Neubau-Renditerechner
Berechnen Sie Ihren Cashflow und Steuereffekt bei Neubau-Immobilien mit der neuen 5% degressiven AfA.
Objektdaten
Vermietung & Steuer
Finanzierung
10-Jahres-Projektion
Degressive AfA
Höhere Abschreibung in den ersten Jahren, sinkend über die Zeit
Jahresübersicht
| Jahr | AfA | Miete | Zinsen | Steuer | Cashflow |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 16.000 | 13.968 | 12.800 | 5.654 | -3.578 |
| 2 | 15.200 | 13.968 | 12.544 | 5.354 | -3.878 |
| 3 | 14.440 | 13.968 | 12.278 | 5.060 | -4.172 |
| 4 | 13.718 | 13.968 | 12.001 | 4.772 | -4.460 |
| 5 | 13.032 | 13.968 | 11.713 | 4.488 | -4.744 |
| 6 | 12.380 | 13.968 | 11.413 | 4.210 | -5.022 |
| 7 | 11.761 | 13.968 | 11.102 | 3.938 | -5.294 |
| 8 | 11.173 | 13.968 | 10.778 | 3.668 | -5.564 |
| 9 | 10.614 | 13.968 | 10.441 | 3.404 | -5.828 |
| 10 | 10.084 | 13.968 | 10.091 | 3.140 | -6.092 |
| Gesamt | 128.402 | 139.680 | 115.161 | 43.688 | -48.632 € |
5% Degressive AfA
Für Neubauten mit Baubeginn zwischen 2023 und 2029 können Sie 5% degressiv vom Restwert abschreiben. Das bedeutet höhere Abschreibungen in den ersten Jahren und damit frühere Steuervorteile.
Wechsel zur linearen AfA
Sie können einmalig von der degressiven zur linearen AfA wechseln. Dies lohnt sich typischerweise nach 10-15 Jahren, wenn die degressive AfA unter die lineare fällt.
Häufige Fragen zur degressiven AfA
Was ist die degressive AfA für Neubauten?+
Die degressive AfA für Neubauten beträgt 5% vom Restwert des Gebäudes pro Jahr (nicht vom Ursprungswert). Das bedeutet: Im ersten Jahr 5% des Kaufpreises, im zweiten Jahr 5% des Restwerts usw. Für Gebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 gültig (Jahressteuergesetz 2022).
Ab wann lohnt sich der Wechsel von degressiver zu linearer AfA?+
Der Wechsel lohnt sich, wenn die lineare AfA höher ist als die degressive. Bei einem Kaufpreis von 300.000 EUR und linearer AfA von 2% (6.000 EUR/Jahr) wird die degressive AfA von 5% nach etwa 15–20 Jahren geringer. Der optimale Wechselzeitpunkt liegt, wenn die degressive Rate die lineare unterschreitet.
Kann ich degressive und Sonder-AfA kombinieren?+
Ja. Neben der degressiven AfA von 5% können Sie nach §7b EStG (Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau) zusätzlich 5% Sonder-AfA in den ersten 4 Jahren geltend machen – sofern die Mietpreisgrenze eingehalten wird. Beide Abschreibungen sind kombinierbar.
Welcher Teil des Kaufpreises ist bei Neubau abschreibbar?+
Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, nicht der Grundstücksanteil. In teuren Städten kann der Grundstücksanteil 30–50% des Kaufpreises ausmachen. Der abschreibbare Gebäudeanteil wird üblicherweise per Kaufpreisaufteilung oder Gutachten ermittelt.