Erhaltungsaufwand auf 2 bis 5 Jahre verteilen (§ 82b EStDV): Beispiel

Nach § 82b EStDV dürfen Sie größeren Erhaltungsaufwand an einem vermieteten Wohngebäude im Privatvermögen gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen, statt ihn im Jahr der Zahlung abzuziehen. Das lohnt sich, wenn der Sofortabzug Ihr Einkommen in eine niedrigere Tarifzone drückt oder Ihr Einkommen später steigt. Bei 60.000 € Aufwand und 70.000 € Einkommen, das auf 150.000 € steigt, bringt das Verteilen 7.801 € mehr.

Was § 82b EStDV erlaubt

Ausgaben ziehen Sie grundsätzlich in dem Jahr ab, in dem Sie sie zahlen.[F-ERHV-05] § 82b macht davon eine Ausnahme für größere Aufwendungen zur Erhaltung eines Gebäudes, wenn[F-ERHV-01]

• das Gebäude bei Zahlung nicht zu einem Betriebsvermögen gehört, also privat vermietet wird, und
• es überwiegend Wohnzwecken dient: Die Wohnfläche ist größer als die Hälfte der gesamten Nutzfläche.

Verteilt wird gleichmäßig, jedes Jahr derselbe Betrag. Die heutige Fassung gilt für Erhaltungsaufwand, der seit 2004 entstanden ist.[F-ERHV-04] Gehört das Gebäude mehreren Eigentümern, verteilen alle auf denselben Zeitraum.[F-ERHV-03] Verkaufen Sie während der Verteilung oder vermieten nicht mehr, ziehen Sie den Rest im selben Jahr ab.[F-ERHV-02]

Nicht verteilen lässt sich, was gar kein Erhaltungsaufwand ist: Instandsetzungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf über der Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten werden abgeschrieben, nicht abgezogen.[F-AFA-03] Bei einem Baudenkmal gilt statt § 82b die eigene Regel des § 11b mit Bescheinigung der Denkmalbehörde, ebenfalls zwei bis fünf Jahre;[F-11B-01] mehr dazu im Lexikon unter Erhaltungsaufwand am Denkmal.

Ist Verteilen sinnvoll? Der Grenzsteuersatz entscheidet

Jeder abgezogene Euro spart Ihren Grenzsteuersatz.[F-GEN-02] Ein großer Abzug in einem Jahr senkt das Einkommen und damit den Satz, zu dem die letzten Euro abgezogen werden. Verteilt bleibt jeder Teilbetrag näher an Ihrem normalen Grenzsteuersatz. Dagegen steht die Zeit: Verteilt kommt die Ersparnis später.

Im Rechner Erhaltungsaufwand verteilen

Der Rechner Erhaltungsaufwand verteilen ist für Denkmal und Sanierungsgebiet beschriftet; die Rechnung ist für § 82b dieselbe, weil auch dort gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt wird.[F-ERHV-01]

1. Erhaltungsaufwand: der gezahlte Betrag, ohne Zuschüsse.
2. Einkommen im ersten Jahr: zu versteuerndes Einkommen vor diesem Abzug, aber nach allen anderen.
3. Folgejahre: Haken entfernen, wenn Sie ein anderes Einkommen erwarten, etwa nach Elternzeit, Teilzeit oder einem Jobwechsel.
4. Ergebnis: Der Rechner zeigt die günstigste Verteilung und was jede Variante im ersten Jahr und insgesamt spart.

Welcher Grenzsteuersatz für Sie gilt, zeigt der Grenzsteuersatz-Rechner; den Unterschied zum Durchschnittssteuersatz erklärt die Anleitung Grenzsteuersatz und Durchschnittssteuersatz.

Wann der Sofortabzug besser ist

• Einkommen sinkt später: etwa vor Ruhestand oder Sabbatical. Dann spart der Euro heute mehr als morgen.
• Einkommen bleibt hoch: Bleibt das Einkommen auch nach dem Abzug im selben Tarifbereich, bringt Verteilen kaum mehr, und die Ersparnis kommt später.
• Verkauf geplant: Der Rest fällt ohnehin im Verkaufsjahr an.[F-ERHV-02]