpreis und Kaufpreisfaktor mit dem Markt?
Der örtliche Gutachterausschuss wertet alle Kaufverträge aus und veröffentlicht Vergleichswerte, auch je Quadratmeter Wohnfläche und je Euro Jahresertrag. Legen Sie den Preis je Quadratmeter und den Kaufpreisfaktor des Angebots neben diese Werte für Ihre Stadt und Baujahresklasse. Für den Grundstücksanteil helfen die öffentlichen Bodenrichtwerte.[F-ANGC-01][F-ANGC-02][F-ANGC-03]
Warum schlägt eine Mietgarantie an?
Eine Mietgarantie aus dem Umfeld des Verkäufers kann das Angebot zu einem Steuerstundungsmodell machen. Dann lassen sich die Verluste der Anfangsphase nicht mit Ihrem Gehalt verrechnen, nur mit späteren Überschüssen aus derselben Wohnung. Ob das zutrifft, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.[F-15B-01][F-15B-02][F-15B-03]
Was ändert ein Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren?
Dann ist der Gewinn steuerpflichtig, und die abgezogene AfA erhöht ihn. Die noch nicht genutzte Denkmal-AfA geht beim Verkauf verloren. Stellen Sie die Haltedauer kürzer ein, rechnet der Rechner die Steuer auf den Gewinn mit.[F-23-01][F-23-02][F-7I-18]
Werden meine Eingaben gespeichert oder gesendet?
Nein. Der Rechner läuft in Ihrem Browser. Der Link zu einer Rechnung trägt die Eingaben hinter dem #; diesen Teil sendet der Browser nicht an den Server. Die Kirchensteuer schreibt der Rechner nie in den Link.
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