So wird die Grundsteuer berechnet
Die Grundsteuer ist der Grundsteuermessbetrag mal dem Hebesatz: bei 488 % also Messbetrag mal 4,88.[F-GST-02] Den Messbetrag setzt das Finanzamt fest; in Thüringen gilt das Bundesmodell (Ertragswertverfahren). Seit 2025 wird nach den neuen Werten erhoben.[F-GST-01]
Rechenbeispiel: Eigentumswohnung in Sondershausen
Rechenbeispiel · beim Erstellen der Seite berechnet
- Annahmen
- 70 m² Wohnfläche, Baujahr 1995, Grundstück der Wohnanlage 1.000 m² mit Miteigentumsanteil 80/1000
- Mietniveaustufe
- 2 (laut Mietniveau-Einstufungsverordnung)
- Bodenrichtwert
- angenommen 300 €/m²
- Hebesatz
- 488 %
| Schritt | Wert |
|---|---|
| Nettokaltmiete laut Anlage 39 inkl. Mietniveaustufe | 5,81 €/m² |
| Jährlicher Rohertrag | 4.880,40 € |
| Bewirtschaftungskosten (25 %) | 1.220,10 € |
| Reinertrag | 3.660,30 € |
| Alter am Bewertungsstichtag | 27 Jahre |
| Restnutzungsdauer | 53 Jahre |
| Liegenschaftszinssatz | 3 % |
| Vervielfältiger (Anlage 37) | 26,37 |
| Barwert des Reinertrags | 96.522,11 € |
| Bodenwert | 24.000 € |
| Abzinsungsfaktor (Anlage 41) | 0,2088 |
| Abgezinster Bodenwert | 5.011,20 € |
| Mindestwert (75 % des Bodenwerts) | 18.000 € |
| Grundsteuerwert (auf volle 100 € abgerundet) | 101.500 € |
| Steuermesszahl | 0,31 ‰ |
| Grundsteuermessbetrag | 31,47 € |
| Grundsteuer im Jahr | 153,57 € |
Für diese Wohnung ergibt sich in Sondershausen eine Grundsteuer von 153,57 € im Jahr, fällig in vier Raten von 38,39 € am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.[F-GST-09][F-GST-10][F-GST-05][F-GST-07][F-GST-11][F-GST-04][F-GST-12][F-GST-17][F-GST-18]
Mit Ihren eigenen Werten (Wohnfläche, Baujahr, Bodenrichtwert, Haus statt Wohnung) rechnet der Grundsteuer-Rechner, vorausgefüllt mit Thüringen und 488 %. Er rechnet in Ihrem Browser; die Werte stehen im Link nur hinter dem Zeichen #, das der Browser nicht an den Server sendet. Maßgeblich bleiben Ihr Bescheid vom Finanzamt und der Grundsteuerbescheid der Gemeinde.
Hebesätze in Kyffhäuserkreis
| Gemeinde | Hebesatz | Jahr |
|---|---|---|
| Bad Frankenhausen/Kyffhäuser | 405 % | 2025 |
| Roßleben-Wiehe | 405 % | 2025 |
| Artern | 422 % | 2025 |
| An der Schmücke | 410 % | 2025 |
| Greußen | 490 % | 2025 |
| Kyffhäuserland | 389 % | 2025 |
| Ebeleben | 530 % | 2025 |
| Helbedündorf | 430 % | 2025 |
Rechtsgrundlage und Belege
- F-GSH-08
Hebesatz laut Thüringer Landesamt für Statistik, Jahr 2025.
Thüringer Landesamt für Statistik, Tabelle ge001613Primärtext geprüft
- F-GST-02
Grundsteuer ist Messbetrag mal Hebesatz; den Hebesatz bestimmt die Gemeinde.
§ 25 Abs. 1 und 3 GrStGPrimärtext geprüft
- F-GST-01
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach den neuen Messbeträgen erhoben.
§ 36 Abs. 1–2 GrStGPrimärtext geprüft
- F-GST-09
Die Miete ist gesetzlich pauschaliert: nach Land, Gebäudeart, Wohnfläche, Baujahr und Mietniveaustufe der Gemeinde.
§ 254 BewG und Anlage 39; gesetze-im-internet.dePrimärtext geprüft
- F-GST-10
Für die Bewirtschaftungskosten zieht das Gesetz pauschal 18 bis 31 % der Miete ab.
§ 255 BewG und Anlage 40Primärtext geprüft
- F-GST-05
Für eine Eigentumswohnung gilt ein Liegenschaftszins von 3 %, für ein Einfamilienhaus von 2,5 %.
§ 256 Abs. 1–3 BewGPrimärtext geprüft
- F-GST-07
Die Restnutzungsdauer beträgt mindestens 30 % der Gesamtnutzungsdauer, bei Wohngebäuden also 24 Jahre.
§ 253 Abs. 1–2 BewGPrimärtext geprüft
- F-GST-11
Der Grundsteuerwert beträgt mindestens 75 % des Bodenwerts.
§§ 251, 252, 257 Abs. 2 BewG; gesetze-im-internet.dePrimärtext geprüft
- F-GST-04
Der Grundsteuerwert wird auf volle 100 € abgerundet.
§ 230 BewGPrimärtext geprüft
- F-GST-12
Im Bundesmodell beträgt die Steuermesszahl für Wohngrundstücke 0,31 Promille.
§ 15 Abs. 1 GrStGPrimärtext geprüft
- F-GST-17
Welche Mietniveaustufe für Ihre Gemeinde gilt, steht in der Mietniveau-Einstufungsverordnung.
MietNEinV § 1 und Anlage; Anlage 39 Teil II BewGPrimärtext geprüft
- F-GST-18
Die Grundsteuer ist vierteljährlich fällig: am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.
§ 28 Abs. 1 und 3 GrStGPrimärtext geprüft
Beleg zum Hebesatz: Thüringer Landesamt für Statistik, Regionaldatenbank, Tabelle ge001613: Hebesätze der Gemeinden (Jahr 2025), abgerufen und geprüft am 28. September 2026. Amtlicher Gemeindeschlüssel 16065067 (Sondershausen, Stadt). Verantwortlich: Max Caramann. Rechenergebnisse, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.