Berechnungsmethodik
Wir legen offen, wie wir rechnen. Alle Formeln und Parameter sind hier dokumentiert, damit Sie unsere Ergebnisse nachvollziehen können.
1. Einkommensteuerberechnung
Die Einkommensteuer wird nach den offiziellen BMF-Tarifformeln berechnet. Der Tarif besteht aus vier Zonen:
| Zone | Bereich (2025) | Steuersatz |
|---|---|---|
| Grundfreibetrag | 0 - 12.084 EUR | 0% |
| Progressionszone 1 | 12.085 - 17.005 EUR | 14% - ca. 24% |
| Progressionszone 2 | 17.006 - 66.760 EUR | ca. 24% - 42% |
| Proportionalzone | 66.761 - 277.825 EUR | 42% |
| Reichensteuer | ab 277.826 EUR | 45% |
Bei Zusammenveranlagung (Splittingtabelle) wird das zu versteuernde Einkommen halbiert, die Steuer berechnet und anschließend verdoppelt.
2. Denkmal-AfA nach §7i/§10f EStG
Die Denkmal-Absetzung für Abnutzung erlaubt die steuerliche Geltendmachung von Sanierungskosten bei denkmalgeschützten Gebäuden.
§7i EStG - Vermietung
- Jahre 1-8: je 9% der Sanierungskosten
- Jahre 9-12: je 7% der Sanierungskosten
- Gesamt: 100% über 12 Jahre
§10f EStG - Eigennutzung
- Jahre 1-10: je 9% der Sanierungskosten
- Gesamt: 90% über 10 Jahre
- Absetzung als Sonderausgaben
Voraussetzung: Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde über die denkmalrechtlich notwendigen Sanierungsmaßnahmen.
3. Altbau-AfA
Zusätzlich zur Denkmal-AfA kann der Gebäudewert (Kaufpreis abzüglich Grundstücksanteil) linear abgeschrieben werden:
- Baujahr vor 1925: 2,5% pro Jahr (40 Jahre Nutzungsdauer)
- Baujahr ab 1925: 2% pro Jahr (50 Jahre Nutzungsdauer)
4. Finanzierungskosten
Bei Vermietung sind Darlehenszinsen als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Der Rechner berücksichtigt die jährlich sinkenden Zinsen bei einem Annuitätendarlehen.
Bei Eigennutzung sind Darlehenszinsen nicht absetzbar und werden daher in der Berechnung nicht berücksichtigt.
5. Kirchensteuer
Die Kirchensteuer wird als Prozentsatz auf die Einkommensteuer erhoben und erhöht dadurch den effektiven Grenzsteuersatz:
- Bayern und Baden-Württemberg: 8%
- Alle übrigen Bundesländer: 9%
- Ohne Konfession: 0%
Die Kirchensteuer wird bei der Berechnung der Steuerersparnis multiplikativ berücksichtigt (Grenzsteuersatz x Kirchensteuerfaktor).
6. Grenzen dieser Berechnung
Unser Rechner liefert eine fundierte Schätzung, ist aber kein Ersatz für eine individuelle Steuerberatung. Folgende Vereinfachungen gelten:
- Solidaritätszuschlag wird nicht berechnet (seit 2021 für die Mehrheit entfallen)
- Weitere Werbungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Fahrtkosten) sind nicht berücksichtigt
- Mieteinnahmen und deren Versteuerung sind nicht modelliert
- Grundsteuer und Versicherungen sind nicht einbezogen
- Die Berechnung geht von konstanten Einkommensverhältnissen aus
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Kostenlos, ohne Registrierung, basierend auf den hier beschriebenen Formeln.
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